本文来源：时代周报 作者：赵佳琪
近期，北京楼市回暖的声音不绝于耳。
2月17日，苏琼在看了近两个月的房子之后，终于从到底是购买回龙观还是天通苑的纠结中走出来，选定了天通苑北二区一套150平方米的房源。
“房子挂到中介平台不足一个月，我就拿下了。”苏琼是典型的刚需购房者，2017年大学毕业后留在北京，如今户口问题解决，只待解决房子问题。
苏琼告诉时代周报记者，虽然还想再多看几套房子，但最近听到很多消息说北京楼市回暖，怕房价上涨，最终还是选择抓紧时间购房。
与苏琼一样的购房者不在少数。北京中介小夏向时代周报记者说道，春节过后，北京二手房市场呈现出成交量上涨、成交周期缩短的特点，而成交的大多数客户为刚需和刚改客户。
中指研究院数据显示，北京市二手住宅周度成交连续两月在3000套以上，最新一周（2.13~2.19）成交3761套，处2022年以来周度成交高位。
中指研究院市场研究总监陈文静向时代周报记者表示，究其原因，一方面疫情影响逐渐消退，同时经过春节假期部分需求积压，节后市场购房需求得到释放；另一方面，随着经济复苏，政策大环境宽松下，购房者市场预期得到修复，特别是刚需客户，置业积极性提高，促进楼市情绪转暖。
但北京楼市的回暖带着一定程度的“理性”。多位中介告诉时代周报记者，近期，北京二手房只是迎来成交量的上涨，房价并没有明显波动，算不上真正意义的回暖。
“成交量上涨，售房者价格预期提高，几乎没有议价空间，但刚需者对些许的提价尚能接受。所以当下呈现的状态是，买卖双方对于市场的预期基本能够匹配，市场整体的循环呈现出健康且正向的特点。”在安居客研究院副院长李震看来，未来北京房价或将在价格维稳的基础上，保持缓步上涨的节奏。
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成交量上涨
中介们认为，北京楼市当前确实正处于上行阶段。
“现在可以说是相当不错，年后的成交量远高于近3年均值。”中介孙斌向时代周报记者说道。
而中介邢强也感受到了购房端的积极性。他告诉时代周报记者，春节后，平均每天的客户量和看房量比之前增加了30%左右。
中介张玲向时代周报记者提供了一组所在中介平台的数据，周末的单日成交量平均在600多单，而春节前的成交量在400单左右，上涨了近50%。
根据诸葛找房数据研究中心监测的数据显示，2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，环比上涨74.07%，同比上涨96.29%。
对于成交量上涨的原因，合硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者表示，首先在于经济层面的预期。如今，整个就业、消费环境正在复苏，在此基础上，购房人对自己的收入、就业前景抱有积极的看法，同时现在的房价还处于相对底部的阶段，购房者对未来抱有预期；其次，楼市调控逐渐放宽，引发购房者预期升高，目前北京打响“一区一策”，也让购房者的心态更加积极。
不过，多位业内人士亦表示，虽然北京二手房市场逐渐上行，但远没有达到火热的地步。李震提供了一组数据，2月13日—2月19日，二手房成交量创下了近20周新高，并且按照当前速度来看，2月成交量很有可能突破1.3万套。而去年北京二手房单月成交最高点时为3月份，月成交量超过1.7万套。
“按照春节假期后的周期来看，今年的高峰节点和去年的基本一致，但在疫情政策优化的前提下，事实上今年北京市场热度虽然在上行，但尚不及去年同期，整体来说市场热度还不够。”李震说道。
刚需入场，量涨价稳
北京二手房成交量上涨的同时，多位中介告诉时代周报记者，房价却没有明显的上涨。
记者在调查中发现，2月1日至今，二手房成交结构中，主要以刚需置业为主。而多数刚需购房者的入场在客观层面上确实推动了成交量的上涨，但他们在短时间内，并不会使房价产生明显波动。
“刚需盘为主的结构导致价格波动小，换个角度说，如果价格涨得太猛，超出刚需者购买能力，则不会产生交易。”孙斌向时代周报记者说道。
2月23日，孙斌所在的劲松门店上架了一套房源。由于中介方还未进行实勘，且业主未提供身份证和房本，故该房源只展示在内网，并未在外网发出。据孙斌所说，这套房源价格适中，且户型为全明格局、南北通透，两居室电梯房，属于标准的优质刚需盘。
“上架的当天就有12组客户客户想约谈。”孙斌和同事把这套房源发给了一直在跟进的客户，很快就得到了想要看房的回应。据孙斌所说，2月23日晚间，也就是房源挂出的当晚，这套房源已经成交。
邢强最常带购房者看的小区是百环家园，该小区是塔楼结构且密度大，房价在双井片区常年处于低位。“这个小区很好卖，首先价格低，其次位置不错，属于性价比高的刚需盘。”邢强告诉时代周报记者，2月1日——2月21日，该小区已经售出10余套二手房源。
张玲有着同样的感觉，位于甜水园的几套刚需盘，一直有客户不停地向她进行咨询。以一套位于道家园的两室一厅为例，总价为498万元，于2023年2月22日在中介平台挂牌。截至2月24日，距离挂牌仅过了2天，已经吸引了13次带看。
针对于刚需购房者“跑步”进二手房市场的现象，李震表示，在北京目前的市场环境下，大部分改善置业者都向新房市场倾斜；而随着新房的价格走高、产品规划越来越偏向大面积段，刚需受到了严重挤压，主观上也更多地就流向了二手房市场。
这波回暖能否持续？
虽然目前北京二手房市场似有回暖迹象，但多位业内人士向时代周报记者表示，回暖势头能否延续，还要看北京的调控政策会不会有继续优化的空间。
“如果二手房政策出现调整，如首付比例、购房利率优惠等，市场可能会持续升温，如若没有，市场亦有可能在轻微小阳春后再次下行。”中原地产首席分析师张大伟表示。
郭毅向时代周报记者分析称，购房者买房的缘由一方面在于改善居住条件，另一方面在于财产保值增值的诉求，如果目前只是氛围上感觉回暖的话，购房人也会有自己合理的判断，在没有一个清晰共识的情况下，依然还会有一部分人继续观望。
郭毅进一步表示，而如何将这波观望的人群变成真实的购买力，则依赖于政策的调整空间。“比如说降低购房门槛，才能把预期的利好变成实实在在对楼市的推动。”
事实上，2022年年初至今，全国多个城市密集颁布多条刺激楼市政策，从降低首付比例、放松限购到降低首套房贷款利率，诸多政策轮番上阵。相较于其他城市，北京的调控政策一直较为严格，并没有参与到此前的调控大军里去。
但今年1月，北京市政府印发了《2023年市政府工作报告重点任务清单》，其中232条提到，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。
而在去年的9月23日，北京市住建委和市规自委印发《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理，以提高房屋交易效率、降低购房成本。
李震表示，可以肯定的是，目前购房者和售房者的预期都有所回升，而且相比过去几年，疫情对市场成交的影响不再，再叠加包括“连环单”在内的一系列楼市宽松政策频出，利率也维持在相对的低点，这都使得未来市场回稳基础增强，有望持续上扬态势。
陈文静认为，2023年，北京政策端亦存在一定优化预期，北京房地产市场成交规模有望保持在高位。
（应受访者要求，小夏、邢强、孙斌、张玲均为化名）