近期纳税人十分关注个人出租住房的涉税问题。咨询主要集中在个人出租住房需要缴纳哪些税费、能否代开增值税专用发票等方面。
个人出租住房，要缴哪些税费
整体来讲，个人出租住房涉及增值税，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（以下简称“附加税费”），房产税，城镇土地使用税，印花税以及个人所得税。其中，根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号，以下简称“24号文件”）规定，对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
个人出租住房涉及的其他6种税费，需要分情况具体讨论。
增值税方面。一般情况下，个人出租住房，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2规定，按照5%的征收率减按1.5%计算、缴纳增值税。实务中，房东如果采取一次性收取租金形式出租不动产，根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号，以下简称“5号公告”）第四条规定，取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。
附加税费方面。由于个人出租住房不涉及消费税，附加税费以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据。增值税免征的，附加税费也免于征收。
对于需要缴纳增值税的情况，根据《增值税暂行条例实施细则》第二十九条、《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第3条、《增值税一般纳税人登记管理办法》（国家税务总局令第43号）第四条等规定，自然人（即其他个人）可以适用《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号，以下简称“13号文件”）规定的增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征优惠政策，各省（自治区、直辖市）人民政府制发的落实文件中作出特殊规定的除外。13号文件指出，2019年1月1日～2021年12月31日期间，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征附加税费。笔者提醒，纳税人需要根据所在省（区、市）具体规定，明确附加税费具体的减免优惠。
此外，教育费附加、地方教育附加方面，根据《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）规定，如果月租金不超过10万元，予以免征。
房产税方面。根据24号文件规定，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。同时，根据13号文件规定，在2019年1月1日～2021年12月31日期间，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税。以湖南省为例，纳税人可以减按50%缴纳房产税，那么纳税人房产税的实际税负为2%。
需要说明的是，根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称“43号文件”）规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
个人所得税方面。24号文件第二条明确，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。同样需要说明的是，根据43号文件规定，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税。
根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号，以下简称“639号文件”）规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
在计算财产租赁所得时，纳税人可依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用以及税法规定的费用扣除标准。根据个人所得税法规定，财产租赁所得费用扣除标准为，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用。
根据咨询热点，笔者提示，修缮费用每月最高可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除，超过800元一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
实际案例：出租住房如何缴税
举例说明，2021年2月底，A先生将一套位于长沙市雨花区的住房出租给C女士，租期半年（2021年3月1日～2021年8月31日），合同约定采取租金一次性付清的方式，共计收取租金9000元。因房屋门窗损坏，3月，A先生支付了300元修缮费用，支付凭证齐全。那么，对于该笔租金收入，A先生应如何缴纳税款？已知湖南省按照50%幅度减征房产税、附加税费等。
该案例中，A先生收取半年租金共计9000元，分摊后的月租金收入为1500元，未超过15万元，根据5号公告规定，可免缴增值税，进而免缴附加税费。同时，根据24号文件规定，A先生还可享受免缴印花税及城镇土地使用税优惠。因此，A先生出租住房，只要缴纳房产税和个人所得税。
房产税方面，因A先生免缴增值税，在确定房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税税额，即每月应缴纳房产税：9000÷6×4%×50%＝30（元）。
个人所得税方面，免征增值税的，确定计税依据时，租金收入也不扣减增值税额。
由于一次性收取房租，A先生应于收取房租的次月一次性申报缴纳个人所得税：（9000－180－300）×（1－20%）×10%＝681.6（元）。
能否代开增值税专用发票
湖南12366热线咨询数据显示，一些纳税人关心能否代开增值税专用发票。该问题主要集中在承租方为增值税一般纳税人，承租方需要取得增值税专用发票用于进项税额抵扣的情形。
根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票。
根据现行规定，个人出租不动产代开发票仅需填报3份《代开增值税发票缴纳税款申报单》，同时提交载有租金等内容的房屋租赁合同、纳税人身份证原件查验（信息核实无误后合同及证件资料及时退还），即可办理个人不动产租赁发票代开业务。