在这之前，公寓是房地产市场的一个“怪胎”，一方面在市场上大量存在，一方面却没有相关的规范支撑。

设计师、开发商、管理部门全部无所适从，造成了极大混乱，很多地区甚至不允许出现“公寓”的字样，很多项目只能标注为“宿舍”或“办公”。

2020年11月9日，中国工程建设标准化协会发布了《公寓建筑设计标准》，编号T/CECS768-2020，自2021年4月1日起施行。

本标准的出台有三大优点：

1、明确设计依据，保证了设计质量和基本功能，为长期运营使用提供了有利保障；

2、有利于产业居住的融合发展，避免出现“鬼城”“睡城”等大城市病；

3、大大促进城市更新发展，过度开发的商业、办公、酒店可以有序转化为新型公寓。

图图规范关注重点如下：

1、公寓建筑：防火设计按公共建筑、日照采光按旅馆建筑、节能设计按公共建筑；

2、公寓套型面积宜按套内使用面积计算，

最小使用面积（家庭型≥22㎡，单身型≥13㎡）；

3、起居室室内净高不应低于2.4m，厨房、卫生间室内净高不应低于2.2m；

（LOFT型公寓需注意此条要求）

4、公寓应提供全装修成品房，室内装修宜采用装配式装修方式；

5、排水系统设计应采用同层排水方式。

全文：

《公寓建筑设计标准》

T/CECS768-2020

1  总则

1.0.1  为贯彻落实居住租购并举的住房政策，促进住房租赁市场健康发展，提升公寓建筑设计水平，规范公寓建筑建设及管理，制定本标准。

1.0.2  本标准适用于新建、改建和扩建的公寓建筑设计和建造。

1.0.3  公寓建筑设计应符合安全卫生、经济适用、绿色环保和可持续发展的原则。

1.0.4  公寓建筑设计除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准的规定。

2  术语

2.0.1  公寓

    满足居住基本生活需求并提供公共生活与服务空间和设施，由专业化机构集中运营管理的租赁性建筑。

2.0.2  公寓套型

    可满足居住等需求的基本单元空间，根据生活需求设置起居、睡眠、烹饪、盥洗、如厕、收纳等空间，以及灵活使用的多功能空间。公寓套型分为家庭型和单身型。

2.0.3  公寓套型面积

    公寓套内使用面积。

2.0.4  居住性能水准

    保障生活居住空间、设备设施与室内外环境性能要求应有的基本水平，包括适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等。

2.0.5  公共生活与服务空间

    全体居住者共同生活与使用的室内空间，包括公共活动空间和公共辅助空间。

2.0.6  通用设计

    在优先考虑老年人群与残障人群适用性的基础上，满足广泛人群使用的建筑室内外环境设计理念和方法。

2.0.7  模块化设计

    模块化是指将整体建筑系统自上而下地逐层分解成若干模块层级的过程，而模块化设计是各层级模块自下而上进行系统性设计建造的方法。

2.0.8  并行设计

    统筹策划、规划、建筑、室内、结构、机电、弱电等各专业人员，与生产、施工和运营等相关全产业链协同工作的系统化设计方法。

2.0.9  智慧化技术

    采用提高生活舒适便利、健康安全以及能源利用等服务与管理信息化的技术，提供解决生活质量与能源消费等矛盾的技术方案，并实现高品质智慧生活的设计与管理方法。

3  基本规定

3.0.1  公寓建筑设计应符合国土空间规划的要求，经济、合理、有效地利用土地和空间。并应与周围环境相协调，营造方便、舒适和高效的外部空间，提供多样化公共空间与设施。

3.0.2  公寓建筑设计应保证基本的居住性能水准，满足适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等要求。

3.0.3  公寓建筑设计应考虑建筑全寿命期的租赁性使用、维护管理和后期可灵活改造的要求，并应具有检修更换的方便性。

3.0.4  公寓应提供全装修成品房。

3.0.5  公寓建筑设计应符合建筑产业现代化的发展要求，应采用标准化设计和通用化部品建造的集成技术。

3.0.6  公寓建筑应符合绿色可持续发展原则，采用装配式技术、智慧化技术和既有建筑改造技术等新技术、新产品，加强绿色建材的推广应用，全面提高可持续建设与管理水平。

4  选址与规划

4.1  一般规定

4.1.1  公寓项目应依据城市总体规划，结合城市功能分布和职住平衡等进行选址。

4.1.2  用地与选址应位于地质条件安全可靠、公共交通便利、生活环境宜居、市政配套齐全和公共服务设施完善的区域。

4.1.3  规划应遵循因地制宜、合理布局及高效利用土地的原则。

4.2  选址

4.2.1  规划选址宜靠近现状及规划公交系统，并具备与现状轨道交通站点或公交枢纽场站、道路接驳的条件。

4.2.2  新建公寓应结合城市规划、城市功能布局和市场需求，在商业区、办公区、工业园区、大型公共服务设施、重要交通枢纽等区域选址布局。

4.2.3  在城市更新区域，公寓选址宜优先考虑城市中心区，并靠近商业和办公区。

4.3  规划

4.3.1  公寓配建的公共服务设施、市政配套设施的种类和配建水平应与居住人口规模相适应，应与公寓建设同步规划、同步实施，并同期投入使用。

4.3.2  公寓住区规划与空间布局应做到结构明确、空间层次与序列清晰。

4.3.3  公寓室外应结合使用需求设置儿童、老人活动场地、公共空间和公共绿地，并宜配置健身、休闲、娱乐的设施和场所。

4.3.4  公寓住区道路应满足消防、救护、防灾和无障碍等通行要求，并合理组织人流和车流。

4.3.5  机动车停车位应合理布局，新建项目宜集中设置，改建、扩建项目宜结合实际情况灵活设置。

5  建筑设计

5.1  一般规定

5.1.1  公寓建筑应满足基本居住需求、符合性能和工程质量提升的设计原则。

5.1.2  公寓建筑设计应采用通用设计、模块化设计和并行设计的方法，将设计与生产、运输、施工、运营等全产业链和建筑全寿命周期的各阶段统一协调。

5.1.3  公寓建筑标准化设计宜遵循少规格、多组合原则，满足建筑标准化、部品模块化与居住多样化的要求。

5.1.4  公寓建筑应采用无障碍设计和适老化设计，并应符合现行国家标准《无障碍设计规范》GB 50763的有关规定。

5.1.5  公寓建筑的防火设计应符合现行国家标准《建筑设计防火规范》GB 50016有关公共建筑的有关规定。

5.1.6  公寓建筑的日照采光设计应符合现行国家标准《建筑采光设计标准》GB 50033有关旅馆建筑的有关规定。

5.1.7  公寓建筑的节能设计应符合现行国家标准《公共建筑节能设计标准》GB 50189的有关规定。

5.2  套内空间

5.2.1  公寓建筑套型设计可根据不同生活居住的需求，设置功能空间和相应的设施设备；公寓套型平面应布局合理、动线紧凑、灵活可变，并应符合下列规定：

    1  应遵循功能适用、结构规则和布局紧凑的原则；

    2  应采用标准化模块进行组合的方法；

    3  应采用轻质墙体的大空间体系，满足套内空间的灵活可变的要求。

5.2.2  家庭型套型应设卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、收纳空间等基本功能空间和相应的设施设备，宜设置晾晒空间。单身型套型应有兼起居的卧室、卫生间、收纳空间等基本功能空间和相应的设施设备，宜设置开放式厨房和晾晒空间。

5.2.3  公寓套型面积宜按照套内使用面积计算。

5.2.4  公寓建筑套型面积设计应确保适宜的生活居住标准，家庭型套型面积不应小于22㎡，单身型套型面积不宜小于13㎡。

5.2.5  公寓建筑起居室空间的室内净高不应低于2.4m，厨房、卫生间室内净高不应低于2.2m。

5.2.6  公寓套内的卫生间应设置坐便器、洗面器、淋浴器和排气设施。

5.2.7  公寓建筑宜在套内入口门厅、卧室和厨房等位置合理配置收纳空间。

5.2.8  当公寓套内不设置晾晒空间时，宜集中设置晾晒衣物的公共空间。

5.3  公共生活与服务空间

5.3.1  公寓建筑设计应根据用地条件、布局特点、管理要求设置公共生活与服务空间，公共活动空间建筑面积不宜小于1.0㎡/套。

5.3.2  公寓建筑门厅(大堂)内各功能分区应清晰，交通流线应明确，宜设服务台、多功能区、公共卫生间、快递收取空间或设施等。

5.3.3  公寓建筑宜根据类型、规模和服务特点与设施条件设置健身设施、公共餐厅与自助厨房等。

5.3.4  公寓建筑宜按照使用需求设置自动售货机、打印、网络等设施与空间。

5.3.5  公寓建筑公共部分的卫生间应设置无障碍措施。

5.3.6  公寓建筑宜设置洗衣房，面积应按洗作内容、服务范围及设备能力确定。

5.3.7  公寓建筑垃圾间应集中设置，并应采取通风、除湿、垃圾分类等措施。

5.3.8  公寓建筑应合理设置或预留空调室外机位。

6  室内装修与设备设施

6.1  一般规定

6.1.1  公寓建筑的室内装修应符合安全、环保、节能、耐用和经济的原则，满足全装修一体化设计的要求。

6.1.2  室内装修宜采用装配式装修方式。套内基本装修和设施设备配置要求宜按本标准附录A的规定执行。

6.1.3  公寓建筑宜安装空调和新风换气系统。

6.1.4  设备设施及管线应符合检修维护的要求，应在管线集中部位设置检修口，宜采用管线分离的技术。

6.1.5  公寓建筑的排水系统设计应采用同层排水方式。

6.1.6  装修设计应符合现行国家标准《建筑内部装修设计防火规范》GB 50222的有关规定。

6.2  室内装修

6.2.1  公寓室内设计应遵循模块化原理和模数协调规则，建筑空间和部品规格尺寸应选用标准化系列化的参数尺寸，并应满足内装部品通用性和互换性的要求。

6.2.2  室内装修设计应满足功能合理的要求，并应与其他各专业并行设计。

6.2.3  室内装修宜采用标准化成套配置的整体厨房与整体卫生间。

6.2.4  室内装修应设有给水排水、通风和电气等设备，应分户设置水表、电表等。严寒、寒冷地区应设置供暖系统和设备，并应设置分户热计量等装置。

6.3  设备设施

6.3.1  设备设施和管线的接口应符合标准化通用化的原则。

6.3.2  厨房和卫生间的通风换气宜采取水平直排方式，燃气热水器应有通风排气措施。

6.3.3  室内各功能空间应考虑电气与智能化等设备的数量和位置需求。

6.3.4  设备专业管线应合理利用空间进行管线综合设计。

6.3.5  给水排水管道、供暖通风空调管线和电气管线应符合列规定：

    1  给水系统宜采用给水分水器系统，并应采用分水器单管连接方式；

    2  给水排水管道宜敷设在轻质隔墙空腔或架空层内，宜设置检修口，并应采取隔声减噪和防结露等措施；

    3  供暖、通风、空调和新风等管道宜敷设在楼地面架空层或吊顶空间内；

    4  电气管线宜敷设在轻质隔墙空腔、架空层或吊顶空间内。

6.3.6  公共管道应设置在共用空间内。

6.3.7  供暖方式应根据项目具体情况选用，宜采用低温辐射地板供暖方式。

6.3.8  每套公寓的用电负荷宜根据套内建筑面积和大功率电器的设置情况计算确定，每套公寓的计量表应独立设置，且宜采用远程抄表系统。

7  室内环境

7.1  一般规定

7.1.1  公寓建筑在室内空气环境、声环境、光环境、热工环境及通风环境等方面应满足舒适、健康和安全的要求。

7.1.2  公寓建筑设计应对外围护结构采取适宜的消除热桥、防止结露和滋生霉菌的有效措施。

7.1.3  室内设计应进行环境空气质量预评价，竣工时应进行空气质量检测。

7.2  空气质量

7.2.1  室内设计应选用具有健康、环保性能的建筑材料、室内装修材料或内装部品。

7.2.2  室内空气环境质量应关注挥发性空气污染物、颗粒性空气污染物、无机空气污染物和放射性污染物的达标状况，控制有害物质的含量和材料品质，室内空气污染物的浓度限量应符合现行国家标准《民用建筑工程室内环境污染控制标准》GB 50325的有关规定。关注图图规范

7.2.3  公寓建筑的新风量或换气次数指标应符合现行国家标准《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB 50736的有关规定。

7.3  声环境

7.3.1  公寓建筑应对楼板、墙体、管道及电梯等部位采取系统的隔声措施，并应对产生振动的设备采取减振、隔振措施。

7.3.2  公寓室内声环境指标应符合现行国家标准《声环境质量标准》GB 3096的有关规定。

7.3.3  公寓分户墙、分户楼板、电梯井道、户门、窗等部位的隔声标准应符合现行国家标准《民用建筑隔声设计规范》GB 50118的有关规定。

8  应用技术

8.1  一般规定

8.1.1  公寓管理应提供公寓使用说明书，并应符合下列规定：

    1  说明书应包括公寓的基本资料以及与使用、维护和管理有关的内容。

    2  说明书应对公寓的结构、性能和各部品(部件)的类型、性能、标准等指标以及安全隐蔽工程资料等作出说明，并应提出使用注意事项。

    3  应提供相关的公寓质量保证书。关注图图规范

8.1.2  公寓建筑应针对设计、施工和使用上的特点，对设备设施制定定期的日常检查和维护维修计划以及长期维修维护计划。

8.1.3  公寓建筑建设应合理选用适宜的绿色建筑技术和材料。

8.1.4  公寓建筑应使用节水设备和器具，宜合理采用雨水利用与收集技术、太阳能热水系统等可再生能源利用技术。

8.1.5  公寓建筑的照明应选用节能产品。

8.2  装配式技术

8.2.1  公寓建筑的设计与建造宜满足绿色建造与新型建筑工业化的要求，装配式建筑的结构系统、外围护系统、内装系统、设备与管线系统应集成设计建造。

8.2.2  公寓建筑建设宜选用工厂生产的标准化建筑部品。

8.2.3  公寓建筑建设宜采用工业化的施工建造技术。

8.2.4  公寓建筑结构设计应按照项目实施工业化的具体标准和方式，结合构配件生产、物流运输、装配安装等因素，采用相应的标准化预制构配件。

8.3  智慧化技术

8.3.1  公寓建筑设计应符合智慧技术管理要求，配置安全防范与运营管理等智能化系统。

8.3.2  公寓设计、建设和管理宜同步建设智能基础设施，规划互联互通接口，并应建立智能安防体系及运营管理体制。

8.3.3  公寓设计、建设和管理宜应用智慧化技术对室内空气质量、能源消耗等进行监控，建筑工程、设施、设备、部品、能耗等档案及记录应齐全。关注图图规范

8.3.4  公寓的能源收费、能源消耗监控系统设计应符合现行团体标准《住宅远传抄表系统应用技术规程》CECS 303的有关规定。远传抄表系统的功能与性能应符合现行行业标准《民用建筑远传抄表系统》JG/T 162的有关规定。

8.3.5  公寓设计应采用燃气泄漏报警系统，并应具有智能联动关阀功能。

8.4  既有建筑改造技术

8.4.1  既有建筑改造为公寓建筑时应包括功能、结构、设施、套内空间和通用设计等方面的改造。

8.4.2  既有建筑改造为公寓建筑应遵循安全、适用、绿色、经济的原则，因地制宜，应优先采用新技术、新工艺。

8.4.3  既有建筑改造的公寓，其通风设计应符合现行国家标准《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB 50736的有关规定。

8.4.4  既有建筑改造的防火设计应符合现行国家标准《建筑设计防火规范》GB 50016的有关规定。

附录A  套内基本装修和设施设备

本标准用词说明

    1  为便于在执行本标准条文时区别对待，对于要求严格程度不同的用词，说明如下：

     1)表示很严格，非这样做不可的：

       正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；

     2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：

       正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；

     3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：

       正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；

     4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。

    2  条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。