【裁判要旨】不动产登记的功能在于以政府的公信，对不动产物权的归属进行公示，便于社会交易，确保交易安全，减少交易成本。登记事项记载于不动产登记簿，社会公众即可查询，登记事项就产生公示效果，社会公众就会对此产生信赖。而不动产权属证书是不动产登记机构为便于权利人与第三人交易，而向权利人颁发的确认性凭证，不能产生登记簿那样的对世的公示效果。故登记事项一旦记载于不动产登记簿，便产生法律效果，是否颁发权属证书，并不影响该不动产物权的归属。
中华人民共和国最高人民法院
行 政 判 决 书
（2018）最高法行再165号
申诉人（原审第三人、再审申请人）：曾港森，男，1997年10月18日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
委托代理人：朱帆，广东广颂律师事务所律师。
委托代理人：梅书慧，广东广颂律师事务所实习律师。
被申诉人（一审原告、二审上诉人、再审被申请人）：温国华（LUISANTONIOWANYAU），男，1987年11月9日出生，巴拿马共和国公民。
委托代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审被申请人）：广州市国土资源和规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局）,住所地广东省广州市越秀区吉祥路80号。
法定代表人：彭高峰，主任。
委托代理人：罗嘉瑜，广州市花都区国土资源和规划局副局长。
委托代理人：胡钟烨，广东法制盛邦律师事务所律师。
被申诉人（原审第三人、再审申请人）：谢晓燕，女，1968年12月2日出生，香港特别行政区居民，住广东省广州市花都区。
委托代理人：汤镜才，男，1967年7月30日出生，香港特别行政区居民,系谢晓燕丈夫。
被申诉人（原审第三人）：黄灿明，男，1974年9月30日出生，汉族，现在广东省韶关监狱服刑。
申诉人曾港森因温国华诉广州市国土资源和房屋管理局房屋行政登记一案，不服广东省广州市中级人民法院(2014)穗中法审监行再字第2号行政判决及广东省人民检察院粤检民（行）监（2016）44000000076号不支持监督申请决定，向本院申诉。本院于2018年10月15日作出（2016）最高法行监101号行政裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2018年10月22日公开开庭审理本案。曾港森的委托代理人朱帆、梅书慧，温国华的委托代理人曾祥辉，广州市国土资源和规划委员会委托代理人罗嘉瑜、胡钟烨，谢晓燕的委托代理人汤镜才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾港森申诉称，请求依法撤销广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法行终字第34号行政判决及(2014)穗中法审监行再字第2号行政判决，维持广东省广州市花都区人民法院（2013）穗花法行初字第23号行政判决。主要事实和理由是：一、涉案房屋由谢晓燕转让给申诉人，该转让事项已经记载于不动产登记簿，涉案房屋已经在登记簿中登记至申诉人名下，并对外进行公示，原二审及再审判决以申诉人未取得产权证为由认定申诉人未完成涉案房屋转移登记，属适用法律错误。二、申诉人取得涉案房屋所有权符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定。申诉人是在查询确认涉案房屋登记在谢晓燕的名下后，基于信赖不动产登记才决定购买涉案房屋的；申诉人以合理价格338万元向谢晓燕购买涉案房屋，高于评估价322.77万元；涉案房屋转让登记已完成并发生效力，申诉人是否拿到房地产权证并不影响其效力。此外，涉案房屋已于2010年交付给了申诉人，且申诉人进行了装修并入住。三、温国华的权利已经在生效的广州市中级人民法院(2011)穗中法刑二初字第133号刑事判决中得到救济。该判决书判决将扣押黄灿明的赃款8万元退回被害人，不足部分予以继续追缴。原二审及再审判决将导致温国华在得到黄灿明的赔偿后，又得到涉案房屋，使其获得不当利益，同时将导致申诉人利益严重损害。四、原二审及再审判决撤销谢晓燕的房地产权证没有事实和法律依据。
温国华答辩称，一、广州市国土资源和房屋管理局办理涉案房屋所有权转移登记行为违法。根据《中华人民共和国物权法》第十二条的规定，登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。黄灿明伪造申请材料办理了涉案房屋的过户手续，现经公安机关侦查及刑事判决认定，当时黄灿明提交的资料全部系伪造，广州市国土资源和房屋管理局未尽合理审查义务，导致登记结果错误。二、谢晓燕不是善意取得涉案房屋，应撤销其房地产权证。三、曾港森没有取得房地产权证，并未善意取得涉案房屋，应撤销谢晓燕的房地产权证。
广州市国土资源和规划委员会答辩称，原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。曾港森的申诉缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。一、涉案房屋由谢晓燕转移至曾港森名下的登记手续并未全部完成，曾港森对涉案房屋的善意取得尚未成立。根据物权法的规定，善意取得的其中一项必要条件是转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。此处的已经登记应当理解为完成了不动产登记的全部程序。本案中，其在得知涉案房屋出现产权争议后即中止了涉案房屋的转让登记工作，停发了产权证，转让登记工作尚未全部完成。具体体现在：（一）曾港森取得涉案房屋产权的事项尚未记载于不动产产权登记簿。由于物权法没有规定产权登记簿的具体形式，在目前的不动产登记实践中，要使不动产产权的设立、变更、转让和消灭在法律上发生效力，必须是不动产登记机关在不动产产权卷宗中对应登记的权利内容予以记载。每宗不动产权利确定后，都必须形成该项不动产权利的卷宗，将权利内容记载于卷宗内。而对外电脑查册信息仅仅只是参考信息，如对外查册信息与产权卷宗的记载不一致的，以产权卷宗记载的为准。产权卷宗才是严格法律意义上的产权登记簿。本案中，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局在收到公安机关来函而得知涉案房屋涉嫌刑事犯罪和产权纠纷后，依法中止了涉案房屋的转移登记、发证手续，由谢晓燕转移至曾港森名下的登记手续并未在产权卷宗中记载，亦未形成以曾港森为权利人的房屋产权卷宗。虽然电脑查询系统在涉案房屋转让登记启动后马上显示了产权的变化，但并不代表登记手续的完成。曾港森的查册表没有产权登记簿的卷宗档号，曾港森的房屋产权未形成产权卷宗，未完成不动产权利记载于登记簿的工作。（二）登记机关尚未向曾港森发放产权证。根据《房屋登记办法》第七条的规定，房地产权证未发放，则整个产权转移登记程序应视为尚未完成。本案中，登记机关尚未向曾港森发放产权证，登记工作未完成。二、其登记行为没有违法性，其自身就是被黄灿明的犯罪行为侵害的对象，认定其登记行为属于违法行为不公平。本案的纠纷是由黄灿明的犯罪行为而导致，法律责任和后果应由犯罪行为人承担，其在涉案房屋转移登记过程中已经尽了合理、审慎审查的义务，登记机关在当时对身份资料和国内公证文书的真实性无能力、无权限进行核实，其依据申请人提交的资料按程序办理登记，并无违法性和过错，犯罪行为导致的后果不应由其来承担。
谢晓燕答辩称，其同意曾港森的申诉请求及理由。
一、二审及原再审查明，涉案房屋是位于广州市花都区新华街平步大道中xx号xxx新城内xx号的别墅商品房，该房屋原权属人为温国华之父梁剑峰，梁剑峰系巴拿马籍华人，于2006年7月31日死亡。2008年12月1日，黄灿明持伪造的委托书及公证书，虚构其为梁剑峰的弟弟梁剑雄，以证件遗失为名申请补领了梁剑峰名下的涉案房屋房地产权证。2009年1月23日，黄灿明使用虚假资料，约定将涉案房屋出售给谢晓燕，谢晓燕向黄灿明支付165万元。2009年3月23日，广州市国土资源和房屋管理局将涉案房屋转移登记在谢晓燕的名下，房地产权证号为00××03。2010年4月27日，谢晓燕与曾港森的母亲卢月君签订购房合同，约定以338万元的价格将涉案房屋出卖给卢月君，卢月君向谢晓燕支付了购房款。2010年9月13日，广州市国土资源和房屋管理局经审核后将涉案房屋转移登记在曾港森的名下，因涉案房屋涉及刑事诉讼，尚未将房地产权证颁发给曾港森。广州市中级人民法院作出(2011)穗中法刑二初字第133号刑事判决，认定黄灿明犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金10万元；同时判决扣押黄灿明的赃款8万元退赔被害人，不足部分予以继续追缴。
温国华于2012年11月21日向广州市花都区人民法院提起行政诉讼，请求确认广州市国土资源和房屋管理局为黄灿明、谢晓燕办理房屋交易过户的具体行政行为违法，判决撤销00××03号房地产权证。广州市花都区人民法院于2013年1月8日作出（2013）穗花法立行初字第1号行政裁定，对温国华的起诉不予受理。温国华提起上诉。广州市中级人民法院于2013年5月17日作出（2013）穗中法行终字第349号行政裁定，撤销广州市花都区人民法院（2013）穗花法立行初字第1号行政裁定，由广州市花都区人民法院立案受理。广州市花都区人民法院于2013年11月4日作出（2013）穗花法行初字第23号行政判决。温国华、广州市国土资源和房屋管理局不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2014年9月1日作出（2014）穗中法行终字第34号行政判决。曾港森、谢晓燕不服，向广州市中级人民法院申请再审。在申请再审期间，曾港森提供2014年9月9日在广州市国土资源和房屋管理局花都区分局查询打印的《房地产登记薄查册表》，记载登记字号花房03674xx，地号1180xx-7，档案号栏空白，权属人为曾港森，产权证号0300041xxx，权属来源说明为2010年向谢晓燕购买，登记日期2010年9月13日，是否纳税为已纳税，备注栏空白。广州市国土资源和房屋管理局提供2015年2月13日在广州市国土资源和房屋管理局花都区分局查询打印的《房地产登记薄查册表》，记载登记字号空白，地号118071-7，档案号栏空白，权属人栏空白，产权证号栏空白，权属来源说明栏空白，登记日期空白，是否纳税为其它，备注栏为：“2005年1月办理增量房转移登记，权属人梁剑峰，2009年1月办理遗失补发，2009年3月办理存量房转移登记，购买人谢晓燕；2010年7月存量房转移登记，购买人曾港森，未发证，权属有纠纷。2013年8月温国华向花都法院提起行政诉讼，2013年11月花都法院作出初审判决，2013年12月温国华、国土房管局向中院提出上诉，2014年9月中院作出终审判决。2014年10月曾港森、谢晓燕向中院申请再审。”
广东省广州市花都区人民法院一审认为，涉案房屋原登记在梁剑峰名下，因梁剑峰已死亡，涉案房屋被转让登记，温国华作为梁剑峰的儿子有权提起行政诉讼。温国华在2009年7月10日知道涉案房屋被转让给谢晓燕后报案。温国华在广东省广州市中级人民法院于2011年10月18日作出(2011)穗中法刑二初字第133号刑事判决后，于2012年11月21日提起行政诉讼，并未超过起诉期限。黄灿明与谢晓燕买卖涉案房屋的行为无效。广州市国土资源和房屋管理局依据黄灿明伪造的材料，将涉案房屋转移登记在谢晓燕的名下，应属主要证据不足，登记错误，该行政行为违法。黄灿明将涉案房屋以165万元的价格卖给谢晓燕，谢晓燕又以338万元的价格转让给曾港森，现涉案房屋由曾港森占有使用。曾港森是以对价转让取得涉案房屋，并经房管部门登记在其名下。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，曾港森取得涉案房屋应属善意取得，其权利应受到保护。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款等规定，判决：一、确认广州市国土资源和房屋管理局为黄灿明、谢晓燕办理广州市花都区新华街平步大道中131号雅宝新城内8号别墅转让登记的行政行为违法；二、驳回温国华要求撤销广州市国土资源和房屋管理局颁发给谢晓燕的房地产权证的诉讼请求。
广东省广州市中级人民法院二审认为，温国华享有行政诉讼原告资格。根据《房屋登记办法》第八十一条、《广东省城镇房地产权登记条例》第十七条第一项、《广州市城镇房地产登记办法》第五十四条第一款的规定，广州市国土资源和房屋管理局为谢晓燕、黄灿明作出涉案房屋转让登记时所依据的申请人黄灿明提交的登记材料已被生效的刑事判决证明为虚假材料，且黄灿明与谢晓燕就买卖涉案房屋的行为已被生效的民事判决确认为无效。因此，涉案房屋转让登记行为的合法性基础已经不存在，应予撤销。温国华及其家人发现梁剑峰名下的别墅被人假冒卖掉，立即报案，寻求公权力予以保护。而谢晓燕在低于市场价格的165万元购买涉案房屋后，将涉案房屋以338万元的价格售与曾港森。显然，谢晓燕非善意第三人。而广州市国土资源和房屋管理局在核发房地产权证的过程中，发现涉案房屋存在问题，停发房地产权证，应视为涉案房屋并未完成转让登记。因此，一审法院认为曾港森已经善意取得涉案房屋，并确认广州市房管局为黄灿明、谢晓燕办理涉案房屋转让登记的行政行为违法，处理不当，二审予以纠正。而曾港森因涉案房屋所受损失可另循法律途径予以解决。判决撤销广东省广州市花都区人民法院(2013)穗花法行初字第23号行政判决；撤销广州市国土资源和房屋管理局发给谢晓燕的00××03号房地产权证。
广东省广州市中级人民法院再审认为，广州市国土资源和房屋管理局依据黄灿明伪造的材料，将涉案房屋转移登记在谢晓燕的名下，该行政行为属主要证据不足，该房屋转移登记的具体行政行为违法。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第十六条的规定，不动产物权以登记作为物权公示效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产物权自记载于不动产登记簿时发生效力。《房屋登记办法》第七条规定，房屋产权登记由申请、受理、审核、记载于登记簿、发证五个程序组成。本案中，虽然曾港森提供的查册登记情况表反映广州市国土资源和房屋管理局于2010年9月13日将涉案房屋的所有权转移登记在曾港森的名下，但因发现涉案房屋存在产权纠纷，广州市国土资源和房屋管理局未向曾港森发放房地产权证，房屋产权登记尚未完成，房屋产权登记未完成于登记薄的记载，不能视为涉案房屋已进行不动产物权登记。谢晓燕将涉案房屋以338万元的价格售予曾港森，因该房屋尚未完成产权登记于曾港森名下，故原审认定曾港森未善意取得涉案房产，并无不当，再审予以维持。曾港森因涉案房屋所受损失可另循法律途径予以解决。判决维持该院(2014)穗中法行终字第34号行政判决。
本院再审审理查明的事实，与一、二审及原再审判决认定的事实相同，本院予以确认。
另查明，广东省广州市人民政府办公厅于2015年8月12日作出穗府办〔2015〕44号《广州市人民政府办公厅关于印发广州市国土资源和规划委员会主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，主要内容为：设立广州市国土资源和规划委员会，增加不动产登记的职责，将原市国土资源和房屋管理局负责的土地矿产资源管理、测绘管理和地理管理职责划入市国土规划委；主要职责包括：负责不动产统一登记管理监督工作；组织拟订不动产统一登记的地方性法规、政府规章、规范性文件及相关技术标准规范，拟订不动产权属争议的调处政策；负责建立不动产登记簿的共享利用机制；负责建设不动产统一登记信息平台。
本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，本案申诉期间，原审被告广州市国土资源和房屋管理局的职权发生变更，被申诉人应依法变更为继续行使不动产登记职责的广州市国土资源和规划委员会。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定，同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，涉案房屋存在两次转移登记，首次转移登记至谢晓燕名下，谢晓燕又转移登记至曾港森名下。被诉的行政行为是首次转移登记行为，应当依法受理。本案的争议焦点是：一、涉案房屋首次转移登记行为是否合法；二、涉案房屋后续转移登记行为是否依照法律规定已经完成登记，曾港森是否善意取得涉案房屋所有权；三、涉案房屋首次转移登记行为及颁发给谢晓燕的房地产权证是否应当被撤销。
一、关于涉案房屋首次转移登记行为是否合法的问题。
《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料。本案中，广州市国土资源和房屋管理局作出被诉转移登记行为时所依据的黄灿明提交的登记材料已被生效的广州市中级人民法院(2011)穗中法刑二初字第133号刑事判决确认为虚假材料，且黄灿明与谢晓燕买卖涉案房屋的行为也已被生效的民事判决确认为无效。被诉转移登记行为主要证据不足，登记结果错误。温国华提出广州市国土资源和房屋管理局未尽合理审查义务，办理涉案房屋所有权转移登记行为违法的主张，可以成立。广州市国土资源和规划委员会提出被诉登记行为没有违法性，犯罪行为导致的后果不应由其来承担的答辩意见，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
二、关于涉案房屋后续转移登记行为是否依照法律规定已经完成登记，曾港森是否善意取得涉案房屋所有权的问题。
《房屋登记办法》第二条规定，本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据上述规定，虽然房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两个程序，但只要房屋登记机构将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿，房屋登记便发生效力。本案中，2010年9月13日，广州市国土资源和房屋管理局将涉案房屋转移登记至曾港森名下，已将相关事项记载于登记簿。申诉人至2014年9月9日，仍然能够到房屋登记机构查询打印涉案房屋的《房地产登记薄查册表》，查询到涉案房屋的登记字号、权属人及产权证号等信息，足以证明登记事项已对外产生公信力。广州市国土资源和房屋管理局在此后对已经完成的登记事项进行更改，并不能消除涉案房屋依照法律规定已经登记的法律后果。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得需要具备三个要件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，各方当事人对于曾港森受让房屋时是善意的，以合理的价格转让这两个要件，均无异议。涉案房屋是否依照法律规定已经登记就是曾港森是否善意取得房屋所有权的关键。根据现已查明的事实，涉案房屋已登记于曾港森名下，虽未颁发房地产权证，但已产生公示效力，已经符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项的规定，因此，曾港森提出涉案房屋已进行不动产权登记且已转移登记在其名下，并对外进行公示，其是否拿到房地产权证并不影响转移登记的效力的主张成立，本院予以支持。广州市国土资源和规划委员会提出涉案房屋由谢晓燕转移至曾港森名下的登记手续并未全部完成，曾港森对涉案房屋的善意取得尚未成立的答辩意见，理由不能成立。温国华认为曾港森没有取得房地产权证，并未善意取得涉案房屋的主张，亦不能成立。
三、关于涉案房屋首次转移登记行为及颁发给谢晓燕的房地产权证是否应当被撤销的问题。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。本案中，已经生效的刑事判决证明黄灿明以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，被诉的首次转移登记行为违法，但因曾港森已经善意取得涉案房屋所有权，判决确认被诉登记行为违法，不撤销登记行为，符合上述规定。
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的。本案中，被诉的首次转移登记行为违法，但涉案房屋已由曾港森善意取得。如果撤销首次转移登记行为，取消曾港森善意取得的房屋所有权，不仅会损害善意第三人的合法权益，而且违反法律规定的房屋登记的审查认定标准，影响商品房市场相关交易规则的确立，势必破坏交易秩序，将给社会公共利益造成重大损害，故本案确认被诉登记行为违法但不予撤销，亦符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项的规定。因被诉房屋登记行为的外化表现形式就是给谢晓燕颁发的房地产权证，温国华请求撤销该房地产权证，所诉的行政行为即是房屋登记行为。一审判决确认被诉房屋登记行为违法正确，但同时判决驳回温国华要求撤销颁发给谢晓燕的房地产权证的诉讼请求，适用法律有误，故对相关判项予以调整。
综上所述，一审判决确认被诉房屋登记行为违法正确，应予维持，但判决驳回温国华的诉讼请求适用法律有误，应予纠正；二审及原再审判决认为曾港森未善意取得涉案房屋，撤销被诉房屋登记行为及发给谢晓燕的房地产权证错误，应予撤销。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、第八十九条第一款第二项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条、第一百二十二条的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法行终字第34号行政判决及（2014）穗中法审监行再字第2号行政判决；
二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2013）穗花法行初字第23号行政判决第二项；
三、维持广东省广州市花都区人民法院（2013）穗花法行初字第23号行政判决第一项。
一、二审案件受理费共100元，由广州市国土资源和规划委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 斌
审 判 员 曹 刚
审 判 员 刘艾涛
二〇一八年十一月一日
法 官 助 理 寇秉辉
书 记 员 陈 钿