1.我想知道一些关于酒店式公寓方面的知识,谁能提供我一些专业知识
在目前投资高档住宅获取租金收益不断缩水的情况下，酒店式公寓作为一种新型的投资性高档物业产品，其高回报率和市场认可度正引起业内的极大关注。
目前市场上酒店式公寓的投资回报率可达到8%到10%。酒店式公寓正逐步成为高档物业投资产品中回报率高、市场潜力巨大、兼备自用和投资性的地产产品。
与其他投资类产品相比，酒店式公寓的优势明显，因而吸引了众多投资者。由于酒店式公寓物业由酒店管理公司统一经营，只要有一套房屋出租，所有的客户都有收益，避免了因空置而遭致的零收益风险。
投资者在吃了定心丸的前提下，目光更是盯上了酒店式公寓的高回报率。近两年，京城的高档公寓租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势势不可当，有些物业租金跌幅达50%以上。
然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5%。显然，与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金价格更坚挺。
目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元/平米/月-56美元/平米/月不等，出租率普遍在70%以上。 目前据北京锋华机构统计北京市具备了一定的投资酒店式公寓的成熟条件。
首先是良好稳定的宏观经济环境和中国政治经济中心的区位优势。由于整个经济环境不断向好，旅游资源不断开发整合，多区域商圈的成熟和发展，加之对外开放不断扩大，这为酒店式公寓的投资市场奠定了良好的基础。
其次是快速健康的房地产行业的发展。近几年，总体来讲北京的房地产市场还是比较平稳发展的，行业越来越规范和成熟，酒店式公寓市场更是起步晚，发展快，当前的产品日益多样化，服务质量不断提升。
至2008年，北京市四星级以上的酒店尚有30%的缺口。因此，锋华机构研展部保守地估计，2008年以前，酒店公寓还会有300万平米的空缺。
酒店式投资公寓是国际范围内普遍采用的经营方式，也是全球房地产业关注的焦点，相对于西方发达国家乃至东京、香港等地的成熟市场，中国的酒店公寓市场还没有发展起来，目前正处于起步阶段。虽然政府的支持态度非常明朗，但市场状况并不理想。”
酒店式公寓的投资难度较大，购买人群少，对项目开发、行情分析的要求相当高，所以经营此种类型的人群大多是专业投资人士。通常，酒店式公寓的投资回报率在8%至10%上下，但是国内市场由于起步较晚，产品不成熟，早期市场供给量大大小于需求量，因此与国际平均水平相比背离较大。”
理念瓶颈制约发展酒店式公寓在北京并没有得到最大限度的发展，其中最大的问题是国人传统思维观念的束缚，对于酒店式公寓这种新型产品缺乏认同感。一辈子只住一套房仍是大多数购房者的主导思想，对于自身经济前景的判断过于保守。
实际上随着经济的发展，大都市购房群体住宅置业升级的趋势不可避免。这种一次到位的置业观念往往使得购房者趋向于选择大户型、高档次配套的个性化服务，并削减实用性层面的需求。
实际上相对于豪宅大户的个性化服务，酒店式公寓占地面积小，提倡方便、舒适、快捷的生活方式，大大地节省了住宅的能耗、建筑成本，尤其是减少了土地这种不可再生资源的消耗。国外尤其是欧美地区人们的生活习惯与国人相差相当大，具有一定经济能力的未购房群体在置业之前都会考虑选择酒店式公寓作为过渡。
锋华机构分析： 目前市场上的主要消费人群是商旅人士、驻京机构代表、国内高级白领，他们具有定期轮换的特点。所以通常不会选择购买公寓，而是选择酒店式公寓中期居住。
今后两年是酒店式公寓发展的黄金期，奥运会召开、加入世贸的滞后效应这两个因素会刺激这部分市场的需求。另外，总体经济的增长与外资银行大量入驻也会起到一定的作用。
2008年后预计会有小幅的波动，然而从长期来看，总体态势比较乐观。 兼具金融、地产特性酒店式公寓和酒店公寓的商业模式是不同的。
酒店式公寓是房地产开发商将自己住宅产品溢价销售给业主的同时，再以一定的投资回报率，在一定的时间内返租回来，交给一家酒店公司或者物业公司提供酒店式的服务以及类似于酒店式的经营；或者开发商作为丙方，以提供担保的形式要求业主与酒店公司签订包括开发商、业主和酒店公司三方协议，将所购物业定向、定时租赁给酒店公司进行经营，由酒店公司和房地产开发商共同负担对于业主的投资回报。 因此，锋华机构认为酒店式公寓的属性相对复杂，实际上是一种以房地产产品为基础的准金融产品，更准确地说，在返租期内，酒店式公寓表现金融产品的特质，返租期结束后，它就又恢复了一般房地产产品的本色。
酒店式公寓这种返租形式，由于其在一定的时间内提供一定比率的返租回报，因此一般会加速房地产开发商的销售，从而尽快收回投资。更何况，由于开发商是溢价销售，所以其此时投资收益是远远高于简单的开发销售模式的。
鉴于酒店式公寓的商业模式，房地产商是与酒店公司共同来负担投资回报的。一般会根据酒店式公寓的预期经营情况，双方以3:7或4:6甚至5:5的比例分摊业主的投资回报。
所以，开发商的溢价销售一般来说是用于支付固定回报的，而酒店公司则是依靠酒店式公寓经营性收入支。
2.请介绍一些关于房地产方面的专业知识 谢谢
以下是需在售楼部公示的文件与资料内容，由于项目实际情况与各地情况不一致，仅供参考： 1、开发企业营业执照2、开发企业资质证3、商品房预售许可证4、土地使用证5、建设用地规划许可证6、建设工程规划许可证7、施工许可证8、销控表9、营销机构营业执照10、委托售楼授权书11、售楼人员相片、编号、姓名、职务12、举报电话： 监督电话：13、一价清文件14、《商品房销售管理办法》15、《业主临时公约》、《前期物业收费标准》摆放：16、《XX市商品房买卖合同示范文本》（新版）17、《前期物业管理示范文本》 售楼员待客的七个要求，总结如下： 一.七个字：礼（礼貌待人），勤（勤服务），精（精通业务），细（工作细心），快（动作快捷），静（保持环境安静），洁（保持自身和环境清洁） 二.六个勤：手勤（勤帮顾客拿东西），脚勤（顾客上门立即上前迎接），眼勤（密切关注在场顾客动静，顾客有求时，随时提供服务），耳勤（注意顾客呼叫声），嘴勤（多向顾客介绍），脑勤（多思考） 三.五个请：请进，请坐，请喝茶，请看资料，请指导。
四.四步曲：顾客永远是对的，顾客是开发商的衣食父母，顾客花钱买的是服务和品质，在顾客开声前售楼员要先开声向顾客打招呼 五.三轻声：走路轻，说话轻，操作轻 六.二满意：形象满意，服务满意 七.一达到：达到成交目的 优秀的售楼人员应该具备的专业素质包括：第一，必备的专业知识，你必须是这个行业的专家，这样你才有资格向别人推荐你的产品。第二，正确的售楼心态（诚信是根本），不是靠花言巧语或欺骗来实现成交的，多一些换位思考。
第三：个人的仪容仪表以及潜在的高素质。专业的形象及彬彬有礼的举止会为你赢得第一良好的印象，有助于消除客户的戒备心理和彼此距离感。
第四：具有和客户良好的沟通能力（亲和力），先让客户认同你、接受你，这样客户才会更好的接受你所推荐的产品。第五：学会和同事很好的相处，特别是有利益冲突的时候要能够正确对待和处理，当然还要正确处理和领导的关系。
第六：虚怀若谷，不断学习，勤思考，这样您才会有不断地进步。 优秀售楼员的基本素质 一、优良的服务素质 1、以诚为本 销售人员依靠误导、欺骗和胡乱许诺来诱使客户签约的时代已经过去，一个不能真诚对待客户的销售人中，必将被客户和公司所抛弃。
善待客户——百问不厌，百陪不厌 房产销售是人们一生中最大一次购买，共同使用者多，要求更加复杂，这就决定了房产销售接待中客户的问题总是繁多，疑问重重，回答更需要耐心，看房更应不辞辛劳。 2、高度的挫折忍受力 一般而言，接待100个电话能吸引10-30个现场看房者，现场接待100名看房者只有5-20名购房者，失败率、被拒绝率在90%左右，日复一日生活在这种被拒绝的气氛中，不能坚持最初的对工作的激情和对客户的耐心，是不能在这个行业中生存和成长的。
销售人员是用特殊材料制造的人，也就是说，他们应具备百折不挠的意志和不可动摇的工作热情。 二、强烈的成交欲望——迫切希望做成买卖的个人需求 1、建立职业荣誉感 我们的工作是为了帮助人们改进居住质量，我们应反自己当作一个富于经验和同情心的择业顾问。
2、对工作充满激情 只有销售才给销售员充分展示自己口才、说服能力及他人沟通能力的舞台。另一方面，销售成功的奖励也是相当于大的，在美国，明星销售员的收入可能和总经理一样多。
3、团队合作精神 销售时，销售人员相互合作，实现团队协作，往往有事半功倍的效果。通过集体合作的力量，来克服个人工作中的低谷，弥补个人能力的缺陷，并激发出个人对集体的忠诚和工作热情。
三、通晓专业知识 1、建筑知识、结构、设计风格、朝向优劣 2、法律、税收、蓝印户口 3、抵押贷款 4、物业管理 5、房屋使用功能、各楼层、朝向的优缺点 四、丰富阅历有利沟通 具有丰富阅历的人，能迅速找到与客户沟通的共同点，从而打破冷漠、相互戒备、建立信任，为下一步的介绍、沟通打下基础。 丰富阅历： 1、各购房客户群的生活特点、职业特点、爱好、收入、购房偏好 2、各地区域概况 3、各地方言。
学会各地方言，能迅 房地产销售人员的语言技巧 1、叙说 A、挖掘楼盘品质，使客户认同产品卖点 原因：如果一上来就谈价格可能会走入价格误区，品质不同的楼盘价格差异肯定很大。最重要的是要使客户能认同本案的品质。
B、流程介绍中着重分析及观察：（不宜仅是自己单向的楼盘介绍） 环境、产品优点——分析客户需求——挑起需求——价格谈判——下订 C、要真正确定客户的需求被激起，否则不要操之过急。 原因：本案总价在100万元以上，属高价产品，多属理性消费，客户下订的疑虑较多，业务员如急于下订、步步紧逼会起到相反效果。
应先慢慢升温气氛，反复确定诚意度，才能开始议价。若研判无诚意，则宁可不谈生意，谈朋友（客户永远先接受“人”，再接受“产品”） D、只谈优点，不谈缺点（将缺点转化为非缺点） 措施：介绍产品优点及特性时，为唤起购房者拥有产品的冲动，可强调产品的优势（卖点），如独特的岛上别墅规划、户户临水。
3.市场上有哪些“类住宅”产品
酒店式公寓 本质：住宅 酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。
可见按照官方定义，酒店式公寓属于居住建筑，土地分类为住宅用地，土地使用年限为70年，虽然提供酒店式管理服务，其本质上是住宅，属于现在的限购范围。事实上，很少会有楼盘开发这种产品，这种物业类型是绝对的非主流产品。
公寓式酒店 本质：酒店 公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。公寓式酒店属于商业性质，土地分类为商业用地，土地使用年限为40年或者50年。
尽管加上了“公寓”两字，其本质上仍是酒店。而且按照规定，这类物业只有一张大产证，不得分套销售。
整个物业只能由机构或公司进行投资，再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司，当然不能将客房分割出售给个人。
换句话说，这类产品就跟你我无缘了。 公寓式办公、行政公馆、行政公寓 本质：办公楼 公寓式办公指单元式小空间划分，有独立卫生设备的办公建筑。
公寓式办公的本质就是办公楼，土地分类为商办用地，土地使用年限为40年或者50年，只不过与一般办公楼每层设置公共卫生间不同，它在每套中都加入了卫生间与厨房。而所谓行政公馆、行政公寓，其实只是个销售说法，无任何明确定义，其与前面的公寓式办公并无不同。
产权式公寓、产权式酒店 本质：酒店管理公司统一经营、出租 这种产品与前面几种不在一个范畴。总的来说，产权式酒店的本质在于购买者的目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
4.什么是楼市公寓产品
公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。
公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。
根据产权性质，公寓大致可分为三类，第一，出租型。它以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公。
第二，自住型。如果是自住型的公寓，我们称之为Condo或Co-Op。
Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人。
此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓、花园公寓和高层公寓。 公寓可谓是楼市小而美产品的代表，住宅类公寓一般在30-60平米左右，精装修交房标准，购房者拎包即可入住。
而且配套比较完善，物业管理水平也高于普通住宅，加上地段普遍较好，便于上下班，很受年轻人和投资客的欢迎。 商务公寓一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低，而且户型分割比较灵活。
酒店式公寓的主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便，一般以只租不售和产权式经 营为主。 这类产品大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高，也是最享受的一种公寓。
公寓的劣势也比较明显，面积小，采光通风等不尽如人意，不适合常年居住，而且产权多样，有的70年，有的40年，购买时需要了解清楚。 住宅公寓的产权一般是70年，但是商务公寓和酒店式公寓的产权一般是40年。
5.公寓的分类有哪些呢
1、酒店式公寓酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用功效，但其本质仍然是公寓。
酒店式公寓既吸收了☆级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。 2、酒店公寓酒店公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。
酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供☆级酒店式的生活环境和物业管理。酒店式公寓布局新颖、方整气派，现代、优雅的表现手法，融合了共享空间理念的开放式设计，营造出极为人性化的舒适居住。
与普通住宅相比，酒店式公寓为商务精英提供精致的生活理念。 3、公寓式酒店2003 年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》中头次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出定义，并明确其区分与界定。
《规定》中的名词解释第13条明确写明：“公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。 ”第14条：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。”
搞清这是两种不同性质的物业，酒店式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业（非住宅）。
6.房地产专业知识、术语
要求加分。
1、规划用地：规划批准的可以使用的土地。 2、建筑面积：是指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。
计算建筑面积的房屋，层高2、2米以上（含2、2米）。 3、总建筑面积：指小区内所有建筑物的长度、宽度外包围尺寸的乘积再乘以尺寸的总和。
4、套内建筑面积：是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。 5、使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。
6、套内使用面积：是指各房间使用面积的总和。 7、共用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间、厅等所占面积的总和。
8、套内墙体面积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上非共用墙墙体水平投影的面积。 9、阳台建筑面积：封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
非封闭式阳台，按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。 10、产权登记面积：是在房屋竣工后由测绘部门对已建成的房屋进得实地测量之后所得到的面积。
11、面积使用率：使用面积总和与建筑面积之比；一个使用单位的使用面积和一个使用单位的套内建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。 12、建筑密度（建筑覆盖率）：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（%），即建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积。
13、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与地块面积之比，即容积率=总建筑面积/建筑用地面积。 14、绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。
15、面积计算公式： 销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 容积率=总建筑面积/总占地面积 绿化率=绿化占地面积/总占地面积 建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积 使用率=使用面积/建筑面积 16、建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。 17、道路用地：规划区域内道路的占地面积。
18、红线：指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界线，以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来表示，故称“红线”。
19、层高：是指上下两层楼面或本层楼地面距上层楼地面之间的距离。 20、净高：房间内地面到顶棚之间的距离。
21、一二墙（120mm）：指墙体的厚度120mm（半砖墙），一般用于室内非承重的内隔。 22、二四墙（240mm）：指墙体的厚度240mm（一砖墙），室外室内的承重墙。
23、三七墙（370mm）：指墙体的厚度370mm（一砖半墙），用于基础和一层或北方室外墙。 24、砖混结构：由砖砌体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。
主要由砖砌体承重，适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。 25、框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于8-15层。
造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。 26、剪力墙结构：竖向承重结构全部同纵横钢筋混凝土结构组成。
适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。 27、框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。
28、开间：两条横向定位轴位线之间的距离。横向指建筑物的宽度方向。
29、进深：两条纵向定位轴线之间的距离。纵向指建筑物长度方向。
30、三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。 31、七通一平：指基本建设中前期工作的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气管道通及平整土地等的基础建设。
32、九通一平：在七通一平的基础上加开通宽带网络、有线电视。 33、大配套：指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。
34、标高：地图上表示建筑物某一部位的高度，有时作“高称”，用“▽”表示，记入小数点后第三位，如±0.000。 35、防潮层：一般设在室外地平标高之上，室内地平标高之下，室内首层地面结构层的中部，材料多为防水沙浆，厚度为20毫米左右。
36、防风柱：指支撑房屋山墙以承受风荷载的柱子。 37、防水层：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。
38、防水材料：油毡、SBS防水卷材、水乳型橡胶、沥青。 39、勒脚：外墙墙身下端靠近室外地坪的部分，一般采用抹水泥砂浆的形式。
40、设备层：将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层，一般在2.2米以下。 41、管道井：又称设备管道井，在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。
42、四源费：建设项目需外部供应：自来水、热力、天然气、排放污。 43、物业管理：利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
44、单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃。
7.做房地产需要学哪些
一、房地产基本知识
1、关于地产开发的专业术语
2、关于地产开发的专业知识：住宅、公寓、写字楼、酒店、购物中心、专业市场
二、百货运营专业知识
1、百货商场
2、超市
3、购物中心
4、专业市场：生产资料批发市场、生活资料批发市场
三、建筑规划专业知识
1、建筑基本知识
2、各地产形态的建筑规划原理
3、建筑制图相关基本知识
四、市场营销专业知识
1、房地产市场形势、现状
2、房地产营销基本原理
3、普通住宅项目营销原理
4、商业项目营销原理
5、写字楼项目基本营销原理
五、广告宣传基本知识
1、广告基本原理
2、地产包装基本知识
3、媒体包装基本知识
不难看出，每个地产策划行业的职业经理人，在目前的市场大环境下，要想有好的发展，需要不断的学习，否则，必将会被市场所淘汰。