公示原则的含义及物权公示的原因
《物权法》第6条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”这就是物权法公示原则的内涵。物权公示原则,是指物权的设立或者变动必须依据法定的公示方法公诸于世。公诸于世,是指将物权设立和变动的事实通过法定的方式公开,如不动产进行登记,动产进行交付。就不动产登记而言,只要当事人完成登记,至于世人是否去了解,在所不问。就动产交付而言,只要当事人完成交付行为,其他人是否知悉,也不影响动产物权设立和变动的效力。物权法上要求物权进行公示是有条件的,不是在任何情况下都要求物权进行公示,只有在物权的设立或者变动的情况下才有必要,因此,传家宝不需要公示,男人的私房钱不需要公示,定情信物也不需要公示。物权法规定公示原则的主要原因是使第三人能够知悉物权设立和变动的情况,维护交易安全,鼓励交易。因为物权具有对世性,对物权人之外的一切人都发生效力,因此法律上必须建立一套制度,使其他可能受到影响的人能够知悉物权设立和变动的情况,以免自身的利益受到损害,这一制度就是物权的公示制度。
与物权公示不同的是合同法并没有规定合同公示制度,其原因在于,合同不像物权那样具有对世性,合同只具有相对性,原则上只在交易相对人之间发生效力,对合同之外的人不发生影响。既然如此,合同就没有强制公开的必要。相反,合同还要强调保密,强调保护合同相对人的商业秘密。合同公示也没有可行性,因为法律允许存在的口头合同,更无法公示。惟一例外的是,如果当事人之间签订的合同可能影响不特定第三人的利益,法律也要求当事人必须将签订合同及合同内容向社会公开。这主要指的是上市公司对外签订合同,如果可能影响该公司股票价格的,必须公开,而且必须及时公开。
“物权的公示方法必须要由法律明确规定,而不能由当事人随意创设。”“物权公示规则属于法律的强制性规定,当事人不得通过合同加以变更。”[3]例如,根据《物权法》第9条的规定,除法律另有规定外,[4]不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。未经登记,不发生效力。不动产通过登记进行公示属于物权法的规定,属于广义的物权法定的内容,当事人不得违反。换言之,当事人不得约定不动产不通过登记进行公示,而通过其他方式进行公示。如果当事人之间有这种约定,其约定也是无效的。又如,根据《物权法》第23条的规定,除法律另有规定外,[5]动产物权的设立和转让,自交付时发生效力。动产通过交付的方式进行公示也属于《物权法》的明确规定,同样属于广义的物权法定的内容,当事人不得违反。
二、公示原则的效力
关于物权公示的效力,不少人认为就是公信力。笔者认为,这种认识并不全面,忽略了没有进入交易时物权公示的优先于债权的效力和推定效力。有的观点认为,推定效力属于公信力的一部分。笔者认为,这种观点虽然不无道理,但还有待进一步商榷。因为推定效力可以被推翻,而公信力是不能被推翻的。因此,对于物权公示的效力,应该以交易为界,区分交易前的效力和交易后的效力,这样的理解理论上才更符合逻辑,也才能更全面。下面分别阐述。
(一) 交易前的优先于债权的效力
交易前的优先于债权的效力,是指物权公示后,在没有进入交易前,登记记载的权利人或者动产的占有人享有的物权优先于债权人享有的债权。其法理依据就是物权优先于债权的原理。
案例一:某开发商将一房多卖,与甲签订了合同,甲也付款了,但没有办理过户手续。与乙签订了合同,乙也占有了该套房屋,但没有办理过户手续。与丙签订了合同,并办理了过户手续。现在甲、乙、丙三人起诉,都要求取得该套房屋的所有权。
由于这套房屋登记过户给丙以后,丙没有再出卖、交易,因此,解决甲、乙、丙三人之间的纠纷应该适用物权优先于债权的原理。根据《物权法》第9条的规定,丙经过过户登记,已经取得了该套房屋的所有权,而甲、乙都没有取得该套房屋的所有权,甲、乙享有的都还只是债权。既然如此,根据物权优先于债权的原理,该套房屋的所有权应该判决归乙。
案例二:甲公司有一批紧俏钢材,分别与乙公司、丙公司和丁公司签订了协议,收取了乙公司的定金,收取了丙公司交付的部分货款,交付给了丁公司。由于该钢材紧俏,所以乙公司和丙公司都起诉要求取得这批钢材的所有权。
由于乙公司和丙公司对甲公司只享有债权,而丁公司通过甲公司的交付,已经对该批钢材取得了所有权,根据物权优先于债权的原理,应该判决该批钢材的所有权归丁公司。对于乙公司和丙公司的损失,只能要求甲公司承担违约责任。
(二)交易前的推定效力
所谓交易前的推定效力,是指物权公示后,交易前,登记记载的权利人或者动产的占有人在法律上推定为真正的权利人。如果有相反的证据,对这种推定可以推翻。因此,它与公信力是不同的,因为公信力是不可以推翻的。不动产交易前的推定效力的法律依据是《物权法》第16条。该条第1款规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”
案例三:一对年轻夫妻出资买房后,登记在岳母名下。现在年轻夫妻要求将该套房屋的产权更正登记到自己名下,但岳母不同意。为此,年轻夫妻起诉要求确认该套房屋的产权,并要求更正登记在自己名下。
案例四:一位江西老教师因儿子刚大学毕业在杭州工作,所以准备退休后到也到杭州生活。于是他就投资到杭州买房,但登记在儿子名下。儿子已经结婚。儿子与妻子有一个书面约定,即一旦离婚,该套房屋归妻子。现儿子起诉,要求离婚。妻子依据协议主张该套房屋的产权。老教师知道后,要求确认该套房屋归其所有,不同意归儿媳妇。
案例五:北京一拆迁房屋登记的产权人为两老人。与两老人同住的还有儿子和儿媳妇。该套房屋拆迁时,两老人直接将补偿款购买了一套新房,但登记在儿子名下。后来儿媳妇因故死亡。儿媳妇的父母在悲痛之余,起诉要求分割登记在女婿名下的房屋。法院经审理查明,两老人和儿子之间在购买新房时就有一份协议,说明为什么登记在儿子名下,同时说明新房是两老人投资购买的。
在案例三中,该套房屋登记在岳母名下,由于年轻夫妻购买该套房屋后还没有进入市场交易,从物权公示的效力来看,因为该套房屋登记的产权人是岳母,岳母没有将该套房屋进入市场进行交易,因此应该推定岳母是这套房屋的产权人。既然如此,在举证责任的承担上,就不应该由岳母举证该套房屋的产权归谁,而应该由年轻夫妻举证证明这套房屋的产权归年轻夫妻,最主要的证据就是该房屋是年轻夫妻投资购买的,而不是岳母投资购买的。
在案例四中,该套房屋的实际投资人是老教师,并不是他儿子和儿媳妇。因此,该套房屋并不是他儿子和儿媳妇的婚姻期间的共同财产。儿子和儿媳妇的约定处分了不属于他(她)们的财产,因此该约定对老教师无效。由于该套房屋登记到儿子名下后,并没有进入市场进行交易,因此,确定该套房屋的真正产权人应该根据投资来确定,这样才符合谁投资谁受益的规则。
在案例五中,已经清楚表明购买新房的款项来源是拆迁补偿款。而拆迁补偿款是补偿给产权人的,即使因为儿子、儿媳妇一起居住,补偿款也有儿子儿媳妇的,但主要部分肯定是补偿给产权人的。况且男方的父母和儿子的约定很清楚,买房款是男方父母出的,既然如此,由于该套房屋还没有进入市场交易,所以就应该根据投资来确定产权的归属,认定该套房屋产权归男方的父母。如果补偿款中也有儿媳妇的,那么可以折算成金钱。对该笔款项,儿媳妇的父母享有继承权。
就动产而言,根据动产占有的权利推定效力,动产的占有人被推定为该动产的“权利人”。虽然《物权法》对此没有作出明确规定,但从物权法原理上,应该做此理解。其主要理由在于:第一,在许多情形,要求占有人证明自己对占有物的权利颇为困难。第二,如果没有占有的权利推定制度,则市场交易将难于顺利进行。第三,占有的权利推定制度,其目的在于维护物的事实秩序,有助于保护物上的权利,避免争议,使物能尽其所用。[6]
就民事审判而言,审理物权公示后还没有进入交易的案件应该注意两点。一是正确分配举证责任。就不动产而言,根据《物权法》第16条第1款的规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。登记簿记载的不动产权利人不承担产权归属的举证责任。产权归属的举证责任应该由提出异议的当事人承担。如果错误分配举证责任,要求登记记载的不动产权利人就产权归属举证,就不符合物权公示原则的要求。就动产而言,根据动产的占有权利推定制度,占有人不承担动产归属的举证责任。该责任应该由提出异议的当事人承担。二是审理这类案件,不以登记机构更正登记为前提。据笔者了解,有的法官认为,在登记机构没有更正登记之前,人民法院无权改变产权的归属,因为登记具有公信力。笔者认为,这是一种误解。登记的公信力涉及的只是交易后的情形。对于没有进行交易的情形,登记记载的权利人在法律上仅仅推定其为真正的权利人。既然是推定,当然可以推翻。人民法院在查明事实的基础上,完全可以根据投资确认真正的产权人。案例三、四、五都是根据投资来确定产权人的。
三、公信原则
交易后的公信力,也称公信原则,[7]是物权公示原则的重要效力之一。所谓公信原则,是指交易发生后,即使事实证明登记记载的权利人或者动产的占有人不享有物权,属于无权处分,或者享有的物权存在瑕疵,对于信赖登记或者信赖占有并已从事交易的人,法律上仍然承认登记记载的权利人或者动产的占有人具有与真实的物权相同的法律效果,承认交易的法律效力。其法律依据是《物权法》第16条和第106条,特别是《物权法》第106条关于动产和不动产都可以适用善意取得的规定,更是物权具有公信力的法律依据。承认交易的公信力,主要理由就是维护交易安全,鼓励交易。
在案例三中,假设岳母将该套房屋卖给了不知情的第三人张三,价格合理,并已办理过户登记。在这种情况下,如果年轻夫妻起诉要求确认该买卖无效,确认该套房屋应该归属于他(她)们,其请求是不能得到人民法院支持的。换言之,年轻夫妻是不可能从张三手里要回这套房屋,除非张三自愿。因为该套房屋登记的产权人是岳母,没有共有产权人。现在张三信赖登记,支付了合理的价格,从岳母手里买过来。如果要否认这种交易行为,就会严重妨害交易安全。案例四中,如果老教师的儿子把这套房屋卖给了李四,李四是善意的,支付的价格合理,并已经办理了过户登记,这时老教师也没有办法从李四手里要回这套房屋。因为李四在购买这套房屋时,查看了登记的产权人,产权人并不是老教师,而是老教师的儿子,既然如此,李四信赖产权登记,并与登记的权利人从事的交易就应该得到法律的保护,否则就没有人敢相信登记了。如果这样,对经济发展将会十分不利。案例五中,如果儿子将该套房屋卖给了王五,王五是善意第三人,其购买房屋的行为完全符合《物权法》第106条规定的善意取得的条件,那么儿子的父母就没法从王五手里要回这套房屋,主要理由还是交易安全的需要。
物权的公信力涉及到法律的价值选择问题。案例三中,如果岳母已经将该套房屋卖给了善意第三人张三,张三已经将该套房屋过户登记,那么如果再将该套房屋判决归年轻夫妻,就会严重影响交易秩序,危害交易安全,损害社会上绝大多数人的利益。如果将该套房屋判决归张三,就会保护交易安全,维护交易秩序,维护了社会上绝大多数人的利益。至于年轻夫妻的损失,一是因为自己的原因没有登记在自己名下造成的,二是还可以要求岳母赔偿。法律当然应该保护交易安全,维护社会上绝大多数人的利益。因为从某种意义上说,交易安全就是物权法追求的最重要价值之一。笔者认为,这也是公信力之所以成为物权法的重要支柱之一的主要原因。案例四和案例五中,如果儿子将房屋出卖给善意第三人,符合《物权法》第106条规定的不动产善意取得的条件,那么善意第三人取得该房屋的所有权。老教师和两老人的损失,都只能找自己的儿子赔偿。
案例六:张三从专门出售手机的A公司处购得一部三星手机,支付价款2000元。后经公安机关查明,该手机是赃物,本来是李四的,后被王五偷来卖给A公司。现在李四起诉要求从张三处要回该手机。
由于A公司是专门销售手机的,张三在A公司购买手机时是善意的,支付的价格也合理,并且已经通过交付取得了该手机的所有权,因此,根据《物权法》第106条第1款规定的动产善意取得的条件,李四无权要求张三返还手机,否则不利于维护交易安全和交易秩序。动产的善意取得制度实际上属于物权公信原则的范畴,但不少学者在论述物权的公信原则时,都只举不动产的案例,对动产只字不提。笔者认为,如果物权公信原则只适用于不动产,那是不全面的。
需要注意的是,公信原则不适用于恶意第三人。换言之,如果第三人是恶意的,则其交易行为不受法律保护。在案例五中,如果老人的儿子将该套房屋卖给王五,但王五完全知道该套房屋的真正购买人是老人,儿子只是名义上的所有人,这时王五背着老人与老人的儿子进行交易,就属于恶意第三人,其交易行为不受法律保护。即使办理了过户登记,也不受保护。特别需要指出的是,在办理了过户登记之后,王五将该房屋再出卖给第三人,如果第三人是善意的,并符合《物权法》第106条规定的其他条件,那么根据公信原则,第三人就取得了该套房屋的所有权,老人就不可能再要回该套房屋。
与交易后的公信力相关的问题是,夫妻共同房产登记在一方名下,第三人以合理的价格购买并进行了登记。现在夫妻的另一方要否认买卖合同的效力,否认登记的效力。这类案件如何处理?一种观点认为,根据《物权法》第97条的规定,处分夫妻共有财产没有经过配偶的同意,买卖合同和登记行为均无效。另一种观点认为,根据《物权法》第16条和第106条的规定,第三人因信赖登记所从事的交易行为,即使出卖人没有处分权,也应认定为有效。笔者倾向认为,应该维护登记的公信力。在判断合同的效力问题上,如果认定无效,必须有法律或者行政法规的依据。也就是说,必须有法律或者行政法规规定,某人买房时,有义务查明登记的房屋产权人的婚姻状况,如果是已婚,还有义务查明是否是夫妻分别财产制。从笔者了解的情况来看,好像还没有哪部法律或者哪部行政法规有这样的规定。出现登记房屋被出卖的结果,与其没有将夫妻共同财产登记为夫妻两个人有直接的关系。总之,在审理民事案件时,在交易安全与其他价值发生冲突时,原则上应该维护交易安全的价值。