一、基本案情
丙公司是某商业中心的房地产所有权人。2009年7月31日，A电影公司与乙公司签订了《租赁合同》，约定乙公司将某商业中心三楼S-XC001号商铺出租给A电影公司，并约定了租金的标准及交付时间。同日，丙公司向A电影公司作出《履约担保书》，同意乙公司将该物业转租给A电影公司作商业电影院，并认可《租赁合同》。
同年8月13日，乙公司收到郭某泉以A电影公司名义交纳的保证金及装修押金。后乙公司向郭某泉出具电影院场地位置移交确认书，将涉案场地移交给郭某泉。移交中，双方确认场地存在楼面沉降、渗水隐患、裂缝等问题需要由乙公司后续处理。
2010年5月25日，租赁场地在A电影公司装修期间被断电。同年9月，郭某泉以此为由向乙公司、丙公司发出《暂停支付租金通知书》，要求暂停支付租金。2011年8月6日，A电影公司收到乙公司、丙公司以A电影公司迟迟不能开业等为由发出的《解除租赁合同通知书》。
2011年9月6日，A电影公司诉至法院请求确认乙公司、丙公司提出的解除《租赁合同》行为无效。诉讼中乙公司提出反诉，请求法院确认双方的合同关系已于2011年8月6日解除。经审理，法院确认乙公司、丙公司于2011年8月4日向A电影公司发出《解除合同通知书》解除双方《租赁合同》的行为无效，并驳回乙公司全部反诉请求。一审判决作出后，双方均没有提出上诉。
2012年6月26日，乙公司、丙公司提起本案诉讼，请求解除乙公司与A电影公司于2009年7月31日签订的《租赁合同》。法院一审判决解除合同，二审维持原判。
本案诉讼之前，乙公司、丙公司与A电影公司已有多起诉讼。二审判决作出后，争议的租赁场地上陆续设定了数个以其他案外人为承租人的租赁合同。
A电影公司不服终审判决，申请再审。
最终，法院认为本案双方的纠纷已持续数年，围绕纠纷而引发的诉讼已有多起。乙公司作为违约方，虽然不能依据法律规定行使法定解除权，但是在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，强制履行显然是非理性的选择。依据相关法律规定，违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。在合同履行存在该条规定的情形时，违约方主张解除合同应予支持。
二、律师解读
（一）本案争议的焦点是，乙公司在本案《租赁合同》履行中明显存在违约行为，现乙公司作为违约方，能否主张解除合同？
从理论上讲，合同是当事人之间的契约，按约履行合同除了囿于法律规定的约束外，很大程度上还要取决于当事人的自愿。在一方不愿意继续履行合同时，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不自愿履行的情形。如果机械理解“依法成立的合同应当履行”，并一律排除违约方解除合同的权利，以绝对的强制对抗当事人的意思自由，在某些个案中必然会耗费极大的社会成本。
本案中，如果继续履行合同，需要先解除二审判决后已经设定在租赁物上的其他数个租赁合同，在争议的租赁合同已经耗费了当事人诸多时间、精力及社会资源的情形下，强制履行的效果可想而知。即使不考虑强制履行的效果，仅仅是为维持一个存在诸多难以调和的矛盾的法律关系，而去破坏现有的相对和睦的数个法律关系，已经有背离诉讼经济原则的嫌疑。因此，在法律没有明确禁止违约方行使合同解除权的情形下，违约方主张解除合同的权利不应完全予以排斥。
（二）《九民纪要》与《民法典》中违约方的合同解除权
九民纪要第48条首次规定了违约方的解除权，但条件非常苛刻。违约方有权解除合同，似乎有违商业伦理道德，九民纪要之所以赋予违约方合同解除权，是因为守约方在合同僵局的情况下拒绝解除合同违反了诚实信用原则。“根据诚实信用原则，合同交易不是零和游戏，而是互赢的关系，合同的双方当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益。通常在形成合同僵局的情形下，如果违约方能够找到替代的履行方式，能够保障守约方履行利益的实现，而且对守约方因合同解除而遭受的损失进行赔偿，则能够保障守约方的利益；但在此情形下，守约方坚持继续履行合同，可以认定守约方已经违反了诚实信用原则。”
民法典第五百八十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”比较该条规定与合同法第一百一十条规定可知，民法典增加了第二款，而且在第二款中是当事人而不只是相对人或另一方有权请求终止合同权利义务关系，也就是说，不仅守约方有权请求终止合同权利义务关系，违约方也有权，并将主张承担违约责任与主张解除合同进行了分离，比如当违约方主张解除合同时，守约方有权主张违约方承担违约责任。
民法典下的违约方有权主张解除合同的约束条件要远远弱于九民纪要所规定的条件，使违约方有更多的在合同僵局下解除合同机会，同时，为了防止违约方滥用权利造成合同的不稳定，对于违约方解除合同，民法典规定了必须是司法解除，而不是当事人的通知解除，从而又有效地限制了违约方的合同解除权。
比较民法典第五百六十三条与合同法第九十四条：解除权一是只有在极端条件下才能行使，即合同的履行得不偿失，通过合同解除使违约当事人摆脱合同僵局；二是只有非金钱债务才能适用，三是违约方只能通过司法程序，如法院或仲裁机构，才能行使合同解除权，违约解除不能适用法定解除和约定解除的程序，因此又称其为司法解除。
（三）合同解除后违约方需要承担的法律责任
根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
另外，法律同时规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
故，若违约方因法律原因或事实原因不能履行合同，或因该非金钱债务不适合强制履行或者履行费用过高，或债权人未在合理期限内要求履行的三种情况下，违约方亦可以要求解除合同，但同时需赔偿合同相对方损失。相关法律的设立宗旨是为了避免使得一些无法实际继续履行的合同成为法律上的空壳合同。通过解除合同，使得这种无法履行的合同双方的法律关系摆脱不确定状态。从而维护了交易的稳定性，促进了交易。
三、法律规定
《合同法》（已失效）
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（即九民纪要）
第四十八条 违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：
(1) 违约方不存在恶意违约的情形；
(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；
(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
《民法典》
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行；
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
(三)债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。