最近有朋友跟我提起自己有30万闲钱，想提前还一部分房*，因为感觉房*利率太高了，压力大！
这位朋友，现年32岁，*款100万，房*利率6.37%（上浮30%），30年期，已还2年，剩余28年，月供6235.43元。
大部分人第一反应是：除非有款理财产品的收益率大于房*利率6.37%才不考虑提前还*，而现在市面理财产品几乎找不到能稳定在6.37%以上的，认为提前还*划算。
但这笔帐的算法不是这么简单，因为只考虑了利率，没有考虑时间因素和复利的价值。于是我给他算了这笔账，让他看过之后再决定要不要提前还。
先说结论：不要提前还*！有闲钱拿来理财更划算。
计算如下：
1、提前还*。
用提前还*计算器计算，假如提前还*30万，已还2年，剩余还款年限28年，仍然选择等额本息，利率已选择变更为LPR，按现行LPR计算，新的利率为6.22%，则月供降为4254.62元，比原月供低1980.81元，累计可节省房*利息365551.77元（如下图所示）。
提前还*计算器： http://www.tiqianhuandai.cc/。
提前还*计算器
省下的这笔利息365551.77元也可以这么理解：
在银行买一款趸交30万的理财产品，每月返你1980.81元，总共返28年，累计可返1980.81*12*28=665552元（连本带利）。除去本金30万，赚365552元。（忽略尾数小数点误差不计，与计算器算出的节省利息一致。）
另外，提前还*还需支付手续费，2年内提前还*的手续费为月利率的2倍，即手续费为：300000*（6.37%/12）*2=3185元。
总结：提前还*30万带来的收益（即省下的钱）为365552-3185=362367元。
2、不提前还*，拿来做理财。
必须拿一款保本保息的理财产品来对比才有意义，所以我选择了一款增额终身寿产品举例。
为了便于对比和理解：
①我们只拿确定的最低收益来跟提前还*省下的钱对比；
②理财期限也定为28年，与提前还*后剩余还款年限一致；
③理财本金只从这30万中挪取，不会涉及超出30万以上的钱。
理财规划：
这是一款有主险+万能账户双理财账户的理财产品。主险3万*10年交，收益为3.5%复利递增；万能账户趸交20万，按保底收益3%复利递增（目前实际结算6.05%复利）。
首年交完保费后，手中还有7万现金可以灵活周转，用来垫交第2、3年的主险保费；第4-10年的主险保费从万能账户中逐年取出，收益如下表所示：
①主险28年后本息合计为667679元，除去本金30万，赚367679元（如下表所示，为写进合同的确定收益）。
主险收益表
②万能账户28年后收益为：47004元（如下表所示，为写进合同的保底收益）。
注：存入万能账户的钱需扣除1个点初始费用；从万能账户取现交主险保费，前5年的取现手续费分别为5%、4%、3%、2%、1%，第6年开始无手续费；另需交风险保险费。下表计算结果已扣除前3项成本。
万能账户收益表
总结：理财带来的收益为367679+47004=414683元。
注：理财真实收益是绝对大于414683元的，因为万能账户目前实际结算利率为6.05%复利，上表中只按了保底3%计算。
结论：
从上面计算结果，不难比较出，28年时间，30万本金做理财带来的利息收益为＞414683元；提前还*节省的*款利息为固定的362367元。理财利息高出52315+元，完美超越提前还*的节省支出。
除了收益数字上的绝对优势外，不提前还*而选择做保本保息理财的好处还有：
①手上有充足的现金流可以周转，不会降低生活品质，如果提前还*，这30万是拿不回1分钱周转的，生活可能变得拮据。
②转换LPR利率后，未来房*利率大概率是走低趋势，所以以后房*利息支出会越来越少，提前还*更不划算。
所以网上有些文章说5年之内提前还*就划算、房*利率过高提前还*就划算之类的说法，是不够严谨的。必须用真实数据说话，上文案例就给出了明确答案。
如果你还在纠结有闲钱是否提前还*，那是因为你还没找准稳健的理财方式，欢迎来探讨。