最近有小伙伴问到，按揭买房*款利率是怎么算的，虽然有金融机构相关人员展示演算过程，但依然还是云里雾里，不知其所以然。
我之前也曾经分享过分期*款的实际利率计算，现在就以购房按揭*款为例，重新复盘下房*实际利率的计算。
由于金融机构标示的利率一般为名义利率，看似很低的利率，而实际情况并不是这样，所以我们需要通过准确的计算方法，计算出实际利率，名义利率与实际利率相比较，*款的期数越长，差异越大。
现在就以商业按揭*款1000000.00元，商*支付利息：121311.49元，*款期限5年，分60期还清，每月等额本息还款18688.53元。
通过Excel自带的函数IRR公式：实际利率=IRR(E5:E65)*60/5，即在公式选定【全部现金流入、流出】及【5年60期】，计算出实际利率，如下表：
（ IRR计算公式）
当然网上也有很多便捷房*计算工具，但是我们为了更方便理解，可以用简单粗暴的计算公式，即：
实际利率=（利息总额/本金）/年期数*（2或1.8），即名义利率*（2或1.8），这样计算出来的利率接近实际利率了。简化计算前面的案例：121311.49/1000000.00/5*2=4.82%，接近前面计算的实际利率4.6%。
同时也可以用此方法计算商业保险的实际利率，即每年等额本息购买保险及回报总额、期数等，计算出实际利率，如果出现负利率，那么就不要浪费钱去购买了。