住宅小区的业主最关心哪些物业问题？又该如何解决呢？刚表决通过的《宁波市住宅小区物业管理条例》中又是如何规定的？
记者从新闻热线、民生e点通等渠道收集了部分市民反映且已被核实的问题，我们一起来看看！
1.住宅分隔出租，群租房苗头再现
小区：江北区碧湖花园
网友“碧湖国际业主”：碧湖花园小区由长城物业管理，共有400多户住户，小区内存在群租问题时间已久，2019年起在小区业主群内，关于小区群租问题的讨论和投诉持续存在，近日更是出现了部分装修队在小区招租叠拼、联排白坯房，分割成群租房后出租的苗头。
新修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》：
第六十一条 物业管理区域内禁止下列行为:
（一）违反法律、法规和设计要求，破坏房屋结构、危害房屋使用安全；
（二）违法改变物业的规划用途，违法搭建建筑物、构筑物、超标准雨棚，违法改变房屋外立面、在外墙上开门窗、改变排水排烟管道等，不使用规划设计的空调外机平台而在外墙面悬挂空调室外机；
（八）违反规定出租房屋、车棚车库以及进行其他违法经营活动。
2.老物业退出管理时“蓄意破坏”
小区：鄞州区BOBO城
市民王先生：小区业主对老物业管理不满，选择新物业管理社区，但老物业不肯离开，产生蓄意破坏行为，比如砸坏电梯厅、在停车库积水等。
新修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》
第五十九条：物业服务合同终止的，原物业服务企业不得实施下列行为：
（三）故意损坏或者妨碍新选聘的物业服务企业使用物业共用部位、共用设施设备等；
如果出现了上述情况，怎么办呢？《条例》规定限期改正，依法处置。
《条例》第九十四条：违反本条例第五十八条第一项至第四项、第五十九条规定的，由区县（市）物业主管部门责令物业服务企业限期改正；违反规定收取物业服务费等相关资金的，责令退还；逾期未改正的，处五万元以上十万元以下罚款；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚；造成损害的，依法予以赔偿。
3.专项维修基金启用难
小区：北仑区黄山路东海明园小区
网友“随遇而不安”：我家小区外墙平台渗水，墙皮脱落，导致室内飘窗墙顶上已有发霉和墙皮脱落迹象。
新修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》：
第七十一条 物业管理区域应当按照国家、省规定的首期专项维修资金交存总额的比例设立应急备用金。物业共用部位、共用设施设备有下列情形之一，需要立即维修的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者居（村）民委员会证明核实，可以从应急备用金中直接拨付：
（一）消防、排水管道及其相关设施设备严重故障的；
（四）屋顶、露台、外墙严重漏水，影响正常使用的。
4.老旧物业交接，垃圾无人管
小区：海曙区海光新都小区
网友“天上刃间”：小区之前刚刚换了新的物业公司，但老物业美屋物业公司留下大量垃圾未处理干净，绿化带、大件物品堆积场更是堆积如山，曾长达几个月未清理。
新修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》
第五十九条 物业服务合同终止的，原物业服务企业不得实施下列行为：
（四）在办理物业服务交接手续期间或者物业服务合同终止前，停止提供物业服务。
5.占用业主公摊面积、人防车位等
小区：鄞州区上湖城
网友“编号124611”：物业为了节省人工成本，将架空层打造成房间给员工居住，还在里面引发了火灾。这个架空层属于业主的公摊面积，物业在未告知业主的情况下让员工居住。
小区：东部新城汇悦湾花苑一期
网友“豆子2020”：小区物业在人防车位搭建临时垃圾房近三年，没有通风，没有排污设施，满地垃圾，油腻肮脏，臭气可以熏醒高层住户。
（三）擅自占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，长期占用物业共用部位堆放物品、停放车辆；
（四）擅自占用物业共用部位、共用设施设备进行经营。