本文来源：时代财经 作者：李益文
2024年，楼市仍在等待“小阳春”。
2月23日，国家统计局公布1月份70城房价指数。从趋势来看，1月70城房价环比降幅整体收窄，但同比延续降势。数据显示，1月份一线城市和三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%和0.4%，降幅均比上月收窄0.1个百分点。二线城市环比下降0.4%，降幅与上月相同。
同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.5%，降幅比上月扩大0.4个百分点。二线城市由上月的同比上涨0.1%转为下降0.4%，三线城市则同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.3个百分点。
值得注意的是，新建商品住宅和二手住宅销售价格出现环比下降的城市数量分别为56个和68个，比上月分别减少6个和2个。这是最近11个月来，首次出现房价上涨城市数量回升的现象。
而从政策支持上来看，2024年以来，楼市利好消息不断，房贷利率也超预期降息。2月20日，5年期以上LPR下调25个基点，为2019年“换锚”以来最大降幅，房贷利率进一步接近历史最低水平。
图源：图虫创意
尽管多名地产经济专家均认为当前好政策持续输出，房地产市场呈现“慢修复”特征，但他们对于未来房地产走势的预测却不尽一致。其中，易居研究院研究总监严跃进较为乐观，他向时代财经表示，“房价最大压力期已经过去，当前正进入到跌幅收窄的阶段。房价指数形势趋好且乐观。”
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪虽认同楼市价格预期有望改善的观点，但对价格总体上涨动力仍持保留态度。关荣雪认为，当前房价底部徘徊局势尚未打破。
而广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，2024年一季度，房价价格有可能出现继续阴跌的情况。“尽管新房和二手房价跌幅收窄，但收窄的幅度很小，趋势性下跌或仍是主流。”
新房价格上海领跑
仅从数据来看，2024年开年首月，房价迎来了久违的边际改善。房价上涨城市数略有增多的同时，70城房价总体环比跌幅呈现收窄态势，市场价格呈现一定的“慢修复”特征。
从1月份70城新建商品住宅房价指数来看，环比上涨城市数量11个，较上月增加4城；持平城市3个，较上月增加2城；下跌城市56个，较上月减少6城。1月70城平均环比为下降0.37%，跌幅较上月收窄0.08个百分点；上涨城市平均涨幅0.21%，较上月收窄0.06个百分点。
分城市来看，上海领跑本轮房价的修复。环比方面，上海上涨0.4%位居70城之首，同比方面上涨0.42%，亦位前列。而根据统计局数据，在全国房地产整体低迷之际，上海房价已走出独立行情，目前上海新房价格已连续19个月保持上涨态势。
上海新房房价环比涨幅领跑70城 图源：国际统计局
从政策上来看，继去年12月14日上海“两降一调”利好政策重磅出台后，今年1月份上海限购政策局部松绑动作频频。在限购范围不断缩小与首购比例利率持续下降的背景下，改善性住房需求的坚挺为上海新房价格的“一骑绝尘”提供了良好的基础。
不过，从城市数量来看，本轮修复环比稳中有升的城市，以二三线城市居多。
数据显示，一线城市中，1月份北京新房价格环比微跌0.1%，广深环比分别下跌0.8%和0.7%，跌幅排在70城中前列。
而无锡、长春、西安、泉州等二线城市新房价格回升明显。其中，吉林、无锡、泉州环比上涨0.3%，价格恢复明显。此外，长沙、杭州等热点二线城市新房价格虽然出现单月环比回落，但同比仍保持较为显著的增长态势。
“部分二线城市过去新房开发得少，所以供求矛盾没有想象中严重。”严跃进告诉时代财经，房产价格城市基本面挂钩，在经济形势向好的大环境下，房产需求量有所上涨，而部分二线城市因为供求矛盾较小，房价在本轮涨幅较快。此外，部分房价调整比较充分的城市，在当前经济向好的环境下，房价也会有所上涨。
对于广州、深圳等一线城市的房价持续低迷，李宇嘉认为，这两城的宽松政策虽大于上海，但广深过去的房地产市场购买力是外来人口与投资性需求较大，当前这两种需求正在退潮，而本地购买力，特别是刚需改善较难跟上，这也就导致了广深房价的持续下跌。
二手房环比全跌疲态被打破
与新房价格一致，二手房价格虽仍存在下行压力，但也呈现出一定的改善迹象。
数据显示，1月份，70城二手住宅价格平均环比下降0.68%，跌幅较上月收窄0.12个百分点，这是自去年4月以来首次出现收窄。此外，70城二手房价格环比全跌的疲态也被打破，昆明、三亚成为环比唯二上涨的城市。
与新房价格不同的是，二手房价格的环比改善是普遍的。其中，一线环比下降1.0%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二线、三线环比分别下降0.6%、0.7%，降幅比上月分别收窄0.2和0.1个百分点。
不过需要注意的是，二手房价格环比虽然跌幅收窄明显，但相较去年同期，各线城市的下行态势仍较显著。
环比跌幅收窄，但整体价格相较往年并不乐观 图源：诸葛数据研究中心
在严跃进看来，当前二手房房价指数总体在改善，尤其是环比跌幅已经在收窄，这恰说明，去年二手房降价的过程下，各类房东主动调整了价格。“现在购房政策效应积极释放，这是具有非常好的导向的。总体上在看涨不看跌的购房心态下，此类数据也有助于引导购房者积极入市。”
这也意味着，二手房价格开始挤掉泡沫，重新处于复苏阶段并朝着好的方向发展。
不过，李宇嘉认为，本轮二手房价格的修改，是因为前期大幅度降价后，小业主再次降价的动力减弱造成的。“由售转租的房源增加，1月份租金跌幅并没有减缓，印证了这一趋势。”
而对于昆明与三亚为何能成为二手房环比唯二上涨的城市，关荣雪认为，更多原因是二者作为典型的旅游热门城市，在开年度假热情上涨的带动下，二手房价格具备一定的上涨动力。
那么在房地产利好政策不断加码的情况下，本轮楼市价格修复能否持续？未来楼市价格又该走向何方？
严跃进认为，楼市最大压力期已经过去，当前正进入跌幅收窄的阶段，去年房价已调整到位，今年房价将从“疲软”进入到“坚挺向好”的态势。
而持有反对意见的李宇嘉则认为，尽管新房和二手房价跌幅收窄，但收窄的幅度很小，趋势性下跌仍是主流，预计2024年一季度房价继续在低位徘徊，继续阴跌。
“因去年年底以来的政策纾困，特别是近期LPR大幅下降25个基点，预计3、4月份会迎来小阳春，但交易反弹明显弱于2023年一季度，短期内交易量对房价的支撑力度不足，房价指数跌幅收窄的趋势不够明显。”
李宇嘉进一步补充道，尽管房价指数跌幅收窄的趋势不够明显，但继续出现大幅下跌的可能性也不大。且随着稳增长重回经济重心，稳经济、稳预期的政策措施会增加投放，对房价的利好将在二季度及以后体现。
关荣雪虽然也认同楼市价格预期有望改善，但她同样表示，当前下降城市仍然占据大多数份额，且降幅仍然较大，因此当前新房价格总体仍处于底部缓慢修复阶段。预计下月新房、二手房价格或将延续下跌态势，但跌幅大概率继续保持收窄或维稳状态。