商品房土地测绘费计入无形资产吗
针对上文问题,《企业会计准则第6号-无形资产》应用指南第五点,”…企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋筑物,相关使权账面价值 应当计入所建造的房屋筑物成本.”,因此房地产开发企业取得土地应记入”存货”科目.
房地产开发企业取得用于房地产开发的土地使用权该如何进行会计处理,实务界存在不同的观点和做法.有观点认为,开发前应计入”无形资产”,开发后应转入”开发成本”;而也有观点认为应计入”开发成本”.土地使用权作为无形资产,则要按期进行摊销和期末进行减值测试,一旦计提减值则不能转回,而作为存货核算则不需要进行摊销,计提减值也能转回,由于土地使用权的价值巨大,土地使用权的不同会计处理可能对企业经营成果造成很大影响,特别是对上市公司业绩影响巨大,为盈余管理提供了空间,增加了上市公司粉饰财务报表存在可能性.
对于房地产开发企业取得用于开发的土地使用权该如何进行会计处理,企业会计准则本身并无明确规定,但《企业会计准则第6号-无形资产》应用指南六、土地使用权的处理:”企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产,但改变土地使用权用途,用于赚取租金或资本增值的,应当将其转入投资性房地产.自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理.外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的,应当全部作为固定资产.企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本.” 由此可以明确,如果”用于建造对外出售的房屋建筑物”,相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本.这里可分为两个阶段,一个阶段是取得土地使用权时到投入开发,一个阶段是投入开发后.投入开发后这一阶段作为”开发成本”核算无可厚非,但”取得土地使用权时到投入开发”这一阶段处理存在很大争议,有人认为应作为”无形资产”,有人认为应作为”存货”.
究竟该如何处理?《企业会计准则第30号-财务报表列报》第十三条规定:”资产满足下列条件之一的,应当归类为流动资产:(一)预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用.(二)主要为交易目的持有.(三)预计在资产负债表日一年内(含一年,下同)变现.(四)自资产负债表日期一年内,交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物.”由于房地产开发产品的特殊性,用于房地产开发的土地使用权能够在”预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用”,相当于工业企业的原材料,按照会计准则的原则,应该为流动资产.
正如有人认为得那样,将尚未投入开发过程的土地使用权计入”开发成本”有失严谨.所谓开发就是把土地使用权当作”原材料”投入加工成为开发产品的过程,如果企业没有开发计划,也没有进入开发程序,土地使用权计入”开发成本”很不严谨,工业企业就没有把买来用于生产的原材料计入”生产成本”,而是计入了”原材料”.笔者认为,房地产开发企业可以单设”土地使用权”科目核算房地产开发企业取得的用于商品房开发的土地使用权.
值得注意的是此处讨论的土地使用权是用于房地产开发的土地使用权,房地产开发企业购买的非住宅商业用地,进行变性了再申请报建开发另当别论.
(一)”土地使用权”科目设置
“土地使用权”科目核算房地产开发企业取得的用于商品房开发的土地使用权.借方登记房地产开发企业通过出让或转让方式增加的用于商品房开发的土地使用权,贷方登记投入房地产开发的土地使用权,期末借方余额反映企业尚未投入开发的土地使用权.”土地使用权”科目按地块设置明细,可按费用项目设置专栏.
土地测绘费计入什么科目?
土地测绘费入账应当分情况讨论:
1、企业筹建期间发生的土地测绘费,应当计入”管理费用”科目,会计分录为:
借:管理费用–开办费
贷:银行存款
2、企业办理土地使用权发生的办理土地使用权,应当计入”无形资产”科目,会计分录为:借:无形资产–土地使用权
贷:银行存款
3、企业经营期间发生的土地测绘费,应当计入”管理费用”科目,会计分录为:
借:管理费用
贷:银行存款
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