2020至2021年，韩国房价最大涨幅超过40%。首尔更是超过50%，房价一度达每平米14万人民币，与全球第一的香港不相上下。
然而，2021年购房的租房的韩国人，却开始一场噩梦。
2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。
房东跑路，租客崩溃，这还不是楼市噩梦的全部。历来的地产危机告诉我们，背后地产金融链条的断裂和实体房企的破产，才是冰山下的黑影。
随着乐高乐园担保违约以及传出房地产贷款业务的券商面临倒闭，2022年10月，韩国金融当局出台了总额高达50万亿韩元的救市计划。
同时又在今年年初放松了施加于房地产市场的史上最严调控。
韩国楼市能不能在暴跌30%后安全着陆？
“全租房”的杠杆游戏
和历史上所有房地产故事一样，韩国也始于熟悉的配方。
2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。韩国房价直接飞起。
值得一提的是，前韩国总统文在寅也曾努力想要刹住房价这辆高速行驶的车。
他在任的四年间，搞了大大小小28项调控措施，堪称史上最强调控。然而这些，在上涨的房价面前，不但不堪一击，甚至还对房价的上涨起到了推波助澜的作用。
韩国房价“越调越涨”背后不仅是炒房房东的贪婪，是普通民众的焦虑，还是海外投资者的煽风点火。而韩国“全租房”的制度，更是通过扩大杠杆对房价带来助涨助跌的效果。
“全租房”即租客一次性缴纳房价五到八成的押金即可入住，期间不用支付租金，到约定期满后，房东退还租客全部押金。
在房价上涨的时候，房东可以利用住房吸引租客的押金，投资更多房地产，放大杠杆增加收入。
而租客也可以去银行贷款付全租押金，每月支付利息。支付的利息只有普通月租的1/4，甚至更低。
这种模式在低利率和房价上涨时看似两全其美。但问题是，房东拿到押金继续买房，过度的杠杆把房价炒到了过高的水平。租客靠着银行贷款，低息租房本以为可以攒点钱自己买房，但越来越高的房价始终超过可承受范围。
就在双方不停加杠杆的基础上，加息永远是一剂后劲十足的猛药。
2021年8月至2022年7月，韩国六次加息。随着贷款利率上升，一方面房东的还贷成本增加，同时租客贷款的负担也日益加重。当租客想要回押金时，很多房东却由于连环炒房（A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……），或者无法寻到新的租客，无法退回押金，只能选择卖房，卖房的越来越多，房地产泡沫便开始破裂。
2022年韩国发生了2073起全租房保证金并吞案，涉及金额达到7千多亿韩元。手握巨额押金的房东们资金链断裂，拿不回押金的租客们却还要继续高息还贷。
韩国有专家预计今年的全租押金损失最多将达到1兆8千亿韩元的损失，房价雪崩的势头难以扼制。
冰山下的黑影
而历来的地产危机告诉我们，购房者资金断裂，租客血本无归从来不是楼市噩梦的全部。冰山下更深的黑影，还有地产金融链条的崩塌和实体房企的破产。
1、银行贷款拖欠
2021年末韩国家庭信贷总额创下新高，达到1863万亿，两年新增262万亿。其中住房贷款要占到一半以上。而韩国房贷利率已经上调至7~8%的高位。上次韩国各银行房贷利率超过7%，还是在2007年。
韩国家庭几乎80%的未偿贷款采用浮动利率，因此这对于普通购房人都已经是非常承重的压力，更不用说放杠杆的全租房买家了。
韩国房源网站Zigbang计算，当抵押贷款年利率为4%，首尔公寓的月供将占城市居民平均可支配收入的45%。而当年利率上升到7%，月供将增加到可支配收入的60%-70%。
韩国金融监管机构也预计，随着平均抵押贷款利率7%，拖欠贷款的人数或将增加50万至190万。
2、开发商资不抵债
随着创韩国楼市下跌的历史之最，同样大肆举债的房地产开发商开始陷入困局。
韩国媒体援引调查指出，韩国30家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%。韩国银行调查亦显示，已有约36％的房地产上市开发商的营业利润完全无法偿还利息，韩国房地产已经陷入流动性危机。
而被地方政府担保、被视为没有风险的乐高乐园项目的违约，点燃了市场对开发商融资的全面担忧，甚至蔓延到整个企业债市场。韩国信贷市场迅速恶化，企业贷款难度直线上升。
三个月内，评级最高的三年期韩国企业债券和国债的利差飙升至149个基点。韩国商业票据收益率也飙升至13年最高水平。企业融资一度陷入僵局。
3、冰山下的影子金融
韩国金融研究院报告显示，由于利率长期保持在低位，房地产影子金融已经达到750万亿韩元，刷新历史最高纪录，比2018年末增加88.6%之多。
房地产影子金融是指游离于银行系统之外，不受健全法规制度限制的房产基金、信托和项目融资（PF）贷款等房产金融投资产品。PF甚至一度被投资者称为“下金蛋的鹅”。
可随着市场景气急转直下和利率飙升影响，韩国银行表示，影子金融的风险敞口约占到总资产的30%左右，在100万-200万亿韩元。主要为各类保险、资产公司、证券公司、甚至退休基金等。其中保险在PF贷款上的风险敞口极大。
截至去年9月底，银子金融系统的房地产项目融资拖欠率在9个月内上涨了2倍以上，证券公司的拖欠率上升到了8.2%。
这些影子金融机构和银行系统也存在大量的过桥交易，一旦出现问题，风险可能传导至整个金融体系。
韩国政府万亿救市
随着乐高乐园违约事件的发酵和房地产金融链的枯竭，韩国金融当局于去年10月出台了50万亿救市计划（约合2534亿元人民币）。以扩大实施流动性供应，稳定国内的金融市场稳定。
包括：在扩大2万亿低评级公司债购买的基础上，将20万亿韩元的稳定债券中注入1.6万亿韩元基金，与房地产项目相关的资产支持商业票据成为目标之一。把国有银行经营的公司债券购买额度的上限提高一倍，达到16万亿韩元（110亿美元）等，以恢复企业债券融资市场的流动性。
同时韩国政府在去年年底至今年年初，放松了房地产市场的多项监管。
包括：对首次购房者和拥有一套住房的人放宽贷款规定；对低总价购房人实施固定利率的贷款优惠；计划减免针对多套住宅拥有者的综合房地产税重课税率。将把首尔及其周边地区从密切关注的投机地区中删除；取消首都圈的“预售价格上限制度”等等。
随着韩国当局及时介入，地产融资市场已经出现好转的迹象，今年3月企业债和国债的利差已经回落到去年初的较低水平。
房价也有所企稳。据韩国不动产厅消息，3月首尔公寓实际成交价格指数环比上涨1.61%。（实际成交价格指数是仅汇总实际成交的公寓价格变动的统计数据。）尤其是江南3区（江南、瑞草、松坡）所属的东南地区涨幅最大。全国17个省市中，世宗市涨幅最大。
不过，今年首尔的公寓交易了9795套，虽比年初有所复苏，但仍远低于往年同期，且集中在一些大面积地区。大部分公寓仍处于“0交易”状态。而挂牌待售房屋却显著增长，达到8年来的高点。
专家表示，判断公寓价格触底交易量需要超过5000套/月均，这是过去五年的均值。
韩国楼市噩梦结束了嘛？
韩国楼市能不能平复取决于两个方面。一个是地产影子融资链的稳定，其次是购房需求的回暖。
从地产融资链来看，目前地产开发建筑商负债率较高，盈利能力走弱是现实，需要不断地有资金补充进来，直到销售复苏。与此同时，地产影子金融近几年增长过快，一旦再度出现企业或项目违约，便极易诱发影子融资链的断裂。
而从终端的购房需求来看，目前韩国的家庭负债杠杆（占GDP）已经达到了108%，远高于美国、中国、日本、欧元区76-60%左右的水平。
据韩国银行资料，2020年以来的“恐慌性购房”，使得三十岁一档年轻人的家庭贷款剧烈增长。家庭贷款占收入比率大幅提升24个百分点至260%以上。严重透支了未来的消费的需求。
在高企的债务和利率水平下，楼市成交量要显著复苏似乎更像是无根之木，无薪之火。
而居民杠杆率过高时，总是要迎来清算的一天。是像美国那样通过次贷危机去杠杆，还是通过出口复苏增加收入去杠杆，亦或是通过货币宽松继续苟延残喘？
因此，尽管当前在政府的大力救助下，韩国房地产危机暂时被掩盖了起来，但背后深层次的居民杠杆、开发商困局、影子金融等问题并没有任何改变。
韩国的房地产市场不得不怀揣时刻爆雷的噩梦，直到去杠杆那一天的到来。
参考文章：
央行入场救市，韩国会再次重蹈97年危机吗？——深度研究院
韩国房价暴跌，穷人更遭殃了——羊城派
韩国连续5次加息后 万亿韩元救市计划启动——财联社
韩国正式收紧银根后“房产影子金融”风险敲响警钟——韩民族日报
韩国楼市，崩了？——帅真商业视界