商住公寓是一类建在商业用地上的项目，这类房子本身是商业产权，但大部分房企都把它设计成了住宅。北京市场今年上半年成交的新盘大部分是由商住公寓贡献的。其体量之大已不容轻视，在房价高企的一些楼市，面积不大的偏远商住公寓已成为刚需置业的主要选择。
我们说商住公寓是一类既可以用作商业办公又可以用来居住的产品，它的产权通产是50年。虽然是商业立项，但越来越多的大开发商已经能为名下商住公寓争取到民水民电的资格，这会大大降低居住成本。
商住房和商改住有区别？
关于商住房，我已经在上文说过了，而商改住则是另一种完全不同的概念。在以前，商改住是指企业将商业用地变更土地用途，最终呈现的也是商务公寓或酒店公寓。这些土地年限一般为40年。
而现在，由于房地产高库存，商改住在部分地区已经放开，房企可以申请将商业用途的土地通过合法途径变更为住宅用地，在最新的“购租并举”意见中，土地用途可以变更，但在变更用途的土地上盖的房子一般只能用来出租，房企不可以出售。
一般购买商住公寓的都是因为以下几点：
1、商住公寓不限购；
2、商住公寓面积小，总价比大产权的纯住宅还是低一点；
3、很多商住公寓都是loft户型，能够实现“买一得二”；
4、对于限购的大城市来说，买商住公寓不会占用购买纯住宅的资格。比如外地户籍人口在北京买房，你买了多套商住公寓，还可以购买普通住宅。
商住公寓的问题主要有这些：
虽然总价低，但首付高不得低于50%；
*款不超过10年；
利率也是基准利率的1.1倍到1.2倍左右；
税费优惠无法享受；
不能落户；
不能享受入学政策；
不能享受公积金*款；
居住成本比较高，主要是不通燃气，做饭洗澡全靠水电；
居住密度很大，普通住宅能做到一梯两户或一梯四户，商住公寓密度更大，我见过一层两个电梯却有30多户的商住公寓。
对于这样的商住公寓，可能只适合下面这些人群：
1、你是纯粹的投资客；
2、你是SOHO办公族；
3、想买套商住房过渡下；
4、你是个颇具文艺范的单身贵族。