文：任泽平团队
导读
房地产是周期之母，近期国家出台了系列稳楼市措施，房地产市场出现小阳春但后劲略有不足，进入4月后环比放慢，对市场不宜盲目乐观，需要实质有力措施推动楼市复苏延续，在坚持“房住不炒”前提下，提振市场信心，这事关中国经济复苏进程和化解房地产金融风险。
3月5日，两会政府工作报告提出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
4月10日，住建部部长霓虹指出，住房和城乡建设领域承担两个支柱产业，一个是建筑业，2022年增加值占GDP6.9%；另一个是房地产业，2022年增加值占GDP6.1%，两个支柱合起来占13%。把两根柱子稳住，对稳定经济大盘有重要意义。
4月25日，自然资源部部长在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。
我们认为，不动产统一登记是收房地产税的必要非充分条件，后续若要收税还得走立法流程。但是，热点城市试点可能会先行，比如厦门、深圳等。考虑到当前经济复苏初期，房地产市场还未走出困境，建议房地产税试点应暂缓，服从全力拼经济的大局，当务之急是把发展放在首要任务。待经济全面恢复之后，再探索试点开征房地产税，事有轻重缓急。对当前房地产市场而言，最重要的还是提振楼市信心和建立新模式。
房地产是国民经济第一大支柱行业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。
房地产小阳春出现，但恢复基础不牢，4月环比放慢，当务之急是提振楼市信心。
从销售看，2023年1-3月，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，累计降幅较1-2月收窄1.8个百分点；其中住宅销售面积增长1.4%，累计同比由负转正，走出连续12个月负增长状态。商品房销售额30545亿元，增长4.1%，累计同比由负转正；其中住宅销售额增长7.1%，较1-2月涨幅继续扩大3.6个百分点。
从房企资金看，2023年1-3月，房地产开发企业到位资金34708亿元，同比下降9.0%，累计降幅较1-2月收窄6.2个百分点。按资金来源看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计降幅均有不同幅度的收窄。
从投资看，2023年1-3月，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%，累计降幅与1-2月基本持平；其中，住宅投资19767亿元，下降4.1%，累计降幅相对1-2月收窄0.5个百分点。
但进入4月，楼市持续复苏动力略显不足，环比放慢。根据Wind数据，4月1日-4月25日，49个样本城市新房成交套数10.4万套，环比下降25.8%，同比2022年同期增长3.5%，但与2019-2021年同期平均成交19.7万套的表现差距仍然较大。其中，一线、二线、三线城市环比分别下降10.9%、28.3%、32.9%，一线城市同比增长109.5%，主因去年同期低基数；二线、三线同比分别下降3.1%、31.9%。
楼市复苏持续的关键在于市场信心恢复、供给出清和销售回款。可以考虑七大措施：下调二套房首付比以支持改善型需求，下调首套房贷款利率以支持首套刚需，对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，放开二线城市的外地首套购房限制，降低交易税费，改变此前过严的限购限贷限价措施、恢复到正常市场状况，支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”等便民善政。同时，通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”等构建新发展模式，促进长期平稳健康发展。
当前并不是简单传统意义上的救房市，而是在稳房市的同时，发挥其实体经济和支柱产业属性，避免其金融属性死灰复燃。实现既能通过短期措施推动楼市持续复苏，又能通过长期制度建设促进房地产市场健康发展。
正文
一、短期稳房市措施
1、适当降低人口流入地区限购门槛，增强市场信心。我国人口流入区域，如北上广深等城市应充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律，适当降低落户和购房门槛，如适当降低本地及外地户籍购买房屋的社保缴纳年限标准等。
根据我们在《中国人口大迁移》中的研究，我们发现人口持续向一、二线流动的趋势没有改变，人口集中度继续提高，产业带来的机会仍然对人口的移动仍有着较大的驱动，五、六线城市的人口则维持流出态势。
具体来看，2000-2010年一线、二线城市常住人口年均增长率分别为3.4%、2.7%，2010年-2020年分别放缓至2.4%、2.7%。三线、四线城市从1.3%、0.6%小幅上升至1.5%、0.7%。而2010-2020年五、六线城市人口年均增长率为-0.4%、-0.8%，人口呈流出趋势。目前，除北上广深四大一线城市外，我国南京、武汉、济南、重庆等二线城市近期纷纷降低限购门槛、调整限购区域。2022年12月东莞、佛山更是取消了核心区域的限购政策，进入了全域不再实行商品住房限购政策，政策出台后30日期间，两地商品住宅销售面积分别环比提升8.5%、29.4%。
2、下调首套首付比和改善型二套首付比，减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力，实现居民“住有所居”“住有宜居”。目前，我国众多城市下调房贷首付比，比如，2023年1月，湖南金融运行形势新闻发布会提出，湖南合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。湖南全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；一个限购市（长沙市）的首付比政策下限，首套30%，二套降至40%。4月，泉州住房公积金管理委员会继续降低贷款首付比例发布关于继续实施住房公积金阶段性支持政策的通知，首次申请住房公积金贷款购买首套住房的，首付款比例调整为不低于20%，第二次申请住房公积金贷款或购买第二套住房的，首付款比例调整为不低于30%。
货币政策直接影响购买力。房地产短期看金融，首付比例下调直接影响房地产购买意愿和购买力。把该降的首付比降下来，才能大力提振刚需人群的购房信心，同时合理支持购买第二套住房人群的改善需求，才能在保证“房住不炒”下，精准满足人民群众对美好生活的向往。
3、下调首套、二套房贷利率，加快贷款审批。通过降低购房成本，可提振刚需群体的购房需求。货币政策直接影响购买力。房地产短期看金融，贷款优惠利率同样直接决定房地产购买意愿和购买力。下调房贷利率将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，促进正处于观望阶段的购房者入市，提振购房者市场预期。
2023年1月5日，人民银行、银保监宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，根据中国人民银行数据，截至3月末，在96个符合放宽首套房贷利率下限条件的城市中，有83个城市下调了首套房贷利率下限，有12个城市取消了首套房贷利率下限。2023年3月，全国新发放个人住房贷款利率为4.14%，同比下降1.35个百分点。贝壳研究院数据显示，4月百城首套主流房贷利率平均值4.01%，较上月下降1BP，同比回落116BP；二套主流房贷利率平均值4.91%，和上月持平，同比下降54BP。
4、推行便民政策，如支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”，此类善政未来值得推广。老百姓排队提前还房贷，不是因为手里钱多，而是此前的存量房贷与新增房贷之间利差过大，大部分是提前还贷后重新申请贷款，以降低房贷利率和还款成本。
提前还房贷现象遭热议，说明政策仍需调整以反应民众呼声，可以考虑出台措施引导银行适度降低存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本，降低居民房贷负担，解决居民排队提前还款难问题。这有利于降低居民负担，提振消费者信心，扩大内需，促进中国经济复苏，是利国利民的善政。
类似的，“带押过户”也是善政，可以优化二手房交易流程，缩短交易周期、降低交易成本，对激发二手房市场交易活力有积极作用，更好促进房地产市场良性循环和健康发展。
5、对于二孩以上家庭，给予房贷利率、首付比、住房补贴等支持，在提振市场的同时提振生育率。根据我们发布的《中国生育成本报告》，全国家庭0-17岁孩子的养育成本平均为48.5万元；0岁至大学本科毕业的养育成本平均为62.7万元。除上述直接费用外，育龄家庭养育孩子还需付出时间成本和机会成本。国际养育成本比较，抚养一个孩子至18岁所花成本相对于人均GDP的倍数，中国是6.9倍，几乎是全球最高，高于澳大利亚的2.08、瑞典的2.91、德国的3.64、美国的4.11、日本的4.26。
参考发达国家经验，如德国自2018年起，为缓解房屋市场上房价与房租快速上涨为家庭带来的额外负担，政府为居住条件欠佳、收入普通的家庭提供每孩12000欧元的住房儿童金（Baukindergeld）。我国可以考虑出台全国层面减轻育龄家庭生育成本的政策，具体包括对二孩及以上家庭发放购房现金补贴、房贷利率下调、购房首付比例下调等。一方面降低多孩家庭购房门槛，促进房地产市场回暖，另一方面对多孩家庭实施“特惠政策”，降低生育成本，提振育龄家庭生育率。
6、降低土地增值税、二手房交易的契税和个人所得税等。财税政策直接影响市场供应。税收政策直接影响房地产交易量，营业税、个人所得税、契税的优惠减免，对增加房地产供应有直接影响。土地增值税的征收和计算，也直接影响开发商的推盘节奏。
比如，2022年9月财政部、税务总局，明确支持居民换购住房有关的个人所得税政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。利用税收工具，可以通过合理降低房地产在建设、交易环节的税费负担，使房地产税制度更合理、公平的同时，减轻老百姓的购房成本，对提振房地产市场信心也有益处。
二、长期住房制度建设
根据我们对美国、日本、英国、中国香港、德国、新加坡等住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段特点，建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为五大支柱构建长期住房制度构建长期住房制度。
1、推动都市圈城市群战略。根据对世界上几十个国家上百年的人口大迁移研究发现，人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律，人随产业走，人往高处走。符合国际规律，中国人口持续向珠三角、长三角城市群集聚。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人，但东北、西部等区域近年面临产业结构单一，呈现人口流出趋势。
长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路错误影响下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是导致一二线高房价、三四线高库存的根源。
2、以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。未来应坚持都市圈城市群战略，推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。如东北和西部地区售卖用地指标，可以有效解决目前东北、西部用地指标大量浪费的问题，以及东南沿海用地指标短缺的问题。可以支持人口流入多、房价涨幅大的城市如杭州、深圳与人口流出、城镇建设用地指标富裕城市如哈尔滨、兰州“结对子”，进行农业用地指标与城镇建设用地指标的动态交易。
根据我们在《哪里的房价控制得好：长沙篇》中的研究，全国大部分一二线城市房价大涨的背景下，长沙的房价、房价收入比、涨幅在主要城市处较低水平。2021年长沙二手房均价1.1万元/平方米,低于武汉、郑州、南昌等二线城市；近10年长沙商品住宅年均涨幅低于9.4%，低于大部分二线城市。长沙房地产调控得好的原因在于，长沙是典型多中心组团空间结构，土地供应量大，并且严格限制土地成交溢价率，设定商品房“成本+利润+税金”价格构成，既确保房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。
3、保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。根据我们在专著《全球房地产》中的研究，“房地产过度金融化”是风险之源。实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时抑制投机性需求。规范房企融资用途，防止过度融资，同时支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会，即自身债务自清。
从德国看，中性稳健的货币政策与住房金融体系，是德国房价长期稳定的住房制度“三支柱”之一。二战后，德国央行首要目标是保持物价稳定，严格自律不超发货币；德国M2增速与经济增速基本匹配，货币供应水平合理，2020年M2占GDP比重102.9%，在主要发达国家中处于中等水平，低于欧元区126.2%的平均水平。在稳健货币政策和温和通胀水平背景下，德国房价和物价基本保持长期稳定，1970-2020年名义房价指数上涨185%，CPI指数上涨162%，远低于同期美国、英国等发达国家。
4、稳步推动房地产税试点。随着大开发时代结束，存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，推出房地产税替代土地财政是大势所趋。从国际经验看，房地产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。
4月25日，自然资源部部长在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。
我们认为，不动产统一登记是收房地产税的必要非充分条件，后续若要收税还得走立法流程。但是，热点城市试点可能会先行，比如厦门、深圳等。考虑到当前经济复苏初期，房地产市场还未走出困境，建议房地产税试点应暂缓，服从全力拼经济的大局，当务之急是把发展放在首要任务。待经济全面恢复之后，再探索试点开征房地产税，事有轻重缓急。对当前房地产市场而言，最重要的还是提振楼市信心和建立新模式。
5、租购并举，对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴。党的二十大报告强调，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，租房问题是重大民生问题，住房租金补贴是构建租购并举住房保障体系重要举措之一。对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，能够让更多城镇中低收入家庭实现“住有所居”、“住有宜居”。其中，公共租赁住房租金补贴能有效缓解已配租公租房家庭的租金压力，市场租房补贴能够解决公租房房源少、轮候时间长等问题，让符合条件的住房困难群体通过市场租赁解决住房困难问题，缓解租房的经济压力，降低居住成本。
