农村土地改革万众瞩目，作为当事人的农民自然对自己的土地升值抱有极大的期待。土地确权，三权分置，土地经营权流转，宅基地确权发证，农房确权发证，经营权抵押，农房抵押，看起来好消息是一波接着一波。

于是乎很多人就被搞蒙了。农民这是要翻身做主人了吗？

别高兴的太早了，农地圈团队分析，农村真正土地升值是很小的一部分。随着新版的土地管理法修正草案的公布，再次证实了农地圈早有的猜想。

一、农民指望宅基地大幅升值恐怕是足篮打水！

农地圈此前曾写过文章，预测市场最宅基地改革的三大期待。不出意料，新版的土地管理法中对农村宅基地的改革步子果然很小。

最终只是放开了农村宅基地可以出租获得收入这么一条缝儿。除了失望还是失望。

二、4200万亩农村经营性建设用地才是实打实的实惠。

国有土地和集体土地同地不同权一直是饱受诟病的。拆迁补偿问题，小产权问题，根源也在于此。建立城乡统一的建设用地市场已经喊了很多年。今年试点儿已经完了。新版的土地管理法已经将相应的试点经验上升到法律。

在农地圈看来，农村经营性建设用地才是农村土地改革中土地收益升值最大的一部分（农村经营性建设用地和国有土地同地同权同价）。经营权抵押、经营权流转、农房抵押、宅基地可以出租获得收入给农民带来的实惠，本身并不会很大。

农地圈拿到的数据，中国农村地区的经营性建设用地大概有4200万亩。（农村每家每户的宅基地并不属于经营性建设用地。）

农村的经营性建设用地是有历史原因形成的。大部分为当时乡镇企业的占地和用地。根据农地圈了解，这部分土地大部分并不在农民手里。

随着乡镇企业的逐步衰落（三资企业、国有企业、个体和私营经济等蓬勃发展），依照1997年《乡镇企业法》，当乡镇企业出现破产、兼并等情形时，符合土地利用规划并依法取得的乡镇企业用地，它的使用权就可以依法发生转让。于是，乡镇企业占用的集体经营性建设用地的使用权，就有可能转让给本集体组织之外的经营主体。