在“送首付”这样的极端情况下，不少惠州房产中介被裹挟其中，不断地替买房客垫资。他们这么做，是在赌开发商能不能快速回款，把佣金返给中介。对他们来说，“卖不出房是一种折磨，卖了房要垫钱也是一种折磨。”
“铂悦府恢复原来的价格了，之前卖出去的房子，不作数了，要全部收回来。”5月26日，宋杨告诉「市界」。
宋杨是一名资深房产中介，深耕惠州楼市已经十多年。他口中的东方·铂悦府是位于广东省惠州市惠阳区淡水镇的一个楼盘。在过去几天时间里，东方·铂悦府与另一个叫海伦堡·臻悦府的楼盘，因房价优惠过大，在互联网上刷屏了。
铂悦府和位于惠州大亚湾澳头的臻悦府，一个备案价1.5万每平方米、一个原价1.47万每平方米，分别以6折、4.8折的“白菜价”，吸引了几百号人排队刷卡买房，用一位抢房者的话说，“买到就是赚到”。
然而，一些老业主却高兴不起来，“一觉醒来发现损失50万元。”
于是，在铂悦府的售楼处，魔幻的一幕发生了：一边是老业主不满降价，一边是新业主排队刷卡。很快，事情迎来反转，开头的那一幕发生了：铂悦府项目的优惠折扣不仅“被喊停了”，卖出去的几百套房子也要退给开发商。
至于臻悦府项目，惠州大亚湾相关部门公开回应称，网传折扣低至5折系误读，臻悦府楼盘部分楼栋，确因交付标准从精装修调整至毛坯，备案价格相应做了一些向下调整。不仅如此，惠州市惠阳区住建局，还印发了《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》。
其中提到了一点，“严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。”刚刚有点起色的惠州楼市，又会被打回原形吗？
01、“低首付、零首付、送首付”
当看到铂悦府和臻悦府降价一事在各大社交平台疯狂传播时，宋杨内心波澜不惊，“可能外人看来很惊讶，我们觉得并不稀奇。”他之所以说出这番话，只因为在过去的两年时间里，他眼睁睁地看着惠州房价，从2021年的高点一路下跌至今。
“刚开始是打9折，持续半年左右顶不住了，就改为8折。然后8折不到半年，就开始7折了。7折后来也没撑住，有的楼盘直接6折了。”宋杨向「市界」表示，惠州大亚湾的“泰丰牧马湖”楼盘，从巅峰时期的2万元每平方米，跌到今年5月的1.3万元每平方米。
临深一线（指惠州临近深圳的大亚湾西区坪山河西部片区）的冠华园，每平方米价格也从以前的2万多元，跌到现在的1.2万多元，跌幅达36.7%；惠阳区的中洲河谷花园，从今年年初的1.1万元每平方米，降到现在的7000元每平方米，降了将近40%。惠州的海景房，更从五六年前的1.2万元每平方米，降到现在的6000-7000元。
“这两年，不同区域的基本面，虽然有所不同，但房价都下跌了。大亚湾、惠州海景房等降价尤为厉害，惠城、仲恺等地区的房价也在降，但势头没有那么凶猛。不过，整体看来，惠州这两年房价跌了至少30%。”惠州资深地产人王力告诉「市界」。
▲（惠州大亚湾。图源/视觉中国）
楼盘实施降价的主体，是惠州的开发商。有的房企是适当降价，他们并不追求大幅降价促销量，只要维持现金流，活下去就行。“这类房企不太差钱，市场降我就降。”某大型房企惠州区域负责人王江，将自家公司归为这类房企之列。
一些游走于生死边缘的房企，选择降价的幅度则有点猛。“他们降价的原则是：什么样的价格，能卖出去就什么样的价格。无论是8折、7折、6折都没所谓，反正只求现金流。”王江告诉「市界」。
卷起来的开发商，就这样一个比一个降得狠。降价手段大同小异：除了直接打折降价，开发商们还送家电、送装修、送维修基金等。甚至于，为了将房子卖出去，他们还开启 “低首付、零首付、送首付”的操作。低首付和零首付好理解，那什么是“送首付”？
以一套200万元的房子为例，如果以二成的首付来算，买房客以前需掏出40万元给开发商。但如今，开发商先拿出35万元，先期给业主垫付充当首付款。而买房客，将开发商垫付的35万元，连同自己缴纳的5万元定金，一共40万元打到开发商的资金监管账户。开发商等到银行贷款下来，再收回垫付的35万元。
内卷的不仅仅是开发商，还有惠州成千上万的房产中介。
房产中介也会替买房客垫钱。当一个买房客手里有很多个中介时，中介为了抢客户就会告诉这个买房客，“你也不用出5万定金了，你出2万或者3万，剩下的2万或者3万，我替你出了。有的楼盘定金只要3万，有的中介甚至能够返回4万，相当于客户买房一分钱没出，还赚了一万。”宋杨告诉「市界」。
在宋杨看来，降价并不是最可怕的，可以理解成正常的市场行为，最可怕的是送首付之类的操作。他很清楚这类交易风险极大。一是开发商承诺的高佣金（有些楼盘的佣金甚至高达21%）有可能没法兑现，一是买房客们有可能拿着他们垫的钱跑路。但宋杨说自己确实没办法了，“你不垫钱别人垫钱，那你就卖不出去房子。如果挣不到钱，在惠州楼市也没有立足之地。”
对于送首付的风险隐患，开发商们也心知肚明。王江也认为，送首付、零首付等，是不健康的。银行之所以设计一定比例的首付，是希望买房客有一定的经济能力，同时也能避免房地产过分炒作。但零首付的操作使得一些不具备买房实力的人或者纯粹空手套白狼的炒房客有可能进入市场。
如果后续房产价格发生波动，或者买房客没有经济实力，导致后期按揭贷款还不上，就有可能迎来一波断供潮，“开发商要承担阶段性连带责任。包括银行也会受到损失。”然而，尽管知道其中的风险，但开发商们还是铤而走险，只因为“惠州的房子不好卖。一些房企资金链马上要断裂，只能靠各种手段卖房续命。”王江向「市界」感叹道。
这也使得在惠州，楼市出现了一个奇怪现象：似乎人人都能买得起房子。这个临近深圳的城市究竟为何至此？
02、“这里的商品房比人还多”
“来了深圳，就是惠州人。”这句曾经风靡一时的话，表明了惠州在深圳人心中的地位。在过去很长一段时间里，惠州以毗邻深圳的先天优势，成为深圳客的置业首选地。再叠加一系列的政策东风，惠州楼市出现过好多高光时刻。
2016年，惠州大亚湾有可能并入深圳的传言满天飞，导致环深楼市异常火爆，大批周边的房产投资客涌入惠州，促使房价一度涨至1.5万元每平米。2018年上半年，粤港澳大湾区的风吹到了惠州，开发商们的楼盘只卖给一次性付款的客户，按揭三成的客户都买不到房。“推出的新盘，几乎一扫而光。”王江向「市界」回忆道。
第三个高光时刻是2020年，借着深圳建市40周年庆、深圳扩容概念的东风，很多楼盘飙升到一万八九一平，开发商们赚得盆满钵溢之时，买房客们也是喜笑颜开。
然而，眼看着他宴宾客，眼看着他楼塌了。惠州房价自2021年下半年开始下跌。这其中的逻辑是什么？
“这里（惠州）的商品房比人还多。”宋杨向「市界」感叹道。尤其是在惠州南站新城、大亚湾这两个片区，放眼望去，就能看到密密麻麻的房子。“三四个楼盘都建在一起，门对门挨在一起，走出这个售楼部，就是另一个售楼部。这种情况下，也很容易形成恶性竞争。”
风险早已暗藏。截至2021年12月底，惠州住宅库存压力逐月上升，库存面积约为2145.7万㎡，去化周期约22个月。各区县如惠阳区、惠城区及大亚湾库存上升尤为明显。其中，惠阳区库存量最高，达498万㎡，其后为惠城区、大亚湾。
▲（惠州市惠东县，这里的楼盘密密麻麻。图源/视觉中国）
一手房和二手房的暗自较量，在2023年初达到了顶峰。这一年2月，惠州二手房限售由3年缩短为1年。在大量炒房客的抛售下，二手房挂牌量大增。这使得惠州3月的待售二手房，一下子从5.3万套增加至6.8万套，整整多出1.5万套。如此多的待售二手房，根本没有这么多的买房客。
为何买房客没那么多？其一，随着2022年深圳人口的负增长，在惠州买房的刚需客变少了；其二，深圳原本计划接入惠州的两条地铁——14、16号线双双被砍，降低了很多深圳客的预期；其三，“惠州本地刚需人口有限，经济实力有限，本地购买力并不强。”王力告诉「市界」。
想要将房子卖出去，二手房东们只有降价，通过优惠的价格，吸引人来买房。“很多二手房业主割肉打折下，惠州仅有的一些市场需求，也被吸引到二手房那里去了。在一些买房客看来，二手房更安全更便宜。这无疑对一手房市场造成了冲击，使新房原本就居高不下的库存量又多起来了。”王力解释道。
惠州本地的一家房地产咨询公司合纵联行的统计数据显示，截至今年5月14日，惠州市新房的库存量达1727.4万平方米，去化周期约为34.2个月，其中，临深热门片区大亚湾的库存量最高，为336.3万平方米。这也就很好解释了开发商们，为何在一手房市场不仅降价，还开启“低首付、零首付、送首付”的操作了。
“开发商当年还是太过于乐观了。”王江向「市界」感叹道。回首过往，他仍然记得，惠州楼市2019年、2020年，连续拍出几块单价地王的火热，房企投拓人员四处找地的疯狂。“很多房企都立下目标，要求自己的投拓人员，将惠州每一块地的来龙去脉搞清楚，然后建立一个档案库，随时准备伺机出手。”
有时候，惠州农村里看起来穿得挺正式，天天放无人机进行航拍的，其实都是房企的投拓人员，“彼时彼刻，几乎所有房企都很笃定，惠州会有源源不断的深圳客入场。”忆起当年事，王江有些恍惚。但很快，他的思绪又回到了当下，“我们也不想送首付，但房企有销量要求没办法，你不送首付就卖不出去。”王江再一次向「市界」解释道。
而对房产中介们来说，身处这样的惠州楼市，要想有点立足之地变得日益艰难。“不少房产中介机构已经倒闭关门，很多房产中介也已经转行。我们是被裹挟着往前走的。”宋杨说。
即便是惠州楼市里的买房客们，他们的日子也并不好过。
03、为卖房，中介狂给客户垫付定金
惠州房价持续下降中，一些在高位接盘的买房客一觉醒来发现，自己亏了50万，比如前些天在网络刷屏的铂悦府的老业主。难以言说的情绪，在惠州这座城市蔓延，“像铂悦府这样不满降价太多而聚集售楼部的业主，在惠州其实每天都有。”宋杨透露说。
“迷茫，惆怅。”5月26日，郭啸向「市界」如此形容自己的心态。他在惠州大亚湾有一套房子，是2015年买入的。自2015年至今，这套房子的房价就坐上了过山车：从买入时六七千每平方米的均价，飙升至高峰时期的一万五每平方米，再跌至如今的八九千每平方米。郭啸一方面庆幸没有跌破买时的价格，另一方面他忧心忡忡，“还没跌完。”
人类的悲欢，有时候是共通的。即便王江所在的房企仍算坚挺，但他已没了前些年的激情澎湃。他告诉「市界」，惠州的很多地产人士都是如此，“每天都按部就班，该做的事情还是做，能做下去就做下去，做不下去似乎也无所谓。”
作为依靠惠州楼市吃饭的房产中介，宋杨当然不愿意惠州房价长期处在不断倒退的状态中，然而，“现在普遍的心态是买涨不买跌，都觉得还没跌到位。所以有些楼盘干脆一步降到位。”这从铂悦府上可以佐证。
在被叫停之前，铂悦府推出了两个促销措施。一是底价8折，然后送一成首付；另一个是8.8折，然后再送1.8成的首付，但两种方案送的首付部分都需要扣13个点的税费，综合下来相当于打了7折。“打折促销第一天卖了接近200套，第二天至少卖了100多套，因为前两天卖得太火，写认购书的人手都不够。”
▲（惠州楼盘。图源/视觉中国）
也有一些开发商像打了鸡血一样，他们觉得这种促销效果太好，甚至会连续推行半个月的活动，“送首付或零首付，再打个折的方法下，楼盘的成交速度尤其快。”宋杨告诉「市界」，但这样一直下去是要吃亏的，所以开发商会停一停，看楼市会不会好点。如果没有回转，就继续推一波。“很多楼盘通过这种手段，回笼了一部分资金。”
就是在“送首付”这样的极端环境下，被裹挟其中的宋杨不断地替业主垫资。他这么做，也是赌开发商会快速回款。每天的生活，过得无比煎熬，“卖不出房是一种折磨，卖了房要垫钱也是一种折磨。”提心吊胆、患得患失，这两个成语用来形容宋杨，再贴切不过了。
“担心钱拿不回来，担心客户跑路了。万一钱拿不回来，那就要诉诸法律手段，但打官司太耗费时间和精力了。”走上法律诉讼之路，其实也很难，“开发商也不能明目张胆地去起诉，送首付这种本身就是不符合法律。”宋杨痛苦地向「市界」诉说着。
实际上，宋杨的担心不是没有应验。“我现在还有100多万元没有收回来。有客户拿着我垫的钱加上开发商的首付钱，跑到外地去了，找不到人。”宋杨说。不仅如此，惠州一些潜在买房客，现在也被培养得“有脾气”了，“你送完首付还不行，其他楼盘还送家电、车位，你不送他跟你磨半天，不送他就不买了。”
宋杨很担心惠州会成为下一个燕郊。环京燕郊自2017年以来至今，不少楼盘从最高点3.5万元/平米，跌至1.5万/平，缩水超6成。
宋杨表示，惠州和燕郊一样，长期来看都缺乏支撑房价的人口和产业动力，“虽然和东莞一样挨着深圳，但惠州没有东莞那么强，它的产业布局和就业机会等，都不足以支撑过高房价。”
针对楼市乱象，惠州政府也有所行动。面对降价一事，惠州大亚湾房管局回应称，房企降价属于市场行为，其规定是不能高于备案价。如果企业手续齐全、没有其他问题，可以正常网签。
不过，对于“送首付”等现象，5月22日，惠州市惠阳区住建局在一则通知明确提出，“严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。”
惠州政府发布的这个通知，对惠州楼市乱象的震慑效果如何，还有待进一步观察。对宋杨来说，这算是个好消息。对于自己接下来怎么打算，他告诉「市界」，“走一步看一步，希望早日收回我的100万！”
（文中宋杨、王江、郭啸、王力为化名。）
（作者 | 陶 婷，编辑 | 孙春芳）