为了充分保障农民工等建筑工人的工资薪酬，原《合同法》第二百八十六条首次规定了建设工程价款优先受偿权，赋予承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先于一般债权受偿的权利。其后陆续颁布了配套的司法解释和规定具体展开优先受偿权的适用，但鉴于部分立法漏洞、司法实务案件复杂、法院裁判思路不统一等各种因素，关于优先受偿权的正确适用仍存在一定的问题和争议。
2020年，我国颁布的《民法典》在合同编规定了优先受偿权。对比前后两个条文，除了在个别字词进行微调之外，完整表述并没有发生实质性的变化，所以在上位法层面，民法典的新规定并没有对原合同法优先受偿权存在的瑕疵和缺陷作出正面的回应，但在其后，最高人民法院通过颁布相关的司法解释，逐步解决目前优先受偿权存在的问题，下面笔者将结合真实案例，具体介绍进入民法典时代后建设工程价款优先受偿权发生了哪些变化！
今天先分享第一个重大变化：
一、承包人行使优先受偿权的期限由“六个月”变为“最长十八个月以内”
原合同法规定优先受偿权需要在“合理期限”内行使，何为“合理期限”，法律没有进一步解释，模糊的立法表达给司法实践带来巨大的困难和挑战。为了统一裁判尺度，在2002年最高院颁布了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号，该文件虽名为批复，但使用了法释的文号，通常理解为司法解释，已下简称批复），在批复中首次明确了承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。虽然“六个月”的确对何时行使优先受偿权有了明确的期限指引，但该批复仍没有彻底解决实务中存在的难题：
第一，六个月期限的规定依据是什么？是否过短？建设工程项目普遍具有周期长、结算审核慢、纠纷争议多等特点，往往正常的结算流程没有结束，工程竣工后六个月的期限便已经过，承包人没有充足的时间行使优先受偿权，导致权益保障不够。
第二，六个月的期限性质是诉讼时效还是除斥期间？法律没有明确说明，通说认为从期限的表述来看，应该认定为除斥期间，即不可中断、中止和延长，期限届满未行使权利，则丧失优先权。
第三，承包人是否只能以诉讼的唯一方式行使建设工程价款优先受偿权？能否以向发包人发函、通知等非诉方式行使？虽然诉讼是权利保护最有力的屏障，但诉讼周期冗长、程序繁琐，存在一定的行使成本压力，应当给予承包人更多可行、便利、有效的权利行使方式。例如在“再审申请人山西龙鑫恒泰能源焦化有限公司（以下简称龙鑫能源）与被申请人中冶天工集团有限公司（以下简称中冶天工）与破产有关纠纷一案”，再审申请人龙鑫能源主张中冶天工的催款函不符合主张建设工程价款优先受偿权的法定形式，不能视为已经主张了建设工程价款优先受偿权，提起了再审申请。最高院认为，从原合同法法条关于优先受偿权规定的内容来看，并没有对建设工程价款优先受偿权必须以何种方式行使作出规定，因此只要中冶天工在法定期间内向龙鑫能源主张过优先受偿的权利，即可认定其已经行使了优先权。而龙鑫能源所称中冶天工仅在“催款函”中宣示优先受偿的权利，不属于建设工程价款优先受偿权的行使方式，没有法律依据。由此可见，诉讼并不是行使建设工程价款优先受偿权的唯一方式，以发函方式主张权利也存在适用空间。
2018年，最高院颁布了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释[2018]20号，以下简称旧司法解释二），六个月的行使期限没有变动，但修改了优先权除斥期间的起算点，不再以工程竣工或合同约定竣工日期作为起算点，而代之以发包人应当给付建设工程价款之日起算，应当说起算点的修改回归到原合同法的立法原意，也更符合施工结算的客观实际。
2020年12月25日最高人民法院审判委员会第1825次会议审议通过了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释[2020]25号，以下简称新司法解释一），并于2021年1月1日起与民法典同时实施。新司法解释一相对于批复和旧司法解释二进行了根本性突破，在第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”，即理论上，承包人行使优先受偿权的六个月期限延长到最长不得超过十八个月，该突破性修改不但充分保障了承包人支付施工人、勘察人、设计人等劳动报酬的权益，也恰当地平衡了第三人的抵押权、物权期待权等权利与“农民工”基本生存来源的权益之间的价值冲突，务实回应了建设工程项目结算周期漫长的现状，重申和彰显了原合同法设立建设工程价款优先受偿权制度的价值和意义。
新司法解释一施行后，法院裁判发生在新司法解释一之前的优先受偿权案件应当适用六个月还是适用十八个月的期限计算规则呢？对此，现行法律没有明确的规定，实践中出现了不同的裁判结果。
支持适用新司法解释一的案件如(2020)豫08民终3677号，二审法院认为“关于工程款的给付时间问题，原审结合庭审中双方陈述工程已于2017年底2018年初施工结束、业主已经入住，以及宝鼎公司没有提供有力证据证明按照合同及时向东泰置业提供结算资料，也没有在结算价款产生争议后及时通过法律途径寻求救济等事实，认定按照工程款给付之日按照双方签订的《建设工程施工合同》约定工程价款应结算之日确定，并无不当。本案工程施工结束后，直至2020年2月26日双方一致同意对涉案工程进行结算，并达成了付款协议的事实仅能证明双方就工程款数额以及支付方式达成一致意见，不能体现宝鼎公司向东泰置业主张优先受偿权的事实依据。截止2020年8月12日宝鼎公司提起本案诉讼，已经超过最长十八个月期限，因此，原审对于宝鼎公司主张优先受偿权的诉讼请求不予支持正确。”法院在本案中否定了六个月期限的溯及力，适用了最长十八个月的期限规则，是否符合法理和立法精神还待进一步商榷。
再如在“中国建筑一局（集团）有限公司与中弘控股股份有限公司等建设工程施工合同纠纷”中，本案涉及的防水工程住宅部分保修金应于2020年1月14日前返还，适用修订前的司法解释，至本次起诉，已超过6个月行使优先受偿权期限，故一审法院不再支持。住宅以外保修金应于2021年1月12日前返还，应适用修改后的司法解释，即《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）法释[2020]25号》。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）法释[2020]25号》规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。根据该规定，住宅以外工程防水质保金未超过行使期限，可以行使优先受偿权。
也有的法院认为应当适用原六个月的期限限制，如“(2021)冀05民终817号”中，二审法院详细论述：“《时间效力规定》第三条规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。结合本案实际，案件发生的事实在民法典颁布实施之前，且当时的法律和司法解释对此类情况均有明确的规定，民法典对此应不具有溯及力。”最后，二审法院裁定适用原六个月期限更合理和公平。新司法解释一是否对施行前的优先受偿权案件具有溯及力，仍然存在一定的争议和分歧。
另外，新司法解释仍然要求承包人在合理期限内行使权利，但没有对合理期限的具体时限、如何判定是否合理、超过合理期限但没有超过最长期限行使优先受偿权的后果如何、合理期限与最长十八个月期限二者关系如何衔接等问题进行解释，容易产生“所有案件只要在十八个月内主张优先受偿权即可”的误解，引发司法裁判的混乱。