随着房地产市场快速发展，房价越来越高，人们买房的愿望却越来越强烈，但买房却越来越难。于是催生了一种产品类型，那就是商住房，原本是没有这么个概念的，而是开发商硬生生创造出来的，经过大肆渲染，人们的观念也开始慢慢接受，也的确让很多人走捷径买上了房子。
那几年真的很流行，很多人年纪轻轻就买了房了，你细问一下，原来买的是所谓的商住房，没有什么别的意思，只是想借机给大家普及下商住房跟普通商品房是不一样的。咱们先不说它贵还是便宜，也不说它的优缺点，至少有一点，低总价成为吸引很多人的最大优势。
加上限购政策下，一些一线城市开发商迎合市场，把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。这也导致了购买商住房趋之若鹜，没办法，虽然谈不上是正常需求，但也确实很有市场，为什么这么说呢？
因为商住房本叫商办，有的城市已经纠正过来了，开发商拿地就是商办的，但看到巨大的住房市场，在他们看来也是做好事，帮助大家买上了房，现在北京已经叫停了。
2017年3月26日，北京市住建部等5部门联合发布公告，全面叫停“商改住”，限制个人购买商业、办公类住房项目。就是将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用被叫停了。
这种房子也遭遇了非常大的打击，这是必然的，因为需求少了很多，毕竟真正用来办公的没有那么大的市场。不过一些核心地段的房子还有不小的价值。
跟大家声明一下，不是说这种房子不合法，它跟小产权房不是一回事。
实际上，商品房产权年限一般有70年、50年、40年三种说法，商品房产权年限具体是多少年是和商品房的性质密切相关的。我们说的多少年，其实是指的土地使用年限。在中国，房屋的产权是永久的。
根据商品房的用途，土地分为三种性质：一种是住宅用地，指提供家庭、个人生活居住使用的房屋用地，其产权年限为70年；另一种是综合用地或工业用地，一般产权年限为50年；第三种，纯商业用地、旅游用地和娱乐用地产权年限为40年。
所以，这些土地性质无论盖成什么房子，只要按规划用地来，那就是合法的，都是大产权房。小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。
是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。这种房子实际上没有真正的产权。
如果你购买那是不受法律保护的。但40年也好、50年也罢，只要符合条件都是可以购买的。但是跟70年产权的房子有什么区别呢？（是指在有购房资格情况下）
1、土地性质不同
这个不多说了，前边已经展开说过，因土地使用性质不同而分使用年限为70年、50年和40年的差异。
2、落户条件不同
产权为70年的房子，也就是住宅，可以落户，而产权为40年或者50年的房子，尽管有的也能满足居住需求，但因为其土地性质决定了它并非是住宅性质，那么一般是不可以落户的。子女也就不能划分到相应的学区，就近入学。
3、*款条件不同
*款条件也不一样，40年或50年产权的房子，一般是不能申请公积金*款的，如果办理商业*款，也不能享受三成四成的政策，必须达到总房款的五六成，而且*款年限一般不超过10年，*款利率一般要在基准上浮10%，所以整体*款成本较高，还*压力比较大。
4、生活方式和费用不同
生活费用也不一样，70年产权的住宅，在水电费上是按照民用标准收取，价格相对较低。而非住宅性质的40年或50年产权的房子，则是按照商用标准来收取，价格要贵很多，并且一般不通燃气，即所谓的商水商电。
5、土地使用年限到期处理不同
2021年开始实施的《民法典》中明确规定，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续费，续期费用的缴纳或者减免，按照法律、行政法规的规定办理。”
也就是说，土地使用权到期后，房子不会被收走，而是会自动续期，但要缴纳土地出让金也可能不用交，具体这个费用是多少，还要看到时候的规定。
所以70 年产权的房子不用担心到期的问题，不过公寓之类的可就没有明确说法了。
相比70年产权的住宅，40年的公寓也不是一无是处，大家可以根据自己的需要选择。比如，对于公寓来说，单价低，总价低，门槛低，容易入手。特别是既可以居住也可以注册公司。一般周边配套都不错，交通也比较便利。
给您说完住宅和公寓的区别，该选择哪个要根据您自己的需要，只要做到心中有数，哪种房子都有市场。至于哪个更值得投资，我只告诉你一句话，当初开发商拼命把商办房打造成商住房是有道理的，因为需求。