证券时报记者 贺觉渊
10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行（以下简称“六大行”）发布公告称，11月1日起将完善存量商业性个人住房贷款利率定价机制。这意味着中国人民银行9月29日公告的相关规定得到落地。六大行当天发布的相关公告主要是介绍存量房贷利率调整工作的下一步安排，即未来房贷利率加点幅度如何动态调整、未来重定价周期如何选择等。据市场利率定价自律机制介绍，股份制商业银行和其他地方法人银行的相关公告也将于近日发布。
根据六大行相关公告，11月1日起，针对以贷款市场报价利率（LPR）浮动利率定价的商业性个人住房贷款，如客户的房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30个基点的，客户可申请调整LPR加点值。
具体来说，以央行最新发布的全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度加30个基点为门槛值，若存量房贷的加点幅度高于门槛值，则可与银行协商调整为门槛值。对应的加点幅度为央行最新发布的全国新发放房贷利率减去对应季度5年期以上LPR均值。
“偏离幅度”的设定是本轮调整规则的关键内容。偏离幅度如果设定过大，借款人心理有落差，可能增加提前还贷，不利于建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。偏离幅度如果设定过小，可能造成频繁重置合同，超出银行业务承受能力，借款人也难以及时享受到优惠。记者从有关商业银行获悉，为兼顾合理让利与可持续性经营，商业银行经过测算，将该偏离幅度约定为30个基点。
目前，央行官网“利率政策”栏目已公布2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，为3.33%。每年1月、4月、7月、10月末，央行都将公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。
未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率都保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。
11月1日即将到来，部分存量房贷借款人想要缩短重定价周期，尽快享受到10月LPR下调优惠红利。根据六大行相关公告，11月1日（含当日）起，客户可申请变更重定价周期，但同一笔贷款存续期内客户仅可申请调整1次。
重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。在利率重定价日，定价基准会调整为最近一个月LPR所对应的数值。现在的个人住房贷款一般每年重定价一次，央行公告取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。
记者梳理六大行公告发现，大多数银行提供的重定价周期共三个选项：三个月、半年、一年。重定价周期为三个月的，每年重定价4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为一年的，每年重定价1次。需要注意的是，大多数银行规定，存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次，不能多次调整。
有关专家表示，房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可早享受降息红利。如果未来经济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期内，重定价周期越短，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担，重定价周期只能调整一次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。