一、取得土地环节

1、契税：应纳税额=土地成交价格X适用税率(3%-5%)

2、耕地占用税：应纳税额=占用的耕地面积X适用税额

3、印花税：土地使用权出让合同金额x0.5%

4、城镇土地使用税：应纳税额=土地实际占用面积x使用税额

5、个人所得税：代扣代缴

二、建设施工环节

1、印花税

·建设工程勘察设计合同金额x0.05%

·建筑安装工程承包合同金额x0.03%

·借款合同金额x0.05%

2、增值税：取得进项发票

3、城镇土地使用税：应纳税额=土地实际占用面积x试用税额

4、个人所得税：代扣代缴

三、预售环节

1、增值税

·般计税:应预缴税款=预收款/(1+9%)*3%

·简易计税:应预缴税款=预收款/(1+5%)*3%.

2、城建税及附加税

应预缴税款=预缴的增值税额*税率

城建税(7%、 5%或1%)

教育费附加(3%)

地方教育附加(2%)

3、土地增值税：应预缴税款= (预收款-应预缴增值税税款)*预征率

4、企业所得税：房开企业销售未完工产品取得的收入，先按预计毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额

5、印花税：印花税税额=商品房销售合同金额X 0.05%

6、城镇土地使用税：应纳税额=土地实际占用面积X适用税额

7、个人所得税：代扣代缴

四、竣工交付环节

1、土地增值税：应纳税额=增值额X适用税率-扣除项目金额X速算扣除系数-预缴税额

2、增值税：

·一般计税:应缴税款=全部价款-当期允许扣除的土地价款) /(1+9%)*9%-进项税预缴税款

·简易计税:应缴税款=销售额/(1+5%)*5%-预缴税款

3、城建税及附加税

应缴税款=实缴的增值税额*税率

城建税(7%、5%或1%)

教育费附加(3%)

地方教育附加(2%)

4、企业所得税：房地产企业一般采用查账征收,适用25%税率

5、城镇土地使用税：应纳税额=土地实际占用面积X适用税额

5、个人所得税：代扣代缴

五、房产持有

1、房产税

·自用房屋:应纳税额=计税余值*1.2%/12*本期应税月份

·计税余值=应税房产原值*(1-扣除比率)

·出租房屋:应纳税额=计不含税收入*12%

2、城镇土地使用税：应纳税额=土地实际占用面积X适用税额

3、个人所得税：代扣代缴

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