1.我想知道一些关于酒店式公寓方面的知识,谁能提供我一些专业知识
在目前投资高档住宅获取租金收益不断缩水的情况下，酒店式公寓作为一种新型的投资性高档物业产品，其高回报率和市场认可度正引起业内的极大关注。
目前市场上酒店式公寓的投资回报率可达到8%到10%。酒店式公寓正逐步成为高档物业投资产品中回报率高、市场潜力巨大、兼备自用和投资性的地产产品。
与其他投资类产品相比，酒店式公寓的优势明显，因而吸引了众多投资者。由于酒店式公寓物业由酒店管理公司统一经营，只要有一套房屋出租，所有的客户都有收益，避免了因空置而遭致的零收益风险。
投资者在吃了定心丸的前提下，目光更是盯上了酒店式公寓的高回报率。近两年，京城的高档公寓租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势势不可当，有些物业租金跌幅达50%以上。
然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5%。显然，与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金价格更坚挺。
目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元/平米/月-56美元/平米/月不等，出租率普遍在70%以上。 目前据北京锋华机构统计北京市具备了一定的投资酒店式公寓的成熟条件。
首先是良好稳定的宏观经济环境和中国政治经济中心的区位优势。由于整个经济环境不断向好，旅游资源不断开发整合，多区域商圈的成熟和发展，加之对外开放不断扩大，这为酒店式公寓的投资市场奠定了良好的基础。
其次是快速健康的房地产行业的发展。近几年，总体来讲北京的房地产市场还是比较平稳发展的，行业越来越规范和成熟，酒店式公寓市场更是起步晚，发展快，当前的产品日益多样化，服务质量不断提升。
至2008年，北京市四星级以上的酒店尚有30%的缺口。因此，锋华机构研展部保守地估计，2008年以前，酒店公寓还会有300万平米的空缺。
酒店式投资公寓是国际范围内普遍采用的经营方式，也是全球房地产业关注的焦点，相对于西方发达国家乃至东京、香港等地的成熟市场，中国的酒店公寓市场还没有发展起来，目前正处于起步阶段。虽然政府的支持态度非常明朗，但市场状况并不理想。”
酒店式公寓的投资难度较大，购买人群少，对项目开发、行情分析的要求相当高，所以经营此种类型的人群大多是专业投资人士。通常，酒店式公寓的投资回报率在8%至10%上下，但是国内市场由于起步较晚，产品不成熟，早期市场供给量大大小于需求量，因此与国际平均水平相比背离较大。”
理念瓶颈制约发展酒店式公寓在北京并没有得到最大限度的发展，其中最大的问题是国人传统思维观念的束缚，对于酒店式公寓这种新型产品缺乏认同感。一辈子只住一套房仍是大多数购房者的主导思想，对于自身经济前景的判断过于保守。
实际上随着经济的发展，大都市购房群体住宅置业升级的趋势不可避免。这种一次到位的置业观念往往使得购房者趋向于选择大户型、高档次配套的个性化服务，并削减实用性层面的需求。
实际上相对于豪宅大户的个性化服务，酒店式公寓占地面积小，提倡方便、舒适、快捷的生活方式，大大地节省了住宅的能耗、建筑成本，尤其是减少了土地这种不可再生资源的消耗。国外尤其是欧美地区人们的生活习惯与国人相差相当大，具有一定经济能力的未购房群体在置业之前都会考虑选择酒店式公寓作为过渡。
锋华机构分析： 目前市场上的主要消费人群是商旅人士、驻京机构代表、国内高级白领，他们具有定期轮换的特点。所以通常不会选择购买公寓，而是选择酒店式公寓中期居住。
今后两年是酒店式公寓发展的黄金期，奥运会召开、加入世贸的滞后效应这两个因素会刺激这部分市场的需求。另外，总体经济的增长与外资银行大量入驻也会起到一定的作用。
2008年后预计会有小幅的波动，然而从长期来看，总体态势比较乐观。 兼具金融、地产特性酒店式公寓和酒店公寓的商业模式是不同的。
酒店式公寓是房地产开发商将自己住宅产品溢价销售给业主的同时，再以一定的投资回报率，在一定的时间内返租回来，交给一家酒店公司或者物业公司提供酒店式的服务以及类似于酒店式的经营；或者开发商作为丙方，以提供担保的形式要求业主与酒店公司签订包括开发商、业主和酒店公司三方协议，将所购物业定向、定时租赁给酒店公司进行经营，由酒店公司和房地产开发商共同负担对于业主的投资回报。 因此，锋华机构认为酒店式公寓的属性相对复杂，实际上是一种以房地产产品为基础的准金融产品，更准确地说，在返租期内，酒店式公寓表现金融产品的特质，返租期结束后，它就又恢复了一般房地产产品的本色。
酒店式公寓这种返租形式，由于其在一定的时间内提供一定比率的返租回报，因此一般会加速房地产开发商的销售，从而尽快收回投资。更何况，由于开发商是溢价销售，所以其此时投资收益是远远高于简单的开发销售模式的。
鉴于酒店式公寓的商业模式，房地产商是与酒店公司共同来负担投资回报的。一般会根据酒店式公寓的预期经营情况，双方以3:7或4:6甚至5:5的比例分摊业主的投资回报。
所以，开发商的溢价销售一般来说是用于支付固定回报的，而酒店公司则是依靠酒店式公寓经营性收入支。
2.买商住公寓要注意些什么
商住公寓比较适合处于创业初期、资本较低的创业者以及中小企业主、个体经营者。如果租用写字楼，租金和各项综合费用都很高，而且场所用途比较单一，在对比租金价格及商务用途等多方面因素后，可以看出宜商宜住的商住公寓还是相对经济又实惠。有些项目虽然号称商住公寓，但并不能作为企业工商注册地，因此不管是买还是租，是否拥有注册资质都是重中之重。
此外，业内人士还建议大家重视几个要点。
位置氛围
开发商大都深谙商住物业选址的重要性，所以在商圈及交通便利之处，商住公寓分布也最为集中。
因不同商圈具有不同的市场氛围及消费人群，企业主便可根据企业的性质定位选择适合的商圈及位置。
户型功能
商住公寓除了租金比较便宜外，其功能也更加多样。一般的写字楼只能用于办公，而商住公寓则宜商宜住，甚至可以做储货之用。面积的选择也格外灵活，不少商住公寓的户型设计从几十平方米的小办公户型到1000平方米的大开间均可选择。所以商住公寓已经不再局限于只可供创业阶段的公司及小型企业办公之用，中型企业同样可以选择到满意户型。
目前较受欢迎的跃层及自由分割组合的空间设计充分考虑了员工居住、储货与办公区有效区分，公司不同部门合理分隔等问题。如驻京。商住公寓比较适合处于创业初期、资本较低的创业者以及中小企业主、个体经营者。如果租用写字楼，租金和各项综合费用都很高，而且场所用途比较单一，在对比租金价格及商务用途等多方面因素后，可以看出宜商宜住的商住公寓还是相对经济又实惠。有些项目虽然号称商住公寓，但并不能作为企业工商注册地，因此不管是买还是租，是否拥有注册资质都是重中之重。
此外，业内人士还建议大家重视几个要点。
位置氛围
开发商大都深谙商住物业选址的重要性，所以在商圈及交通便利之处，商住公寓分布也最为集中。
因不同商圈具有不同的市场氛围及消费人群，企业主便可根据企业的性质定位选择适合的商圈及位置。
户型功能
商住公寓除了租金比较便宜外，其功能也更加多样。一般的写字楼只能用于办公，而商住公寓则宜商宜住，甚至可以做储货之用。面积的选择也格外灵活，不少商住公寓的户型设计从几十平方米的小办公户型到1000平方米的大开间均可选择。所以商住公寓已经不再局限于只可供创业阶段的公司及小型企业办公之用，中型企业同样可以选择到满意户型。
目前较受欢迎的跃层及自由分割组合的空间设计充分考虑了员工居住、储货与办公区有效区分，公司不同部门合理分隔等问题。如驻京办事处就可将跃层户型的上层作为休息场所，而下层则可用来办公；中小公司可将上层作为管理阶层办公场所，下层作为员工办公场所，以便动静分离。对于成长型企业来说，可以自由分割组合的设计可以适应公司成长壮大，人员增多的状况。当然，良好的物业形象也十分重要，如气派的外立面、大堂和电梯间，可以有效地提高公司的形象。
租金数目
商住公寓的租金大致相当于同地段相邻写字楼租金的1/2-1/3，但即便同一地段，商住公寓的租金也会因其知名度、物业配套的不同而有所区别。
物业费用更是千差万别，最低的每平方米不到3元人民币，最高的却在10元以上，其物业配套设施及功能也会有所差别。企业主可根据自己的办公需要及资金实力做出选择。
配套设施
品质较高的商住物业，其配套设施常常会与写字楼不相上下，如配有防火通道、单元内的喷淋器的安全防火系统及抗震设计，并且金融、票务、邮政、会议、洗衣等商务配套服务齐全，以及智能化网络通信设备及充足的车位。在资金允许的情况下，选择设施尽量完善的商住公寓，将使日常的工作更加安全高效。
企业性质
商住两用公寓如果没有划分商务办公区及居住区，就要考虑办公是否扰民的问题，相关部门对不同性质的公司也有不同的待遇。出入人员比较固定的科技研发类公司在营业执照审批上比较容易，而商贸类公司则因扰民的可能性较大，办照时需要持有不扰民的相关证明。而餐饮、歌舞、娱乐、网吧以及生产加工制造类企业则不具备租用商住公寓的资格。
业内人士认为通过专业经纪机构租用商住公寓有一定优势。首先，他们可以为客户核实公寓业主的身份，审核业主房产证或购房合同的真实性和有效性，避免出现“假房东骗租”的情况；其次，他们可以根据公司具体的经营形式及经营范围帮助承租企业选择适合租用的商住公寓，特别是那些需要在公寓大堂、楼层通道或公寓居室门口挂牌（标注铭牌）的企业，更要经纪机构提供专业的资讯，因为不是所有的商住公寓都允许在上述地点挂牌的；再有，如果客户选择以租用公寓为经营场所办理工商执照，很多专业经纪机构还可以协助办理。
3.商业公寓有哪些优点
一、商业公寓是属于商用物业，不受购房套数的限制。
而且相比于投资写字楼和商铺，商业公寓投资资金、技术门槛低，容易转手。 二、投资最注重回报，商业公寓的回报率也相对较高。
对于投资者而言，降低投资风险是最为重要的。然而投资商业公寓不但总价便宜，而且地段较好的公寓颇受中高级白领的喜爱，投资回报率高。
三、商业公寓便于出手。由于大多数商业公寓位于政府规划的办公园区周边或是市中心核心商圈，因此无论是地段还配套都很齐全。
而这类房屋不论是作为小年轻的过渡房还是作为刚需一族的自住房都是不错的选择。
4.买商住两用公寓需要注意哪些问题
商住公寓比较适合处于创业初期、资本较低的创业者以及中小企业主、个体经营者。如果租用写字楼，租金和各项综合费用都很高，而且场所用途比较单一，在对比租金价格及商务用途等多方面因素后，可以看出宜商宜住的商住公寓还是相对经济又实惠。有些项目虽然号称商住公寓，但并不能作为企业工商注册地，因此不管是买还是租，是否拥有注册资质都是重中之重。
此外，业内人士还建议大家重视几个要点。
位置氛围
开发商大都深谙商住物业选址的重要性，所以在商圈及交通便利之处，商住公寓分布也最为集中。
因不同商圈具有不同的市场氛围及消费人群，企业主便可根据企业的性质定位选择适合的商圈及位置。
户型功能
商住公寓除了租金比较便宜外，其功能也更加多样。一般的写字楼只能用于办公，而商住公寓则宜商宜住，甚至可以做储货之用。面积的选择也格外灵活，不少商住公寓的户型设计从几十平方米的小办公户型到1000平方米的大开间均可选择。所以商住公寓已经不再局限于只可供创业阶段的公司及小型企业办公之用，中型企业同样可以选择到满意户型。
目前较受欢迎的跃层及自由分割组合的空间设计充分考虑了员工居住、储货与办公区有效区分，公司不同部门合理分隔等问题。如驻京办事处就可将跃层户型的上层作为休息场所，而下层则可用来办公；中小公司可将上层作为管理阶层办公场所，下层作为员工办公场所，以便动静分离。对于成长型企业来说，可以自由分割组合的设计可以适应公司成长壮大，人员增多的状况。当然，良好的物业形象也十分重要，如气派的外立面、大堂和电梯间，可以有效地提高公司的形象。
租金数目
商住公寓的租金大致相当于同地段相邻写字楼租金的1/2-1/3，但即便同一地段，商住公寓的租金也会因其知名度、物业配套的不同而有所区别。
物业费用更是千差万别，最低的每平方米不到3元人民币，最高的却在10元以上，其物业配套设施及功能也会有所差别。企业主可根据自己的办公需要及资金实力做出选择。
配套设施
品质较高的商住物业，其配套设施常常会与写字楼不相上下，如配有防火通道、单元内的喷淋器的安全防火系统及抗震设计，并且金融、票务、邮政、会议、洗衣等商务配套服务齐全，以及智能化网络通信设备及充足的车位。在资金允许的情况下，选择设施尽量完善的商住公寓，将使日常的工作更加安全高效。
企业性质
商住两用公寓如果没有划分商务办公区及居住区，就要考虑办公是否扰民的问题，相关部门对不同性质的公司也有不同的待遇。出入人员比较固定的科技研发类公司在营业执照审批上比较容易，而商贸类公司则因扰民的可能性较大，办照时需要持有不扰民的相关证明。而餐饮、歌舞、娱乐、网吧以及生产加工制造类企业则不具备租用商住公寓的资格。
业内人士认为通过专业经纪机构租用商住公寓有一定优势。首先，他们可以为客户核实公寓业主的身份，审核业主房产证或购房合同的真实性和有效性，避免出现“假房东骗租”的情况；其次，他们可以根据公司具体的经营形式及经营范围帮助承租企业选择适合租用的商住公寓，特别是那些需要在公寓大堂、楼层通道或公寓居室门口挂牌（标注铭牌）的企业，更要经纪机构提供专业的资讯，因为不是所有的商住公寓都允许在上述地点挂牌的；再有，如果客户选择以租用公寓为经营场所办理工商执照，很多专业经纪机构还可以协助办理。
5.学房地产需要掌握哪些知识
一、房地产基本知识
1、关于地产开发的专业术语
2、关于地产开发的专业知识：住宅、公寓、写字楼、酒店、购物中心、专业市场
二、百货运营专业知识
1、百货商场
2、超市
3、购物中心
4、专业市场：生产资料批发市场、生活资料批发市场
三、建筑规划专业知识
1、建筑基本知识
2、各地产形态的建筑规划原理
3、建筑制图相关基本知识
四、市场营销专业知识
1、房地产市场形势、现状
2、房地产营销基本原理
3、普通住宅项目营销原理
4、商业项目营销原理
5、写字楼项目基本营销原理
五、广告宣传基本知识
1、广告基本原理
2、地产包装基本知识
3、媒体包装基本知识
不难看出，每个地产策划行业的职业经理人，在目前的市场大环境下，要想有好的发展，需要不断的学习，否则，必将会被市场所淘汰。
6.选择商业公寓的几个关键因素是什么
一、小户型更受青睐 出租市场的规律是：年轻客户多于年长客户，租金低客户多于租金高客户。
因此公寓的小户型在出租市场上也比较受欢迎。 因此选择投资用的商业公寓最好是小户型。
原因一方面是总价低，另一方面是容易出租。 作为转售，商业地产有一点比普通住宅好的地方，就是层高可以做的比较高，一层变两层，楼下客厅，楼上卧室，有够小资。
建筑面积不变，使用面积增加。选择这种户型正是选择二手房作为过渡期的购房者所需要的。
二、地段和重要 除了户型之外，公寓还应该注意地段：如果是个人自住当然可以完全从个人角度出发，爱宁静可以选择远郊一些，但是如果准备出租转售就要考虑大多数人喜好。 好出租的地段比不好出租的地段受欢迎。
地铁口，商业旺地等都是不错选择。年轻人生活繁忙，附近有无完整的商业配套，比如餐饮等需求，对他们都很重要。
而郊区大盘就不适合了。至于车位，年轻的人有车不多，车位又会将租金拉高，个人觉得则不一定是必须的考虑因素。
三、了解房租渠道 有网友表示购买了商业公寓，但是却租售不出去。通过了解，该区域周边大小酒店林立，本身已有较便宜的长租房，商业公寓放租生意不多，故此成为中介的空白点。
因此作为投资者起码要到周边看看是否有中介公司，了解一下租售行情。 此外，商业地产的形式比较多，酒店，写字楼，商铺，公寓都属于商业房产。
但是写字楼看大小，看配套，看同租其它商业的性质，商铺更看地段及经营。相对而言，公寓的投资策略比较轻松。
7.如何选择商业公寓和普通住宅
①普通住宅：土地年限为70年，一般是以家庭为单位居住，2房为主力，品质档次高低不同。
居住人群要看中居住环境，绿化，学校等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开支，交通便利也很重要，私密性也比较好，安静且舒适。
②商业公寓：土地年限一般为40或者50年，不可签户口。位置处于交通便利的地段，而且公寓大多是带装修，即买即住，省去了装修的资金与麻烦。
综上所述，商业公寓属于商住两用房屋，其产权性质是属于商业，产权年限一般为40或50年，而普通住宅的产权则是70年。从长远打算，商住两用的水电费用一般比普通住宅要高，而且以后房屋交易的话，商业税收也要高于普通住宅。
另外，考虑到交通车程、生活配套以及教育地产的人群，小户型住宅更是优选。 因为各个地区的政策不同，所以从总体来看，如果没有什么特别的居住要求和用途，住宅是比较好的选择。
8.商业公寓和普通住宅的区别有什么
一、贷款的区别 公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点。
除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，也不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。 而住宅方面，则在信贷政策上采取了多样化的措施可采取商业贷款、公积金贷款、组合贷款等多种形式。
二、入户与学位区别 购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的；和“无法落户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。
三、实用率的区别 小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响投资回报率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。
商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。 而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成左右。
四、使用年限的区别 此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。
值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。 而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。
五、隐性成本的区别 公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。
此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。 有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。
有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。
