最近，每天早上醒来，都飞出一群“黑天鹅”，就跟饲养场下了一堆黑天鹅蛋，突然被孵化岀来了一样：
首先是，芯片行业突然N多坏消息：
除了早前美国、荷兰、日本三国政府相继对中国芯片制造施加新的设备出口管制和限制，德国也发出了将限制我国半导体等高科技产业发展的信号；资本市场上，巴菲特也大幅减持台积电。
最吸睛的，当然是OPPO宣布关停旗下芯片设计公司ZEKU（哲库科技），3000多人的团队就地解散，100多亿投资灰飞烟灭。
前天下午去上海办点事，经过张江高科技园区的张润大厦——突然想起来，这就是ZEKU总部所在地。
当年ZEKU入驻，也是以“芯片”、“生物医药”为主打的张江高科技园的一大盛事。毕竟，全球第五大手机厂商all in芯片研发，算得上园区的“里程碑事件”之一。
但是，2023年5月的张润大厦显得很安静，颇有点唏嘘。突然身后有人叫我名字，转头，是之前一个做园区招商的熟人，伊跟我絮絮叨叨一路，主题就是一个：“太难了”。
伊说，从去年3月底，疫情封控叠加芯片人才“卡脖子”，很多公司扛不住，导致包括曾经“一座难求”的核心地段，园区空置率节节上升。
本指望今年内需起来，“国产替代”加大马力，没想到今年更差——需求孱弱，投融资塌方，现金流一下子枯竭，很多企业只能关停，即使能留下的——
伊顿了下，摇摇头，“之前企业可以承受4-5万/平米的租金，现在预期成了2-3万”。说罢期待的看着我，“香帅老师，（经济）啥时候会好转？这个价格太低了，我们要不要再忍忍？”
我一时语塞，说了两句特别无力的大实话：
1. 真看政策，但现在奇怪的是没政策。why？我也不明白。
2. 现金为王。做好抗战准备，能租尽量租，别空关，挣回一个子儿算一个子儿先。
第二天一早，好像为了呼应头天的经历，打开手机第一条推送就是“华安张江光大REITs暴跌”——
REITs也是这几年被热炒的金融概念，全称是Real Estate Investment Trust（房地产信托投资基金）。
听上去很炫酷，其实就是资产的证券化：将一个将可以出租的房产打包成标准的资产出售给市场，这个资产的收益取决于租金。
这样做有什么好处呢？
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一方面，房产的拥有者获得了流动性；
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另一方面，REITs的购买者得以通过小资金分享到房地产的租金收益，如果大家预期这个租金会持续增长，REITs的价格当然也会水涨船高。
但是你发现了么？这个好处的前提是“租金稳定持续增长”，要是租金下跌或者哪天这房子租不出去了，REITs的价格自然也就会下跌。
之前一直有很多同学问，REITs值得买么？这就好比“股票值得买么”一样，是一个没法回答的问题。
好公司的股票可以买，坏公司的股票不能买。同样的，租金持续稳定的房产的REITs可以买，反之不能买。
买所有资产本质上都是买其未来现金流的增长，没有增长，就会有资产荒。
张润大厦，就是“华安张江光大REITs”里面的资产——而ZEKU，就是张润大厦的最大租户，占比46%。
换句话说，张润大厦差不多一半的租金收入，是ZEKU提供的。现在ZEKU团灭，张润大厦瞬间失去一半的收入，而且给定目前的经济情况，你很难想象这半壁江山能快速补回来——底层资产崩塌，相对应REITs暴跌，而那些大量买了这个产品的个体和机构投资者，当然会蒙受重大损失。
说到这里，我们会突然发现，“黑天鹅”不会单飞，他们永远是一连串的事件。
芯片行业为什么会突然雷声不断？
除了美国卡脖子外，核心的就是“内需不足”。
给大家看几个简单的数字：2023年1季度，手机出货量同比下降11.8%；1季度，乘用车销量同比下降7.3%；4月中国进口集成电路元件累计1468亿件，同比下降21.1%。
外部压力巨大，芯片又是需要长期和持续巨大资金投入的行业，需要有很强的未来预期，现在内部增长动力严重不足，预期悲观，企业家和资本市场自然会“用脚投票”，躺平的躺平，离场的离场。
就像段永平说：“改正错误越早越好，不管多大的代价都是最小的代价。”
轻飘飘的“关停”两个字，后面是3000多个家庭的房贷、孩子学费、老人医药费，等等。
扪心自问，当目睹身边人失业的越来越多的时候，谁敢消费，谁又敢投资？
所以我们会看到——
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4月数据出来以后，大家如梦方醒，“原来没有反弹，没有复苏”。
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尽管不被称呼为“通缩”，但CPI已经三年低于1%，掉到接近0的水平。
一个简单的逻辑是——
没有增长就没有就业机会，没有就业机会，就没有居民收入增长，没有居民收入增长，就没有消费增长，没有消费增长，就没有投资增长，没有投资增长，就没有经济增长……往复循环，直到无解。
但故事到这里还没有完，黑天鹅孵蛋都是一窝窝地孵——企业关停退租，直接影响到的就是商业地产，产业园地产。
截至2023年一季度，全国一线城市商业地产空置率均值为16.53%。
全国上万个产业园区，多少都面临着无人入驻的风险，现金流也摇摇欲坠。其中很多低线城市的产业园，说实话，未来都将可能成为地方的隐性债务，以及影响银行资产质量。
而一些被视为优良资产的，就像上海这种一线城市国家级开发区（张江）的张润大厦，正在或正在准备进行“资产证券化”，搞REITs——
但很多人可能还是忘了，REITs只不过是个衍生品，它能赚钱的前提是：其资产包里的地产项目有丰厚的租金回报。
什么情况下租金就会节节高？自然是经济热，预期强，需求旺。
一旦经济冷，预期弱，需求低，裁员关停都来不及，谁还去租办公室呢？租金收入下降，自然，衍生的金融产品价格肯定下行——
华安张江光大REITs的暴跌，说透了，只不过是“经济冷”的一个小小缩影罢了。
这个故事的螺旋还可以旋转下去——
投资者资产缩水，更加捂紧钱包，消费上行的希望更低，需求上不来，企业投资欲望也更低，就业机会更少，收入更少……同时企业利润上不去，股市的资产价格也上不去，而且很多以企业项目为底层资产的理财、信托等各种理财产品，都面临暴雷风险…..
经济是一个有机体，都是一环扣一环，没有完全的独立事件。
刚刚，4月全国城镇调查失业率出来，其中16-24岁青年群体的失业率20.4%，突破去年7月以来的历史峰值。
繁荣是一连串的事件，同样的，衰退也像一副多米诺骨牌。
最后，讲个故事吧。
有一年大旱，大家纷纷买水浇田。东边王家村浇水不小心浇多了，保了庄稼，大伙吃喝不愁，但地有点涝，要抽抽水。
西边李家村不浇水，连续几年庄稼欠收严重，愁得不行，但一看王家还在抽水，就嘀咕起来了，“浇水这活吧，还是有风险的，弄不好就把地给涝了”。
所以，还是不浇水吧，旱着。庄稼怎么办？欠收，实在熬不住了，总得浇水。