土地增值税扣除项目中的税金包括哪些
土地增值税的扣除项目包括以下几点:
1、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除;
2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除.具体核定方法由省税务机关确定;
3、与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施,按建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用;
4、销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本.房预提费用,除另有规定外,不得扣除;
5、多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额;
6、质量保证金开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除;
7、逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除;
8、契税,应视同按国家统一规定交纳的有关费用,计入取得土地使用权所支付的金额中扣除;
9、拆迁安置费的扣除.
土地增值税清算土地成本分摊方法有哪些?
1、根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发〔2006〕187号)第四条第(五)款:属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额.
2、根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发〔2009〕91号)第二十一条第(五)款:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用.
3、其他地方规定,比如天津,土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法,对于同一清算单位不同类型则按建筑面积法.
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