审理法院：上海市宝山区人民法院
案号：(2015)宝民三(民)初字第931号
裁判日期：2015.11.20
案由：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>租赁合同纠纷>房屋租赁合同纠纷
上海市宝山区人民法院
民事判决书
(2015)宝民三(民)初字第931号
原告李萍，女，1959年1月7日生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人张金晟，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告蓝惠燕，女，1985年1月6日生，汉族，户籍地福建省，现住上海市宝山区。
委托代理人米占青，上海江晨律师事务所律师。
原告李萍与被告蓝惠燕房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月27日起诉来院。本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，于同年7月15日公开开庭进行了审理。本院依法组成合议庭，于同年9月11日再次公开开庭进行了审理。原告李萍及其委托代理人张金晟、被告蓝惠燕的委托代理人米占青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李萍诉称，2015年2月5日与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市宝山区锦秋路699弄七区1852号房屋（以下简称“系争房屋”）出租给被告，租赁期限为2015年3月1日至2021年2月28日止，被告应合理使用房屋及装修和附属设施、设备，且原告不同意进行群租。同年3月14日下午，原告发现，被告在未征得原告同意的情况下，擅自改变房屋结构和使用用途。房屋原设计为6个房间、3个卫生间、1个厨房、1个客厅和1个餐厅，被告擅自改为8个房间、8个卫生间、6个厨房，涉嫌群租，且在房屋外私人花园内搭建违章建筑。原告立即向被告表明，不允许其改变房屋原设计结构和使用用途，并要求停止施工，恢复原状。次日，原告再次到达房屋现场，被告仍在施工，原告重申不允许改变房屋原设计结构和使用用途，双方发生争执，原告拨打110报警，警察到场后责令被告停止施工。此后，被告不顾原告多次口头及书面警告，从未停止对房屋装修施工。至起诉时止，被告已完成房屋改建与装修，且已将房屋进行了实际群租。原告于2015年4月23日向大场镇相关部门举报后，大场镇相关部门于当月27日拆除了系争房屋外面的违章搭建。原告于同年5月中旬向房地产主管部门进行举报，房地产主管部门于6月9日向原告发出整改通知书，原告随后通知了被告，但被告至今没有整改。根据合同第12条的约定，原告同意合租，不同意群租，也就是不同意转租。当时被告称其是给员工居住的，但被告并不是给其员工居住，而是进行了转租，且涉嫌群租，违反原告的意思表示。此外，被告拖欠房屋租金。综上，被告已根本违约，故起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》；被告恢复房屋原状，立即搬离；被告按每月人民币7，000元计算，支付从2015年6月1日起至交还房屋之日止的租金。
被告蓝惠燕辩称，对与原告就系争房屋签订《房屋租赁合同》等事实没有异议，但认为，租赁合同第12条、第13条约定，原告同意一楼隔房间，并对房屋进行装修；同意合租，不同意群租。一楼隔房间就是改变房屋用途和结构的行为，被告在一楼隔了一个房间，这是经过原告同意的。被告进行装修也是原告允许的，没有对房屋内部结构进行改变。一楼隔出一间后确实是8间房，但隔墙在原告举报后已拆除，实际只有7间，包括原租户留下的一个阁楼，被告为此还支付给原告2，000元。现在房屋没有给原定员工居住，但系合租，每个房间内有厨房间、卫生间是符合合租要求的。系争房屋外面进行搭建是普遍现象，只要没人举报就无关紧要，搭建物已在2015年4月27日被拆除。被告没有收到原告所称整改通知书。被告没有进行群租，原告也只是认为涉嫌群租，并无相应依据。被告向原告支付租金，但原告拒收。由于原告同意一楼隔间，但隔间因原告举报而被拆除，故被告没有支付租金，被告是有理由的。原告在2015年3月14日才交付房屋，根据合同第3条的约定，起租日应相应顺延，故原告对租金的计算方法是不对的。被告的行为不构成违约，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年2月5日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积为206.94平方米，交房标准为甲方将该房屋钥匙交付给乙方并由甲乙双方签署《房屋交接书》。租赁期限为六年，自2015年3月1日起至2021年2月28日止。若甲方未能于本条约定的起租日向乙方交付该房屋，则每逾期一日，甲方应按日租金的一倍向乙方支付逾期违约金，直至甲方向乙方实际交付该房屋之日止，且起租日相应顺延，租赁期限不变。租金为每月7，000元，支付方式：租金按3个月为一期支付，第一期租金应于2015年3月1日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的15日前，甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。乙方同意支付给甲方租赁保证金7，000元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方收到租赁保证金同时应予以书面签收；除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。合同第7条为“甲、乙双方的权利、义务”，其中7.2条约定，租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。7.6条约定，乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过10日的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第10条追究乙方违约责任。合同第10条为“违约责任”，其中10.1条约定，本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为一个月租金。若甲方违约，且乙方已按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。合同第12条为其他约定，注明，2015年3月1日至2017年2月2日租金7，000元／月，第三年租金7，300元／月，第四年7，600元／月，第五年7，900元／月，第六年8，200元／月；甲方同意1楼隔房间，并对房屋进行装修。同意员工居住。此外，在合同第13条条款下方、双方签字栏上方注明：乙方负责房屋安全（电、煤、水），不得扰民，如发生火灾，乙方全责，同意合租，不得群租。合同签订当日，被告向原告支付了第一期的租金和租赁保证金。
审理中，原告表示，被告承租房屋前称租房用于办公，楼下做办公室，楼上给其员工居住，故同意被告一楼隔房间，被告还提供了上海同越教育信息咨询有限公司的企业法人营业执照，故合同上写明同意员工居住；同意合租，就是同意上述员工合租，由原告与被告签订合同，原告不再与被告员工签约。原告于2015年3月1日将系争房屋交付给被告使用。被告表示，当时承租房屋确实要给上述公司的员工居住，所以将营业执照给了原告，现在不是给该公司员工居住的，但居住的人都是上班族，被告也是认识的；合租就是找认识的、有工作收入的人，不是闲杂人等，一起合租就可以。系争房屋在2015年3月14日交付被告使用。
另查明，原告李萍与案外人汪某某系争房屋的房地产权利人，系争房屋全幢建筑面积为206.94平方米，用途为居住，总层数为3层，房地产权证附图载明有底层、夹层、二层、三层。2015年3月15日，原告来到系争房屋，对被告装修施工的问题提出异议，双方发生纠纷，原告向110报警，警察在现场责令被告停止施工。当日，原告向被告发出《告知书》，主要内容为，被告未征得原告同意，擅自改变房屋结构，改变使用用途，要求被告在10天内恢复房屋原来结构和原状。如逾期不能恢复原状，将依法解决。2015年4月28日，相关单位回复原告，称搭建于该户南侧院内依附原建筑物南墙用塑钢板搭建约6平方米的建筑物已搭建完成，对该违章搭建进行了拆除。2015年6月9日，上海市宝山区住房保障和房屋管理局作出【沪宝房执改字（2015）第2-30049号】《责令限期改正通知书》，通知对象为系争房屋业主，主要内容为，将系争房屋以分割出租方式用于居住的行为违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》的相关规定，责令在2015年6月12日前改正。该通知的送达回证上记载的案由为群租。同日，该局还作出【沪宝房执限告字（2015）第2-30001号】《责令限期改正通知书》，通知对象为系争房屋业主，主要内容为，系争房屋内多处安装马桶的行为，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》的相关规定，告知在2015年6月16日前改正，恢复房屋内部的原状。该通知的送达回证上记载的案由为改变物业使用性质。被告表示，上述告知书、通知书均未收到。
审理中，原告表示，原告在2015年4月23日向大场镇进行举报，大场镇相关部门在2015年4月27日对系争房屋一楼外面的违章搭建进行了拆除，提供一份案件信息及现场拆违的照片。案件信息载明，日期为2015年4月23日，原告打电话给相关单位，称系争房屋一共四层楼，四楼有一个露台，住户在露台搭建一处违建，用作卫生间和厨房间，面积10几平方，不锈钢材料搭建，要求管理部门核实拆除违建。照片显示日期为2015年4月27日，相关人员拆除系争房屋一楼外面搭建物的窗、墙体。被告表示，该案件信息没有相关单位盖章，对其真实性不予认可，照片的真实性也不予认可。系争房屋外面的违章搭建确实在2015年4月27日被相关部门拆除了。
在本案审理过程中，被告对系争房屋进行了一定的整改。原告表示，被告拆除了增加的马桶，但一楼的墙体、卫生间和厨房间没有拆除，一楼半的阳光房没有恢复，四楼的厨房间和卫生间没有拆除，四楼的阳光房也没有恢复，被告只进行了部分的整改，原告坚持要求解除合同。被告表示，被告基本上已恢复到原告交房时的状态，一楼分隔是经原告同意的，隔墙已拆除，还有一些残留物，之后可以拆除；一楼半的是阳台，不是阳光房，而且是原租户留下的，被告为此向原告支付了2，000元。原告表示，该部分确实是原租户搭建，其提出要搭建费，被告要这个阁楼，所以被告将2，000元给了原租户。
还查明，2014年6月17日，原告向被告发出短信，称被告应在2015年6月15日前支付租金，但未支付，通知被告于2015年6月25日前支付租金21，000元，若到期不支付，原告有权解除房屋租赁合同。2015年6月16日，原告的律师向被告发出告知短信，主要内容为，接到上海市宝山区住房保障和房屋管理局通知，被告在系争房屋内进行分割出租及屋内多处安装马桶，责令被告在2015年6月16日前限期整改。此前已将复印件发送被告处，但被告未进行签收，现短信通知，希望立即整改。上述短信发往的是《房屋租赁合同》上载明的被告手机号码。2015年7月6日，原告委托律师向被告发出《律师函》，通知要求被告在收到律师函之日起三日内支付到期租金21，000元。若不按约履行支付义务，原告有权按合同的约定解除双方租赁关系。此外，被告应向原告支付违约金7，000元。该律师函的邮寄地址即系争房屋。被告表示，短信收到的，律师函未收到。2015年6月初，原告找被告谈过，被告提出原告答应一楼隔房间，但被拆除了，所以不支付租金，等隔房间的事情解决之后才同意支付租金。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、上海同越教育信息咨询有限公司的企业法人营业执照（复印件）、房地产权证、《告知书》及挂号信函收据、【沪宝房执改字（2015）第2-30049号】《责令限期改正通知书》、【沪宝房执限告字（2015）第2-30001号】《责令限期改正通知书》、案件信息、照片、短信、《律师函》及快递凭证，及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。本案争议焦点在于，被告对系争房屋的改造是否构成违约，原告是否有权行使合同解除权。被告将一楼分隔后形成8个房间，每个房间配有卫生间，多处安装了马桶，被告认为这是合租相应的改造，符合合同约定。对此，原告不予认可。首先，原告在合同中确实同意合租，并同意一楼隔房间，但合同没有原告同意被告在多处增设卫生间并安装马桶的内容，也没有原告同意在露台进行搭建并在其中设置卫生间及安装马桶的内容，合租本身也并不能推断出原告有同意被告进行上述改造的意思表示，被告关于这种改造系经原告允许的主张，缺乏事实依据，本院难以采信。在原告一再表示反对并要求整改的情况下，被告坚持完成改造及装修，至诉讼时止也未整改，诉讼期间虽进行了一定的整改，但露台搭建等问题尚未整改，显已构成违约。其次，合同虽约定原告同意合租，但合同还写明是同意员工居住，而且被告在签订合同前向原告提供了上海同越教育信息咨询有限公司的企业法人营业执照，故结合合同前后内容及被告提供营业执照的行为，原告关于当时同意的是该营业执照相关企业员工合租的陈述是可信的。现并非上述企业员工合租系争房屋，即合租的人员不符合合同的约定，被告也已构成违约。综上，原告要求解除合同的诉请，本院可予准许。合同解除后，被告应将系争房屋返还给原告，原告应将租赁保证金返还给被告，双方应据实结算租赁期间的费用。原告主张在2015年3月1日将系争房屋交付给被告，被告不予认可，原告应就交付房屋日期的事实承担举证责任。原告未提供相应证据，本院对原告该主张不予采信。被告自认在2015年3月14日取得系争房屋，本院由此认定系争房屋的交付日期为2015年3月14日，双方租金以该日期为起算点。至于原告同意被告一楼隔房间所造成的相应损失，双方当事人可另行解决，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告李萍与被告蓝惠燕就上海市宝山区锦秋路699弄七区1852号房屋签订的《房屋租赁合同》；
二、被告蓝惠燕于本判决生效之日起十日内，将承租的上述房屋返还给原告李萍；
三、被告蓝惠燕于本判决生效之日起十日内，按每月7，000元计算，向原告李萍支付从2015年6月14日起至上述房屋返还之日止的租金；
四、原告李萍于本判决生效之日起十日内，返还被告蓝惠燕租赁保证金7，000元；
五、原告李萍的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定期间履行其他义务，应根据上述条款之规定，支付迟延履行金。
本案受理费80元，由被告蓝惠燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长： 金敏浩
审 判 员： 蒋梦娴
人民陪审员： 时金兰
二Ｏ一五年十一月二十日
书 记 员： 黄 莺