最近遇到一个二手房交易的案子，房屋是一手买进，公寓性质，土地为国有建设用地使用权/房屋所有权，土地用途为体育馆。当初是全款买进，不限购，商住性质公寓，既然客户看中，价格接受就付了定金。在网签后拿去做*款，却被告知：国有建设用地使用权上海这边银行不给*款。
国有土地使用权一般是出让给开发商，归开发商所有；国有建设用地使用权往往是通过划拨取得，归政府所有。建筑物和土地使用权不是一个主体，所以银行无法办理*款抵押手续。解决办法只能是变更土地使用性质。在理论上这样做是可行的，但是这一般都是企业行为，个人极少有办理此业务的，也相当复杂。而且土地性质是整个地块一体的，个人基本无法办理成功。
虽然没能解决实际问题，但是弄清了土地转性所需资料和流程，分享给大家，希望对大家有用。
图片来源于网络
变更土地使用性质需要提供以下申请材料：
一、土地登记申请书。
二、身份证明材料：
1、自然人提供：身份证明或户籍证明，委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人身份证明；
2、单位提供：营业执照及机构代码证复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书、法定代表人和代理人身份证明。
三、土地权属来源证明：
1、土地勘测定界报告书、变更地籍调查表原件（限宗地界址发生变化的提供）；
2、原《国有土地使用证》原件；
3、土地使用权招标、拍卖、挂牌转让成交确认书复印件（限招标、拍卖、挂牌转让土地变更登记提供）；
4、土地使用权出让合同或出让合同变更协议原件、出让红线图原件、土地出让金缴付凭据复印件（限出让合同变更或划拨转出让的土地变更登记提供）；
5、土地转让合同原件、人民法院民事裁定书复印件、协助执行通知书原件（根据不同情况区别提供）。
四、规划建设材料：
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、选址意见书、规划红线图等复印件（限在建工程整体转让的提供）。
五、地上建筑物（附着物）证明材料（根据不同情况区别提供）：
1、房屋所有权证复印件（需查验原件）；
2、商品房买卖合同、房地产转让合同、拆迁还房协议、继承公证书、房改房售（购）房合同等复印件。
六、企业改制的相关文件、土地资产处置的批准文件、项目投资估价报告书、土地转让审批文件、土地使用者名称变更材料、土地座落变更证明材料等（根据不同情况区别提供）。
七、完税凭证或缓、免税材料、《土地登记纳税鉴定信息交换表》（单套房屋交易不需要提供）。
八、特殊情况经审查认为应当提供的其他必要材料。
图片来源于网络
土地转性办理程序：
依照《城市房地产管理法》第17条规定，改变土地用途应依循以下程序：
1. 取得出让方和城市规划行政主管部门的同意
土地用途改变，将直接引起土地出让最高年限的改变和土地使用权出让金的变化。同时，土地用途的改变，必然发生土地使用权出让合同中规定的权利义务关系的变化。因此，《城市房地产管理法》第17条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条，都规定了土地用途的改变必须取得出让人的同意或批准。
土地用途是城市规划的重要内容之一，改变后的土地用途必须符合城市规划的要求。因此，改变土地用途亦应取得城市规划行政主管部门的同意。
2.签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同
土地用途的改变是土地使用权出让合同内容的重大变更，因此，土地用途的改变，在取得出让人和城市规划行政主管部门的同意之后，应由出让人和受让人签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让年限，并相应调整土地使用权出让金。
经上网查询，国有建设用地使用权的土地上的房屋在外地也有*款的先例，但是上海这边主流银行拒绝*款。最终，客户只能以其他房产为抵押办理了抵押*款解决购房款的问题。
这一单问题解决了，收获了一个教训。它也提醒我们，土地性质和不动产关系密切，必须区分清楚。而专业术语往往是很相似的，比如：国有土地使用权和国有建设用地使用权，它们所有权的主体不同决定了性质不一样。