题图来源：中交地产
记者丨李惠琳 编辑丨谭璐
中交地产董事长李永前，眼前的形势颇具挑战性。
4月7日，中交地产公布，2023年净亏16.7亿元，千亿资产的国资房企，市值仅70亿左右。
上两个月，他主持召开了两次临时股东大会。所涉议案，大多是筹资和资金调用。
中交地产，是中国交建集团地产板块的上市主体，总资产超过1200亿元。
“中交房地产爬坡过坎、蓄力发展十分紧要的一年。”
管理层如此定义2024年，核心动作就是要调结构、优增量、防风险。
基调已变
1月15日，李永前等高管，与中交集团高层一道，开了年度工作会。
“维持好现有规模，搭建好管理体系，严谨审慎谋求增量、下大力气去化存量、狠下决心做实资产、做强投资。”
中交的全年定调，任务不轻松。
2月底，李永强等决策层，打响组织变革第一枪，推出两大调整动作：
首先，从三级管控调整到两级管控，撤销原7个区域公司，公司总部直管城市公司。
其次，推动资源聚焦，将原有16个城市公司，按项目区位就近重组为9个，分别为北京、武汉、成渝、苏杭、广州、上海、雄安、厦门、长沙。
新的基调以及组织措施，意味着中交已改变了节奏。
一把手李永前，早年在绿城任职，负责投资管理，2019年接管后，喊出“复制绿城中国、创新中交地产”，效仿此前的规模打法，定下2023年千亿规模的目标。
彼时，中交的销售规模，尚不足300亿元。
李永前从世茂、阳光城等招贤纳士，开启扩张步伐，2020年至2022年，买地花费超过千亿元。
来源：中交地产
据披露，中交90%的土储集中在二线城市，尤其是苏州、南京、天津、武汉、郑州等地，截至2023年末，117个项目中，一线城市仅布局北京。
无奈，遭遇地产下行周期，整体去化周期长，量价齐跌明显。
李永前面临巨大存货压力。2023年，中交的销售额为373亿元，同比减少18.5%，毛利率降到10.4%。
损失的大头，就在存货跌价计提。
截至2023年末，中交地产的存货账面价值932亿元，占资产总额的76%，管理层不得不计提25.8亿元。
2020-2022年，李永前带领这家千亿房企，只为股东挣到6个亿的利润。2023年更是由盈转亏。
债务膨胀
李永前等人调整步伐，早有端倪。
2023年，中交的扩储节奏放慢，不再全面出击，重心转向大本营浙江，全年在省内投资63亿元。
在项目上，更为谨慎。
去年12月，他主动放弃了一个位于三亚的开发项目，转至控股股东中交房地产集团（中交集团全资所有），其考虑在于，项目现金回流周期长，收益水平不能满足要求。
只是，规模竞速之后，无法快周转，中交现在面临负债高、担保多的问题。
截至2023年末，其资产负债率为85.59%，负债总额达1049亿元。
尤其短债和一年内到期的非流动负债，合计176.4亿元，现金余额仅为120亿元。
若非股东强大的背景，单是中交地产本身，很难支撑。
早先，为扩张规模， 其团队大量采用合联营形式，对外担保金额激增。
中交·澄园 来源：中交地产
据记者统计，其持有的117个项目中，有90个为合作项目。
截至2024年2月末，中交地产为控股子公司体系提供的担保余额，高达102.9亿元，为2023年末净资产的6.3倍左右。
“担保频率密集，一般说明公司资金压力较大，项目回款有压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进解释。
截至2024年1月底，其累计对外提供的财务资助，余额为82.93亿元，部分项目合作方，为富力等出险房企。
要对项目输血，加重财务负担。更糟的是，约有6.74亿元本金，合作方未按约定返还，昔日伙伴时有对簿公堂。
2023年11月，为讨要借款，中交起诉世茂集团旗下子公司。
李永前等人，正想方设法从合作项目中获取资金。
4月2日，董事会即通过一项议案，拟与合作方一起，调用五家项目公司的富余资金，其中，中交调用的上限为16亿左右。
股东力挺
就中交和李永前而言，最大遗憾，可能是错判了周期。
他接手前，管理层频繁变动，五年换了四位总裁，有三位的任职均不超过两年，最短只有7个月。
现在，公司一线业务管理架构趋向稳定，现任总裁汪剑平，从2021年6月接任至今，将近三年。
论中交地产真正发展的时间，不过6年，总资产最高时超1500亿元。只是差点运气，刚发力，就赶上行业调整。
“顶住了市场压力，解决了一些困扰公司高质量发展的老大难问题。”
中交集团高层，这样评价团队过去一年的表现，认为其在销售去化、项目管理等方面取得一定成效。
在集团，中交地产的定位和任务是“打造国内领先的城市开发与运营商”。
从基调来看，其上规模的压力大为减轻，可是，防风险的任务依然很重。
度过这轮周期，李永前需要大股东的加持。
背靠央企，中交地产有多元融资渠道，2023年上半年，成功发行公司债、中票、供应链ABS，合计超170亿元。
2023年9月，中交地产披露，将向不超过35名特定对象发行股票，募集资金总额不超过35亿元；10月，又宣告拟将发行不超过43亿元的公司债券。
这些融资，均有赖股东方的背书，甚至得到直接“输血”。
1月，中交地产提出，拟向中交房地产集团借款不超过100亿元，借款年利率不超过7.5%。
楼市前景依然不清，有中交集团的支持，李永前等人就有机会拿到资金，争取时间去库存，扛过周期低谷。
只要全身而退，未来依然可为。