本文来源：时代周报 作者：梁争誉
在内地人赴港抢房前，香港人早就在反向抄底深圳写字楼。
深圳中原写字楼部在2023年的市场报告指出，香港客户数量在增加。深圳中原的成交数据显示，2023年，港人在深圳写字楼市场的成交宗数、成交金额同比增长94%、876%，甚至出现一笔金额逾2亿元的交易。
港人北上投资，直接催化剂是执行16年的“限外令”取消，港人在深购买商办物业再无限制。另一方面，经过三年的深度调整，深圳商办物业价格大幅回调，甲级写字楼价格重回10年前，租金回报率走高，也吸引了中长期投资客出手。
港人北上抄底深圳写字楼
得益于“限外令”的取消，北上购置商办物业的香港客户成了深圳写字楼市场的一抹亮色。
“限外令”已执行16年。2007年7月发布的《深圳市国土局关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》规定，境外机构只能在深圳购买用于办公所需的商品写字楼，境外个人只能购买一套用于自住的商品房。
“香港客户在深圳商办市场一直扮演着重要角色，‘限外令’之前，中原工商铺成交比例中，香港客户一度超过50%。”中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，自2011年以来，深圳商办市场一直较为低迷，缺乏香港客户投资是重要的因素。
据时代周报记者了解，“限外令”执行期间，中原工商铺成交的香港客户占比锐减至10%。
2023年9月，“限外令”取消，深圳非住宅类的商业办公物业、商务公寓等对港澳居民放开，一举提高香港客户的入市积极性。
深圳中原工商铺部的成交数据显示，2023年，港人成交33宗、3.63亿元，相比2022年全年的17宗、3719万元，成交宗数接近翻倍，成交金额大幅提升876%。
一笔过亿的大宗交易，将港人投资热情推向高潮。深圳中原工商铺部写字楼一部总经理田慧介绍道，一名香港客户购入荣超经贸中心建面6043平方米的二手物业，交易金额超过2亿元。
田慧表示，购买深圳商办物业的香港客户，兼具自用与投资的需求。“纯投资意味着他们有运营能力，可以把回报率拉得更高。另外，这个价格确实很便宜，客户看好未来前景，以后可能加一点点价也能卖掉。”
第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人、高级董事罗志文对时代周报记者分析道，真正出手的客群普遍有三个特点，“一是他们所处的是确定性较强的行业，二是他们在行业内处于相对领先地位，三是他们的业务规模和前景是相对可靠的。行业未来有成长空间，企业当下有比较明确的需求，所以当价格低到某个程度的时候，租和买的成本接近，他们就出手了。”
由于买家的特殊性，罗志文认为，香港“撤辣”并不会对港人投资内地商办物业产生太多影响。“在内地购买写字楼的客群，大多数是有实际的经营需要，是对内地的长期投资行为。‘撤辣’后，香港房地产会是一个并列的选项，不会导致北上资金完全回流。”
田慧认为，深圳宽松的市场环境、优惠的税费及贷款政策等，将令投资市场更活跃，预计2024年香港客户的比重会稳定增长。
写字楼价格跌回10年前
相比于住宅物业，深圳写字楼市场的调整更为剧烈。
来自深圳中原写字楼部的数据显示，2023年深圳三大核心区域——福田、罗湖、南山的写字楼租售单价，较历史最高值均有20%以上幅度的下滑，价格回到10年前。戴德梁行的数据也显示，截至2023年末，深圳甲级写字楼平均租金为186.5元/月/平方米，几乎回调至2013年的水平。
需求下滑的背景下，深圳三大核心区写字楼的买卖价格出现“3字头”。2023年，福田、罗湖、南山的写字楼平均成交价分别为4.2万元/平方米、3.1万元/平方米、5.0万元/平方米，分别较历史最高点下跌29%、22%、29%。
租金回调幅度更大，“供应大户”南山区的租赁价格重回“1字头”。福田、罗湖、南山的写字楼平均成交租金分别为222元/月/平方米、125元/月/平方米、146元/月/平方米，分别较历史最高点下跌42%、35%、32%。
位于南山的深圳科兴科学园，历史最高租金曾触及220元/月/平方米，2023年的平均租金为140元/月/平方米，降幅超过36%。
时代周报记者走访了解到，为了招租，写字楼业主不得不通过降租、赠送装修、延长免租期等手段招揽客户。一名负责科兴科学园招商的人士告诉时代周报记者，园区目前一二百平方米的小面积物业较为紧俏，大面积选择充足。一间200平方米的物业，报价约160元/月/平方米，扣除物管费则为140元/月/平方米，如果租约长，还有议价空间。
科兴科学园附近的一个全新写字楼项目，于2023年底启动招租，目前还有不少大面积物业在租，最低租金可以谈到100元/月/平方米。
“租金下跌本质是供需失衡的结果。”罗志文表示。
第一太平戴维斯统计数据显示，2023年，深圳共录得13个新项目入市，带来91.9万平方米供应。因内外部经济环境挑战犹存，多数租户普遍收紧预算，全年租赁需求处近年低位，空置率同比上升4个百分点至28.9%。鉴于企业租赁决策周期延长，业主普遍降租以增强吸引力，租金指数同比下降5.4%。
另一方面，主力客群发生结构性变化，跨区选址推动多中心格局形成，也对传统核心区的租金造成一定冲击。
“深圳是一个比较新的城市，很多商务区发展较快，交通、配套都很齐全，项目品质也不错，会稀释一部分核心区的客户。比如福田CBD的客户搬迁到车公庙，后海的客户搬迁到前海、超总。”罗志文表示。
当然，企业自身也有降本增效的需求。“一部分企业确实经营压力比较大，租约到期后从最核心的商圈搬到次核心商圈或中心区边缘。我们接触到的一些科技公司、制造业企业已经做出这样的选择。”罗志文进一步表示，当租户的选择增多，业主方会希望在不确定性的市场环境下留住支付能力较强的客户，所以也会主动减租。
福田中心区一招租中的写字楼物业，时代周报记者摄
对于写字楼市场未来的走向，业内的判断偏谨慎乐观。
“价格仍然有一定的下调压力。”罗志文表示。
第一太平戴维斯监测数据显示，2024年深圳写字楼预计新增供应达89万平方米，市场去化或随大规模新增供应而进一步承压。在此背景下，业主为实现预期去化目标将延续以价换量策略，平均租金预计于短期内保持下降趋势。
“大多数企业的增长不会是爆发式的，但每年都有一定体量的写字楼供应，加上存量规模不小，今年写字楼租金依然有一定的下行压力。但局部市场和项目跌幅将有所收窄至接近底部。”罗志文说。
“我自己的看法是，深圳写字楼最坏的时期已经过去了。”郑叔伦认为，目前深圳写字楼市场已经转向复苏，市场上开始有投资的需求，长期稳定的投资回报率吸引中长期投资客入场，随着各种政策利好因素不断释放，市场预期信心将逐步恢复。