记者 崔璞玉
过去几年，韩国房地产市场行情如同坐过山车。在经历了新冠疫情期间的飙升后，韩国房价从2022年下半年开始迅速下跌。
韩国房地产委员会的数据显示，韩国4月全国房价指数环比下跌0.47%，为连续第11个月下跌，也是11年来持续时间最长的连跌，尽管下跌速度有所放缓。在2022年5月之前，韩国房地产市场曾连续上涨32个月。2021年全年韩国房价上涨了15.9%，然后在2022年跌去7.7%。
荷兰国际集团（ING）指出，导致韩国楼市剧烈波动的主要原因，是供求失衡以及信贷状况的变化。
疫情期间，由于宽松的货币政策和积极的财政政策，导致购房需求激增。为了提振经济，韩国央行将基准利率降至0.5%的历史低位，并在这一水平停留了约一年半。但同时由于经济部分封锁，这期间完工上市的新房数量急剧减少，导致供给不足。
另一个刺激需求的因素则是所谓的逆周期房地产政策。为稳定房价，上一任总统文在寅执政期间推出了多轮抑制房地产市场的政策，包括限制购买用于出租的投资性房产，以及对持有多个房产的业主征收重税等。
但这一系列政策却起到了适得其反的效果，不但未能稳定房价，反而刺激那些还在观望的潜在购房者们一窝蜂地涌入市场，试图赶在政府进一步收紧政策，房价更大幅度上涨之前购入。这最终导致了追逐市场的疯狂抢购潮。
但泡沫总有破灭的一天。随着通胀节节攀升，为了遏制物价，韩国央行从2021年8月开始连续10次加息。到2022年底，基准利率已升至逾十年来最高水平的3.5%，房贷利率更是高达7%-8%。
市场利率的上升不仅增加了新购房者的偿债成本，也增加了现有房贷借款人的负担，因为当时韩国超过70%的未偿贷款余额都是基于浮动利率。不过，得益于政府支持将浮动利率再融资为固定利率的贷款计划，目前浮动贷款占新贷款的比例已降至40%。
韩式“全租房”爆雷
利率的上升，也使该国独特的“全租房”免租金租赁制度陷入困境，从而加剧了房价下行。根据这一租赁制度，租户通常会支付相当于房屋价值70%的押金，然后在房屋内免租金居住两年，租约期间押金的利息收入归房东所有。两年后房东全额退还押金，租户可再续约两年。
在过去多年房价不断上涨、利率较低的背景下，这一制度使得房东和租户双双受益。房东可以随意使用大额无息贷款；租户则从银行贷款去支付押金，而这个贷款利息低于租金。
这一租赁制度在20、30多岁的人群中颇受欢迎。他们无力购买房产，但可以在某种程度上实现拥有房屋的梦想。
韩国央行的数据显示，在截至去年10月的6年时间里，租户用于“全租房”的银行贷款翻了逾两倍，至172万亿韩元（约合1320亿美元），相当于韩国未偿抵押贷款的17%，或家庭债务的10%。
但加息后更高的借贷成本，促使潜在租户改用更传统的按月付款方式租赁房屋。随着“全租房”逐渐失宠，房东很难从新租户那里获得足够押金，用来偿还给合同即将到期的上一任租户。此外，房价下跌也会导致按比例得到的新押金不足以偿付原押金。这迫使部分业主以大幅折扣抛售房产，在一定程度上助推了房地产下行周期。
去年的数据显示，选择支付月租金的租赁合同数量有史以来首次超过了使用“全租房”的合同数。
韩国国民银行（Kookmin Bank）房地产分析师Park Won Gap指出，在危机时刻，“全租房”机制很容易放大风险，对今年的韩国经济而言，这可能成为比高利率或潜在衰退更大的不确定因素。
根据韩国三大担保人之一的韩国住房和城市担保公司的数据，去年因房东无法退还押金而提出的保险索赔增加了一倍多，达到创纪录的1.17万亿韩元（约合9亿美元）。
不过韩国央行和大多数经济学家仍然预计，房地产市场的下跌依然是温和可控的，甚至可以说得上是市场所需的调整。但他们也警告称，不排除“全租房”机制被滥用，从而引发更深层次的房地产衰退的可能性。
韩国央行行长李昌镛2月时表示，考虑到前两年房价的大幅上涨，目前的形势是一个很好的调整期。
由于此前价格爆炸式的增长，即便现在有所下降，许多购房者仍然认为住房过于昂贵。这一点从未售出房屋数量的增加，以及抵押贷款需求的下降可以看出。
行业前景堪忧
房价下跌也加剧了房屋建筑公司的困境。根据韩国国土交通部的数据，1月全国未售出房屋超过7.5万套，为2012年以来的最高水平，相比一年半前增加了五倍多。
这可把房地产公司逼急了，他们正使出浑身解数去库存。据彭博社报道，在首尔周边的一个城市中，一家开发公司推出了抽奖活动，购买公寓的业主有机会赢得一辆奔驰车。还有开发商用香奈儿包包和苹果无线耳机作为礼物来吸引用潜在买家前往参观样板房。
在乐高乐园开发商去年秋天债务违约事件过后，韩国央行和政府承诺提供价值数百亿美元的政策支持，以安抚投资者。同时韩国政府还在去年年底至今年年初，放松了房地产市场的多项监管措施。
问题核心是项目融资，这是许多开发商利用的一种短期债务工具。他们希望在项目完工前就可以通过出售房屋开始偿还债务。眼下在房地产市场动荡的背景下，任何信贷上的小波动，都有可能再次掀起与项目融资相关的风浪。
在政府采取措施，以及央行暂停加息之后，目前韩国的房地产市场压力有所缓解。但考虑到未来一两年内计划的大量住房供应，前景依然令人担忧。
荷兰国际集团预计，由于供应过剩，短期内韩国房地产市场的疲软趋势将持续。他们认为，韩国央行将对房地产市场不景气带来的金融市场压力做出反应，预计该央行可能在年中将政策立场转向中性，并在年底开始降低政策利率。
野村证券和花旗等一些投资银行也预测，韩国央行将在今年晚些时候开始降息，以实现房地产市场的软着陆。
房地产市场大幅下滑，将打击经济中的私人支出，削弱消费者和企业信心，并可能损害总统尹锡悦所在执政党赢得明年议会选举的机会。同时它还可能重新引发信贷市场的压力。
国际货币基金组织（IMF）在4月时预计，韩国今年经济将仅增长1.5%，相比1月时的预计下调了0.2个百分点。这也是IMF连续四次下调对韩国经济今年的增速预期。继2021年增长4.1%后，该国经济增速在2022年放缓至2.6%。
韩国的人口迅速萎缩，也将带来包括住房供求关系在内的多领域长期挑战。从2013年开始，韩国的总和生育率就一直是全世界最低的。今年2月该数字仅为0.78，远低于维持稳定人口规模所需的2.1。