房地产企业成本分摊的依据是什么？
房地产开发企业的开发产品成本,一般可划分为建筑成本和土地成本两大类,即建筑成本构成比较复杂,既包括前期费用和房屋的建造成本,还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出.
建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋,往往因为用途不同、建筑结构不同,甚至因为楼层不同而有不同的售价,而且,开发房地产的成本,特别是土地成本,往往是笼统的.
对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同,例如,一个小区若干幢房屋都是成套住宅,可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本.具体做法是,将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本(包括建筑成本和土地成本),除以可出售房屋的面积总和,得出每平方米住宅的成本,再按各套住宅面积分摊产品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售项目,比如车库或车位,采用清一色的按面积分摊不尽合理,可通过估算方法,将其估算的成本从总成本中剔除,然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本.这种成本分摊方法,叫做可售房屋面积比例法.
对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋,一般情况下,建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊,土地成本可采用售价比率法进行计算分摊,而且这两种方法应合并进行,分步实施.
第一步,用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本.估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正,计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法.这种方法也应分步实施:
首先,应估算房屋单位建筑成本.所谓房屋单位建筑成本,实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本,内容包括:(1)房屋自身的建筑成本;(2)应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本;(3)应分摊其他间接费用构成的开发成本等.
单位成本采用估算方法确定后,再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本,即:开发产品估算的建筑总成本=∑(不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本);如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高,也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除.
接着,应计算修正系数.修正系数=已决算(或按合同及招标预算)的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本.如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的,应将已单独计算的成本从公式中”÷”号前后的”总成本”中扣除.如果总成本无法确定或预估,则不计算修正系数,而以上一步骤”开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本.
最后,计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本:各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数;该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积,或=估算的单位建筑成本×修正系数.
如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确,在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用,且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法.
第二步,采用售价比率法计算和分摊土地成本.售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法.一般而言,房屋售价的高低,除取决于房屋结构外,更主要是取决于房屋的地理位置,同样结构的房屋,门面房售价高于住宅房,主要原因是门面房”地势好、地价高”.因此,计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发,或者纯商业用房开发的土地成本时,采用售价比率法较为适宜.售价比率法也需分步实施(以同时开发住宅房和非住宅房为例):
首先,应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价.
接着,应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价,以剔除房屋不同结构对售价的影响.运用售价成本比率计算分摊土地成本时,应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类,将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本,将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价:超额成本售价=超额成本×(1+成本毛利率);各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额).
然后,再计算土地成本比率.土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率,计算公式为:土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%.
以上各公式中的”售价”,凡已售出或已用不变价预订售出的,以实际售价或预订价为准;尚未售出或虽已订出但价格可能有浮动的,以预估售价为准;第二步应分摊土地成本公式中的房屋建筑成本,应以第一步计算的成本为准;全部房屋总成本,则应为建筑总成本和土地成本总额之和.
最后,再计算不同用途房屋应分摊土地成本.公式为:(1)住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率;(2)非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率.
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