企业承租集体土地用于农业生产，却因征收补偿没谈妥就变成了“违建”？这种情况应当怎么办呢？本文中，满旺公司（化名）通过诉讼，不仅获得了青苗及地上建筑物（包含自拆费用）予以补偿共计310余万元，而且法院还判决确认县住建局作出的限期拆除违法建筑决定违法。让我们一块来看看是怎么回事吧。

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一、公司承租农村集体土地用于农业开发，却被纳入征收范围

满旺公司（化名）是以经营农场起家的，因农场规模扩大，为了更好经营，便成立了公司，还于2002年向农场附近的丰收村（化名）承租了30亩集体土地用于特种农业开发和建设科技示范园，主要是培育铁皮石斛种苗，租赁期限为2002年8月10日至2028年8月。

集体土地流转用于农业开发需要向当地农业局或相关部门进行备案申请，当地农业局经审核，认为双方的土地承租协议符合土地使用权流转的有关政策规定，作出《关于同意满旺公司租赁丰收村集体土地进行农业开发的批复》，同意双方按土地承租协议履行。

拿到批复后，满旺公司先后修建了接种室、培养室、控温大棚、清洗大棚、卫生间等生产及附属设施，取得了市农业局颁发的《农作物种子经营许可证》及《主要农作物种子生产许可证》，这就代表着满旺公司具备铁皮石斛种苗的生产经营资格了。

一切步入正轨后，满旺公司正常经营。

然而，2013年初，县政府因实施县城新区建设项目需要，需征用丰收村土地，发布了土地征收预公告，满旺公司租用的丰收村30亩土地，正好位于征收范围内。

二、因补偿安置未谈妥，企业建筑被认定为违建

2013年4月，满旺公司收到县城征收指挥部下达的《通知》，主要内容为：工作组已进村全面开展青苗等地面附着物清点工作，要求各企业予以配合，完成企业搬迁及土地清表工作。

满旺公司为了配合征收工作，立即着手进行企业停产事宜，除了必要的留守人员外，遣散了其余工人，进入停产状态。

月底，县政府公告了征地方案及征地补偿安置方案。然而，满旺公司就铁皮石斛种苗及地上附着物的补偿、停产停业损失等问题与县政府多次协商未果，认为安置不合理，不愿签署协议也不肯搬离，双方进入僵持状态。

为迫使满旺公司放弃补偿并尽早搬迁，2015年5月，当地县住房和城乡建设局作出限期拆除决定：认定满旺公司的上述农业生产及附属设施未经许可建设，属于违法建筑，责令满旺公司自行拆除。

三、展示维权决心，征收方妥协签协议给补偿

好好的厂房变成违建，满旺公司不服。为了维护合法权益，公司找到律师提起诉讼，请求法院判决撤销违建拆除决定。我们先来看看，法院会如何认定。

满旺公司的建筑物是于2002年建设的。《中华人民共和国城乡规划法》是2008年4月1日起实施的，在城乡规划法实施前，适用的是《中华人民共和国城市规划法》。

《中华人民共和国城市规划法》第二条规定：“制定和实施城市规划，在城市规划区内进行建设，必须遵守本法”；《中华人民共和国城乡规划法》第二条第一款规定：“制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法”。

无论是《城市规划法》，还是《城乡规划法》，其适用前提均是“建设范围在城乡规划区范围内”。

本案中，认定满旺公司于2003年建的建筑物是否违建，前提应当是土地当时是否已经纳入城乡规划区范围内。

法院认为，县住建局未能提供县城总体规划（也未向社会公布）的相关证据，就认定满旺公司的建筑物违反相关城乡规划法律，属认定事实不清，主要证据不足，依法应予以撤销。

由于满旺公司提起诉讼，县政府见到了其维权的决心，也知道自己做出违建认定没有法律依据，征收指挥部找到满旺公司私下协商签订了一份拆迁补偿协议，约定：满旺公司提出的铁皮石斛种苗、停产停业等损失没有法律依据，不属于政府补偿的范围，不予补偿，只同意青苗及地上建筑物（包含自拆费用）予以补偿共计310余万元，由满旺公司自行拆除公司厂房；对于铁皮石斛种苗、停产停业等的补偿，可另行通过诉讼程序解决。

拿到厂房建筑的补偿款后，满旺公司主动自行拆除了厂房设施。

因未撤诉，此时判决撤销被诉的行政决定已无必要。最终，法院判决确认县住建局作出的限期拆除违法建筑决定违法。

至于满旺公司的铁皮石斛种苗补偿和停产停业损失补偿，满旺公司将提起相关诉讼来争取，他们又是否能拿到合理的补偿呢？下一篇文章我们再讲述。关注我们，学习更多征拆法律知识，维护被征收人的合法权益！