本文来源：时代财经 作者：钟黛
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两年时间，曾经“一房难求”的环沪楼市换了光景。
“前两天刚出的优惠政策，嘉兴南湖区的万科光年里买房返现。一套98平、总价160多万元的小户型，返现8万元。一分不留，全部给你。”一名链家中介对时代财经表示。
他称，从该盘步行两三分钟即可到达当地排名前三的小学。除了可返现之外，以前认购该盘必须绑定一个总价30万元的车位，现在可以申请不绑定车位。如果选择单买车位的话，只需20万元或15万元即可拿下。
“现在万科的新盘优惠力度很大。开发商想尽快地把房子卖掉，接下一个项目。”该名中介称。
“嘉兴楼市前几年炒太高了，现在库存压力大，卖不动。就在2021年，嘉兴市区新房还供不应求，买房要找关系，一套房要绑定两三个车位。如今开发商加速去库存，有些盘免费送车位。”深耕环沪楼市十余年的中介张世雄告诉时代财经，嘉兴市区的南湖、国商、科技城等板块均面临较大的去化压力。
嘉兴距离上海、杭州的车程均仅1小时，这曾让其吃到两大城市购买力外溢的红利。而当投资类的购房需求退潮，当地内生的自住需求无法消化被炒高的房价和高企的库存。
这座环沪小城的楼市，正在显露其真实的底色。
环沪等待小阳春
春节后，上海、南京、苏州等长三角核心城市楼市春意渐染，而环沪的多个市县仍相对平淡。
嘉兴市住建局数据显示，春节后的两周，嘉兴市本级的新房备案销售了278套，相比节前两周增长15%；备案销售面积为3.69万平方米，相比节前下降3%。节后两周，销量最好的项目未来天辰苑卖了26套，其次是云之湾（1幢-34幢）卖了18套。
克而瑞研究中心研究员俞倩倩对时代财经表示：“嘉兴市场春节后，伴随房企促销政策触底，叠加嘉兴房贷利率也进入3字头利好，售楼处来访量增加非常明显，虽然其中‘了解看看’的态度占比仍较高，但近两周的成交依然有小反弹，预计3-4月会迎来一波小窗口期。”
整体而言，嘉兴市区目前每周一百多套的新房成交量，与前几年数百、甚至上千套的周度成交量相去甚远。
多名中介反馈，嘉兴市区有一定的人口基数，各方面配套比较成熟，尚有一定的自住需求作支撑。与市本级相比，嘉兴下属的嘉善、平湖、海盐等多个市县，基本都是被投资需求捧起来的，2022年迅速转冷，春节后的行情也依然低迷。
前述链家中介表示：“嘉善离上海最近。上海客买房后，就把房子放在那里，没人住。嘉兴市区的新房交房后，20%、30%的入住率应该是可以实现的。而嘉善的小区基本上都是空荡荡的。”
“以前嘉兴市区的新房买不到，很多人就买了嘉兴的乡镇盘，因为房价比较便宜，再加上一些规划利好。截至目前，规划还是没有落地的。最近海盐那边很多人想把房子出手，但是卖不掉。”
春节后，环沪大部分区域楼市仍低位运行，仅局部有所回暖。据俞倩倩观察，嘉兴市区之外，苏州昆山主城区和南通主城区也有回暖迹象。数名中介反馈，从节后成交量来看，环沪仅昆山花桥镇比较好卖。
投资需求退潮
自2016年5月，上海楼市的购买力溢出至环沪，多个毗邻市县的房价开始猛涨。
“2016年初，嘉兴市区很多房子可以零首付。我从上海发团，可以一次性带40多个人过来买房。我和同事接待过的客户中，有人一次性买了10套。”张世雄回忆道，除了不菲的佣金，彼时每套房子还可以多收约10万元的团购费。
“2016年至2019年环沪行情最好，都是时代的红利。”他感叹道。
公开信息显示，2016年嘉兴的二手房均价超6000元/平方米。安居客数据显示，今年2月该市的二手房均价为14487元/平方米。其中，嘉善县二手房均价为13663元/平方米，其他嘉兴下属县市均超过了一万元／平方米。
“2022年，嘉兴等城市受到前期需求透支影响，成交热度迅速转弱，造成短期库存积压。”克而瑞研究中心曾指出。
嘉兴住建局数据显示，2022年市本级新房销售超1.16万套，同比下跌31%，从面积来看，新房销售超154.27万平方米，同比下跌约26%。
有12年地产营销推广经验的从业者刘冬（化名）认为：“环沪市场是分级的。以前从上海外溢的购买力，第一选择是昆山花桥、太仓主城区，它们是真正能实现跨城通勤的。上述两个板块买不到了，大家才会转向第二三选择，也就是嘉兴的嘉善和平湖，以及南通启东等地。但后者的行情不是来自真正的需求，完全是投资客没房可买，病急乱投医去选择的市场。一旦楼市有风吹草动，这些市场的回落非常快。”
2022年下半年开始，环沪多地频频释放楼市利好政策，包括放松限购、降低贷款利率等。叠加疫情趋于稳定，今年环沪楼市是否会回暖？
上海中原地产市场分析师卢文曦对时代财经表示，这主要取决于上海今年的政策情况。如果上海继续保持严格的限购限贷，环沪楼市在宽松的政策下有一定的机会。如果上海政策有所放松，将会虹吸购买力。
“长期来看，环沪楼市的投资属性越来越少了。其未来表现，将主要取决于其自身的经济、人口及供需关系。”
刘冬则认为，目前仅昆山和太仓具备真正的价值，能够吸纳一定的自住需求，预计这两个板块今年会率先回暖。
房企收缩战线
撤离环沪的不仅是炒房客，还有曾经蜂拥而来的房企。
以嘉兴为例，从2017年开始，外来房企争相进入，中梁控股（2772.HK）、祥生控股集团（2599.HK）及金地集团（600383.SH）等房企高调拿地，成交土地溢价率多超过100%。金地油车港地块溢价率甚至高达303%。
2017年4月，50个城市土地溢价率排名中，嘉兴市以199%的溢价率居榜首。随后5月的一场土拍会，来自全国的400多家房企抢八幅地。
2017年至2021年，嘉兴市本级每年涉宅用地的成交面积由135万平方米上涨至143万平方米，成交金额由162亿元急剧攀升至240亿元，平均楼面价由6070元/平方米，一路上扬至12189元/平方米。
而到了2022年，嘉兴市本级的涉宅用地共成交18宗，其中的13块地都是以底价成交，成交面积约92万平方米，同比下降36%，成交金额约122亿元，同比几乎腰斩。规模房企中，仅有万科联合其他资方拿下两宗地块。
“在嘉兴，祥生、佳源国际控股（2768.HK）等原本强势的房企已经不拿地了，逐渐退出市场。”张世雄观察总结道。
不止嘉兴，2022年环沪多地土拍均量价齐跌。“除了昆山，房企对环沪市场已经没大兴趣了。”刘冬表示。
他称，在昆山，房企拍地以后就能去化完。而在嘉兴的嘉善和平湖，以及南通启东，甚至苏州太仓，房企拍地以后可能要亏本卖，要靠降价才能吸引成交，还要给中介很高的佣金。
他举例道，嘉善和平湖，一套房子的佣金可以给到10万元左右，房子总价才150万元左右，相当于给了约6个点的佣金。而像昆山这样的良性市场，佣金一般是一两个点，一套两三百万的房子给四五万的佣金。
2023年开年，多家房企在环沪的组织架构有所调整，透露出业务收缩的迹象。
时代财经获悉，本月中国金茂（0817.HK）的环沪公司被拆分，嘉兴由上海公司管理，湖州由杭州公司管理。一名接近金茂华东的人士表示，环沪公司2022年销售额破百亿，此次调整意在缩短管理半径，方便管辖。
另据中国房地产报，春节前，招商蛇口（001979.SZ）对一些城市量级、市场规模不高、货值储备不多的区域进行整合、降级，例如环沪的嘉兴、绍兴、南通、无锡等城市公司都有变动。相反，对重点布局、业绩表现表现强劲的区域则调配更多资源，重点发展。
环沪楼市未来走向如何，时间会给出答案。