用土地房屋抵还贷款需要交什么税?
这个问题表面看是税务上的问题,但又不能简单的拿税法来套.税务部门之所以那认定你该交这交那税,我想他们也有他们的道理,从税法的角度来说,他们没错.
??但关键是抵债资产有它的特殊性,我认为不能简单地套税法,因为套的有时牵强附会.有时我也”想不通”,下面我谈谈对此问题的看法: 一、首先,还得先从抵债资产的概念、取得说起. 抵债资产的形成是借款人不能按照规定期限偿还在银行贷款,银行通过合法手续以借款人或保证人的抵押物或其他资产抵偿贷款本息形成的待处理资产.
??依照有关规定,抵债资产变现后才能视为贷款的收回,贷款借据也不能结清.
银行对抵债资产不能私自留用,如确有需要,也要严格履行固资购建审批手续.从以上规定不难看出:
1、抵债资产是银行没有办法的办法才取得的,是不良贷款的一个转换形式.
??(抵债资产的自身的风险权重也很高)
2、抵债资产名义上说”资产”,确切地说是”待处理资产”,更确切的说是”有名无实”的资产,和传统意义上资产定义不同.因为不能私自留用,没有变现还不能视做贷款的收回.
?
?3、既然以物抵债,实物的种类繁多,肯定不是纯货币资产,必然要交易变现.
二、其次,我税务部门无非对那些抵债资产中的房产、土地、汽车、财产等提出纳税的要求.正如你所说的那些税.例如:房产在银行保管时要交房产税、土地使用税,出售时按照交易金额交营业税、附加税等.
??
这时税务机关,就是依照税法的有关规定做出的结论,相信税法有关条款你也看了.确实,不好找出反驳的理由.心里想不通的理由:其实也是实际情况.
??并且,本来银行的抵债资产就是风险高的资产,有时抵债资产变现后连贷款的本金都不够,这无疑加大了银行处理抵债资产的难度.我认为,这些税的征收,是税务机关是对纳税主体不明造成,这些资产还说不好归谁,就得交这税交那税.
??如同,邮电企业收到了抵帐香烟,就得交消费税.金融企业是特殊的企业,按照税务机关的要求,快变成了百货公司.不过,我认为如果银行变现的抵债资产变现超出了贷款本金,用于归还的贷款利息是要交营业税及附加,因为它最终变现增值了,收回了贷款的本息.
??
(一)营业税及附加(出让方):
1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税.
2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加.
(二)印花税和契税(双方):
1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税.
2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%).
(三)土地增值税(出让方):
1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额,缴纳土地增值税.
2、规定扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等.
3、税率的确定四档:增值额未超过扣除项目金额的50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的,税率为60%.
为计算方便,可以通过速算公式计算:
土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率).
对于用土地房屋抵还贷款需要交什么税?以及要交多少税,我们要具体分析,根据相关规定计入.你明白了吗?希望本文能给你带来帮助,也可以咨询会计实务大全网在线答疑老师哦!
以上内容便是关于用土地房屋抵还贷款需要交什么税?的会计实务处理，包括用土地房屋抵还贷款需要交什么税?中涉及到的怎么做账，会计分录如何填写，会计人员怎么进行账务处理等。