与其讨论房地产税未来会怎么征收，不如听听市场的声音。
今天上午，罗湖区翠园华府公布的意向登记人名册把团长看傻了，预售299套住宅，仅有59批客户认筹，这种爆冷就发生在“房地产税试点”新闻之后，耐人寻味。
与此同时，位于福田保税区，靠近皇岗口岸，享“河套深港科技创新合作区”和“香港北部都会区”两大利好的加福华尔登府邸，也遭到嫌弃。
据爆料，加福华尔登府邸入入围人数本有379批，但其中有231批客房入围了但并没有冻资，这也意味着该项目在未选房之前，弃购率就已经达到61%。
独栋建筑加福华尔登
同样传来凉意的是光明区，电建洺悦鹏著仅493批客户选612套房，看上去似乎还可以，但对比去年同期入市的电建洺悦府（与电建洺悦鹏著距离约2公里），当时有2128批诚意登记，开盘当天483套房源全部售罄，前后冷热差距之大，令人唏嘘不已。
离地铁约1.8公里的电建洺悦鹏著
关于光明区楼市的问题，团长在上一篇文章《注意！这个“深圳最火的区”，正在惠州化》中有过详细分析，从一开始的过度炒作，到现在大量新房入市，光明楼市的供需关系正在朝着“惠州”的趋势转化。
那么以上种种市场表现，和近日受到广泛热议的房地产税有关系吗？
答案有一定关系，但不完全是房地产税的作用。
自今年以来，房地产税传出不一样的信号：
“求是”杂志发表了《扎实推动共同富裕》提出：要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作；
华夏新供给经济学研究院院长贾康表示，深圳、海南、浙江等地可以不必等待房地产税立法这一漫长过程，可先加入试点范围进行“动真格”改革；
5月11日财政部等召开的房地产税试点工作座谈会，一共有6个城市被邀请参加，分别是：上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南。其中深圳、杭州、苏州、济南被征求了纳入试点的意向。
种种迹象表明，作为全国楼市风向标的深圳，这次率先成为房地产税试点应该是没跑了，但对于很多自媒体悲观的称其为“狼来了”，团长并不认可。
1、团长认为，房地产税同此前深圳的715新政、二手房参考价等一系列政策的目的是相同的，就是改变人们对房地产市场的预期，改变靠买房一夜暴富的炒房思维。
2、从全球范围来看，房地产税占到政府税收比例其实并不高，它不是一个主要税种，期待用房地产税取代土地出让金，成为地方政府收入新来源不现实。
3、在中国上海和重庆两个房产税的早期试点，房地产税也并没有起到抑制房价上涨和打压成交量的作用，这两个城市在过去十年的房价涨幅和成交量反而是非常不错的。
那么为什么靴子还未落地，深圳市场就已经出现凉意？
一方面是接连不断的调控确实影响到购房者的信心，市场悲观情绪在持续发酵；另一方面，这些遇冷的片区和项目自身也存在缺陷。
如罗湖区的翠园华府，虽然学校公园商业样样齐全，但周边的建筑多数是2000年左右所建，老旧的环境不受年轻人喜爱。整个片区的发展比较依赖旧改的释放，这种不确定性让很多投资者对片区价格上限产生担忧。
如福田加福华尔登，区位上的优势难以弥补产品的不足，独栋设计并不讨喜，虽然这里有河套科技创新合作区，有全面升级的皇岗口岸，有香港北部都会区利好加持，但它的身后还有待入市的海德园，润玺二期等产品区位价格俱佳的项目，难怪加福华尔登最后被“蹬”了。
光明区就更不必说了，这里的市场早就内卷的不成样子，没有地铁和名校的新盘早就不好卖了，电建洺悦鹏著离地铁太远，也就靠着之前光明区的热度吸引一些跑步进场的刚需客。
未来的深圳楼市将呈现严重分化，真正有价值的好项目拼积分、拼资金一般人抢不到，没有区位优势或者产品不到位的项目将无人问津。