土地使用权转让合同是否需要批准？

根据土地是划拨还是出让所得的不同，存在两类情况：

1.如果是划拨土地的使用权转让合同，必须经有权的人民政府批准，合同才能生效。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（2020修订）》（下称《出让转让条例》）第45条的规定，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。

2.若是国家出让的土地进行转让，又分两种情况（详见《出让转让条例》第25条）：

（1）整体转让的，对合同的效力没有限制，只是在转让后需要强制登记。

（2）土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

对于需要批准的土地使用权转让合同，如果没有批准，属于尚未生效的合同。根据《民法典》第502条第二款的规定，依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

土地使用权转让合同是否会被认定为无效？

我认为，自从《民法典》正式确立了尚未生效的合同这一特殊性质之后，想直接认定土地使用权转让合同无效，在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的层面上，恐怕不太容易了。

之前最高人民法院再审审理了一件案子，事实我就不写了，详见（2019）最高法民再63号民事判决。他所要解决的一个问题是：国有企业提供划拨的土地使用权作为出资，与其他市场主体合作开发建设房地产，并约定土地收储后 返还的出让金归合作方所有，该约定是否会因违反法律法规的强制性规定而归于无效。

最高院的观点是：“虽然案涉《合同书》签订时，关于转让土地使用权约定不符合土地管理法关于土地使用权转让的规定，但是，后两份合同关于土地使用权收储和出让的约定均符合法律规定，故案涉《合同书》的效力由此得到补正。”

我认为，既然效力能够得到“补正”，也许更倾向于定性为未生效的合同为宜。因为很多土地使用权转让合同，即便签署时还存在工业用地和商业用地、划拨和出让这种“货不对版”的问题，但毕竟可以通过“招拍挂”程序加以解决。最初签订的土地使用权转让合同更像是双方交易的一个框架协议，在这个框架下进行摘牌等操作，就完全符合法律规定了。再说，现在也没有几个人会傻到没有通过正当程序就私自转让土地使用权的地步吧。

土地使用权转让合同还有没有可能被认定无效？

有可能。

1.恶意串通损害国家、集体或第三人利益。

曾经最高人民法院在2012年审理了福建金石制油有限公司、中纺粮油（福建）有限公司、漳州开发区汇丰源贸易有限公司、嘉吉国际公司（CargillInternationalSA）买卖合同纠纷一案，(2012)民四终字第1号，来源于最高人民法院发布的第八批指导性案例（33号）。该案以恶意串通损害国家、集体或第三人利益认定土地使用权转让合同无效。

2.违反公序良俗。

虽然没有找到认定土地使用权转让合同无效的“严丝合缝”的判例，但是找到了类似的“拆迁补偿”被认定为无效的例子。事实详见（2017）沪0114民初7611号民事判决书。

法院判决认为：“这种对拆迁补偿利益所作的约定并无相应的法律、政策依据，与最终的实际拆迁补偿所得相差悬殊，故该约定有为被告华隆隆上海公司谋取法外利益的嫌疑，可能扰乱正常的动拆迁秩序，应属无效条款。同理，案涉动迁房的最终拆迁补偿利益主要是基于当时的法律、政策规定，故原告从事委托事务，主 要体现在具体的协调与操作层面，并不对最终结果起决定性或者关键性作用，故其相应报酬亦应主要是对 其所付出的劳务的一种补偿。《协议书》中将原告的报酬与最终拆迁补偿利益挂钩，约定为补偿款的 8%，脱离了委托事务的实际状况，明显不合理不公平，亦应予以调整。”