自十月份中央确定扩大房地产税试点以来，关于房地产税的讨论如火如荼。不断有声音在推测试点的时间和范围，舆论场也在畅想政策细节和税率，可见大家对房地产税确实十分关注。
人们对房地产税这么欢迎，就是希望房地产税能正面地调控房地产市场，缓解普通人的住房压力。
然而在现实生活中，房地产税可不想想象中那么美好。经济学强调的是税收归宿，我们需要弄清楚是谁在负担房地产税。
首先说说租房。
虽然说，房租总是市场能得出的价格博弈出来的，是由平均工资决定的，但对于热门城市的热门地段来说，租房市场是典型的卖方市场，总是需求大于供给——你不租，多的是人租。
可想而知，这部分房地产税总能很轻易地转嫁给租客身上去，美、日、韩等地的研究也证实了这一点。
因此，除非租住的是冷门城市、冷门地段，否则房地产税只会加重人们租房的负担。
接下来说说买房。
目前，影响房屋售价的最大影响因子仍是土地供给。
房地产税确实能促使少数多房人士出售房产（热门地段房产除外，因为可以转嫁给租客），但如果土地供给不放开，供求关系卡在那，房地产税能降低的房价仍然有限。
另一方面，请注意今年的房地产税试点通知里的这句话：引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。
意思很明白，中央并不打算大幅扩大土地供给，还是以利用现有土地为主，保房市、保房价，以防范系统性金融风险。
甚至对于一套房的刚需家庭来说，若无政策豁免，往往还要在房*的基础上增加一笔税务支出，给家庭增加额外负担。
总之，房地产税除了对冷门城市、冷门地段有所杀伤外，我们不能对它解决住房困境能力报以太大期待。
B
对于人口流入压力很大的大城市来说，有人说，比起房地产税，更有效的缓解住房压力的途径可能还是保障房体系建设。
在新加坡，有85%的本地人口居住在公有住房之中。而新加坡最早学习的是香港的公屋系统，目前香港还有45%的人口居住在政府提供的公屋中。
可见，对于大城市来说，建设保障房体系确实是一个比较流行、成功的住房政策。试想一下，如果没有公屋系统，本来住房就短缺的香港，房子问题到底会有多严重。
但是，兴建保障房如果真的这么容易的话，香港的住房问题就不会这么严重了，像新加坡这么成功的案例也不会是凤毛麟角了。
在大城市兴建保障房，一个重要阻碍就是以土地征用为核心的建设成本太高。例如，港府曾多次希望扩大公有住房套数，最终都被土地征用成本打垮。这一次中央推进的北部都会区开发方案，也是选在了人口密度最稀少的位置。
香港北部都会区规划土地
而新加坡为了解决土地征用问题，则是通过立法手段让政府有权强制建设，同时新加坡本身面积极小，不需要卖地套利为大规模基建提供原始积累，这才能成功搞起来独一无二的新加坡模式。
除了建设成本外，更大的问题是时间成本。新加坡建国以来，从无到有，足足用了25年时间大力建设住房，才让绝大多数人住上了政府提供的公有住房。
可见目前热议的新加坡模式，其实是一个长期工程，要政府持续几十年支持支持建设，才能从根本上解决住房问题。
而像深圳等城市已经过了快速发展期，住房格局已经定下来了。这时从房地产市场中发展公有住房体系，恐怕不会那么容易。
与此同时，土地供应有限，保障房建设挤占的将是商品房的土地配额。对于追求生活品质的刚需家庭来说，心心念念的商品房恐怕还会因为土地供给下降而上涨。
让我们做个小总结。一方面，房地产税反而很大可能还会提升热门城市、热门地段的居住负担，另一方面，扩大保障住房耗时太久、成本高昂，根本远水解不了近渴。
如此尴尬局面中，一个疑问正被越来越多人提出：
政府当前手上没有足够的保障房来提供给需要租住的市民，但是市场上空置的房产很多，为什么政府不能采取措施让这些控制的房子进入租房市场呢？
C
而要让空置的房产流入市场，至少让更多人租上房子，最直接的办法莫过于房产空置税。
前文已经说到了，中国房地产市场总体而言是卖方市场，买方议价能力是由有多少意愿来购买、政府提供多少土地决定的，热门城市、热门地段总是供不应求，房地产税也能够转移给普通人。
而房产空置税则不一样，如果房主没法将房子租出去才需要交税，所以房主为了弥补损失总是希望能出租房子。因为就会提高租房市场的供给，从而压低房租。
根据一些可信的研究来源，我国的房产空置率可能还真是不低。
一个来源是西南财经大学的中国家庭金融调查，由于这份调查有央行方面的合作，所以可信度还是很高的。按照这份研究分析，中国城镇房产空置率为21%，远远高于国际平均水平，要知道，日本泡沫危机最严重的时候也就是11%。
然而，尽管空置的房产非常多，空置税也能更好的解决租房困难的问题，政府却十数年来始终按兵不动。
在2018年时，空置税并未出现在全国人大常委会立法规划中，按照目前的规划，至2023年空置税都不会进入立法流程。
而最近虽然房地产领域有诸多改革和变化，可各种通知和文件中，亦对空置税只字不提。
这个看起来比房地产税更合理、更能解决居住困难问题的税种，为何不被国家纳入考虑呢？
D
初步的解释，可能就是空置住房最严重的区域往往是三线城市，这部分人口更多，空置率也更高。因此对空置房征税，实际上是让收入较低、资产较少的群体征税。
而从我国城市化进程来看，这部分空置房产的主人有很多是异地工作的人群。他们往往是因为收入不高才选择去外地打工的，之后好不容易才攒了足够的钱在老家买房。
而单纯将这部分人群豁免，又会让本来就很复杂的鉴别空置房产流程更加繁琐，征税成本也大大提升了。
而空置税本来能收上的钱就有限，远不能和房地产税相比，加上空置房产鉴别困难，也就使得这个税种并不受政府重视。
从根本上来说，政府出台一项土地税收的目的是提高财政收入，而非调节贫富差距和社会矛盾。
根据任泽平的研究，目前房地产税收体系一共有十个税种，涉及到了开发建设、交易和保有三个环节。其中开发建设和保有分别有7个税种，保有税种只有2个税种。
可见，政府最关注的实际上并不是住房保有税，而是在房地产开发的生产和交易环节征税，其中的关键就是征税成本。
在生产环节征税，政府只需要对房地产商打交道，而几百家房地产商和千千万万业主之间选，政府肯定愿意和企业打交道，房产登记、估值、征收相关的人力成本就会更低，所以政府自然倾向于从生产环节收税。
而从交易环节征税要比从生产环节征税困难，但是交易确认必须需要政府认可，那么反而是交易双方求着到政府征税，自然征税成本就下来了。
尤其是寸土寸金的一线城市，新开发的土地有限，人们更倾向于购买二手房。北京等一线城市，每年二手房成交量甚至达到了20万套，这更是让大城市有动机从交易环节征税。
因此，就算是潜在税收规模很大的房地产税，因为征税成本原因，地方政府都没有太多动力开发，拖到了今天也没啥进展，更别说房产空置税了。
正如当年废除农业税一样，虽然说是为农民减轻负担，其实根本原因还是征税的成本超过征收额了，亏本了。
E
虽然从各国经验来看，房产空置税对租房市场的影响确实是立竿见影的。
由于华人炒房，温哥华房价一路飙涨。温哥华政府也于2017年推出了房产空置税，这使得租房市场的供给大大提升。由于租房和买房存在替代关系，这也使得温哥华房价下跌，直至因疫情全球大放水才整体回涨。
可想而知，如果国内推动房产空置税，固然能降下来租金，可人们租房成本下来只会抑制住房需求，继而导致房价下跌。
空置房更多的二三线政府，本身也更依赖于土地出让金，自然是不愿意看到自身税收下降。
可见，房产空置税即使是对无房群体有利，而且客观上也理应实施。但因为这个税种的征收成本更高、效益也更低，还影响地方财源，始终是没人愿意推动。
虽说一定程度的补丁可以缓解上述问题，比如三线免征，一二线城市只对租房需求高的地区征税，成本不高且还对财源影响不大。
但是嘛，这就涉及到那些宁可空着也不愿出租的房子更多掌握在谁手里了，这就是一个更大的难题了……