作者：余飞
01
疯狂救房企
三年时间，房地产市场沧海桑田。
管理层对待房企的态度，也在这种环境转变中发生了180度大转弯。从曾经的“三道”红线，到2022年的“三支箭”，如今的“三个不低于”，从打压到救援。
所谓针对房企的三道红线，也即：
1、扣除预收账款后的资产负债率大于70％，2、净负债率大于100％，3、现金短债比小于1倍。
所谓“三支箭”，也即：
第一支箭：信贷支持。去年11月23日，国有六大行与多家房地产企业签署战略合作协议，为其提供意向性综合授信额度超过1.2万亿元，涵盖房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等多元化融资服务。
第二支箭，债券融资支持。去年11月末，官方放松了房企的债券融资通道。
第三支箭，股权融资支持。去年11月末，证监会发布文件，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
所谓“三个不低于”，也即：
1、各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速；2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
这还远远不够，去年年末监管机构向50家房企发放了融资“白名单”，相当于免死金牌。
今年1月26日，住建部放出风声，要给房地产融资支持项目“白名单”。
2月9日，官方公布了消息：
目前已经有26个省、170个城市建立了房地产融资协调机制，第一批房地产项目融资“白名单”已推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。已有27个城市的83个项目，获得了178.6亿元的贷款。
市场据此估算，首批3218个白名单项目获得超7000亿融资。
后续还会有第二批、第三批白名单，市场预估，这些项目能获得超2万亿融资。
02
从喊打到喊救，所为何来
从肃清到救援，为何态度会有如此大的转变？
当初三道红线，是因为房企在房地产盛宴之下，太过激进，疯狂高杠杆，疯狂高周转，风险越来越大，房价越炒越高，三道红线是悬崖勒马式的政策。
政策发布后，叠加后来的三年黑天鹅，再叠加生育率持续下降，人口通缩加快，房地产行情急转直下。
2022年，中国的商品房销售面积和销售已经从“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。
而市场预测，2023年会跌至“双12”。如今数据公布，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
销量颓势如此惊人，房企岂能好受得了。
最关键的是，尽管2022年有了三支箭的支持，但对民营房企来说，仍难以分到一杯羹。
整体来说，当下的房企，至少面临着四方面压力：
第一，融资压力。
过去两年，官方虽然在态度上缓和了不少，但融资并没有释放多少资金。
开发融资持续下滑。
债券融资也在下滑。
克而瑞数据显示，今年前11个月80家典型房企的累计融资总量为5432.88亿元，同比减少34.24%。前11月融资总量不足去年全年的七成。
有人根据央行公布的人民币房地产开发贷款、个人住房贷款和人民币房地产贷款余额，估算出2023年开发商获得的新增融资只有1900多亿元。
所以，更有诚意的融资渠道放宽，仍是房企翘首盼望的政策。
第二，债务压力大。
当初有多疯狂，现在就有多彷徨。
房企在上一轮牛市期间，疯狂举债扩张发展，如今欠下的一屁股债，压得很多房企喘不过气来。恒大已经没有挺住，融创、碧桂园都在艰难度日，万科的日子也不好过。
中指院数据显示，今年全年房企偿债规模，也即到期信用债和海外债合计9579.6亿元。
在这种背景下 ，有很多房企展期没有成功，只能背负债务违约和信用下调的局面。
还有很多房企，在加速处置自己的资产。
第三，行情调整压力。
商品房销售额与销量从“双18”跌至如今的“双11”，还没有见底。
两家国际评级机构对中国房地产市场2024年的预测，仍是慢跌。这轮调整周期，参考日本，会很漫长。
从数据层面来看，人口通缩正在加快，购房主力人群在快速收缩。
最近机构有一组预测数据。
根据房地产行业权威中指研究院理论26-40岁是买房、置换房地产的主力，那么40岁的是1984年出生的2088万，26岁的是1998年的1585万，所以得出结论2024年买房主力人口减少503万。
同理预测未来若干年买房主力变化需求，2025年继续减少603万，2026年继续减少904万，2027年继续减少1240万人，2028年继续减少1167万人，2029年继续减少1406万人，2030年继续减少1414万人，2031年继续减少742万人，2032年减少607万，2033年减少604万人，2034年减少360万人，2035年减少276万人，减少53万人，2037年增加30万人。
此后买房主力人口在正负100万以内上下浮动。
第四，保交楼压力。
2022年年中的楼市风波之后，保交楼就成为了房地产的头等大事，几乎在每一场提及房地产的重量级会议上，都会强调保交楼。
过去的顺周期中，保交楼压力并不大，毕竟房企的现金流充足，融资充足，钱一直在各个环节中快速流转。
然而当下的环境下，市场不景气，融资受困，过去的债务要偿还，对于房企来说，保交楼压力巨大。
但是又不得不完成，完不成一旦出现问题，会让自己的声名扫地，房子更难卖，会产生一系列连锁反应。
任重道远，尽管黄奇帆说，按照美国的房企数量来看，中国有95%的房企将出清，但房企出清速度不宜过快，更不能出乱子，这是开始疯狂救房企的根本逻辑之一。
03
被救不如自救
放宽融资，只能解决燃眉之急，无法从根本上解决问题。
想要解决房企、房地产的根本问题，就必须从释放流动性上着手。
换句话说，寄托于他人救援，不如自救。
国家的钱都是纳税人的钱，不可能无限制去填补房企的债务窟窿。而且，房企的债务，最终还是得依靠卖房回收现金流来偿还。如果房子卖不动，反而会加重这些房企的债务负担。
所以，症结仍是要把房子卖出去。
所以，本号一直在呼吁，放松限跌令，才是最好的救市良方。
既能释放风险，也能支援房企。
当下的房企正遭遇着融资困局、债务偿还压力、保交楼压力和卖房压力。
在这种背景下，房企根本没钱、没心情、没预期去拿地。都在为如何活下去，而苦思冥想。
卖房回款仍是房企最主要的融资途径，也是成本最低的途径。
房子卖不出去，开发商怎么避免暴雷，怎么去完成保交楼任务，怎么有钱去拿地？
房子卖不出去，房企会加速暴雷，最终心累的还是购房者，因为这会增加买到烂尾楼的概率。
如此，后续可能需要地方城市花费更多的精力、更多的资金来处理烂尾楼问题。
所以，在这种背景下，即便很多城市阻挡房企大力度打折，房企也会想方设法变着法儿降价卖房。
从目前的市场来看，已经有不少城市选择了对市场低头妥协，开始放松限跌令。比如苏州、广州、珠海等城市。
当然，顽固不化的城市更多，他们仍在坚守限跌。
挡不住？二手房已经经了普跌。国家统计局公布的70个大中城市，二手房价格连续两个月无一座城市上涨。
二手价格下跌，会倒逼新房价格下跌。
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