作者：狗蛋本蛋
来源：风声声（ID：fangshi488）
壹
最近一段时间，万科多只境外美元债价格大跌，有投资者担心“老大哥” 是不是也兜不住了。
万科昨天中午公开回应，表示债券异动主要是市场情绪波动导致，公司基本面没有出现任何问题：
境外市场出现的有关对公司的猜测不实。
根据万科的说法，目前公司偿付能力完全没问题，年内没有境外融资到期，境内待偿也只有3.8亿。
澄清没能止住股价下跌，昨天（10月31日）收盘，万科A跌去2.33%。
前几天万科刚发公告宣布，高管2023年度至2025年度薪酬与公司股价挂钩，其中一个重要指标是，万科A每日复权收盘价的全年平均值。
截至11月1日收盘，万科A每股11.34元，较今年年初最高点跌去了40%。
万科股价估计得拖郁亮奖金的后腿了。
有网友说就算万科真出险，影响也不如恒大、碧桂园。狗蛋不认可这种说法，万科作为地产行业老大哥，一直是稳健的代名词，已经活成行业的锚。
如果连锚都逐波而动，那将击穿行业最后的信心。
远洋、金地相继飘摇，头部混合所有制房企也就剩万科了。某种意义上，万科约等于全村的防线。
至于万科暴雷猜测，狗蛋更倾向于认为猜测言过其实。
当然也不是没有隐忧，未来一年内，万科到期美元债规模26.75亿美元，存在一定集中兑付压力。
10月27日，万科发布第三季度报，数据显示，前三季度集团累计实现营业收入2903.1亿元，同比下降14.0%；实现归属于上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%。
其中房地产贡献营收2442.1亿元，同比下降了17.4%。
销售业绩持续走弱，可能会影响现金流。
对万科自己来说，全村的防线又在哪？
万科追求开发经营服务并重，但万里江山还是得靠地产开发业务来打。
目前对比其它业务，占营收大头的地产业务下降趋势更猛，这是压力所在。
万科旗下有七大区域公司，其中上海、南方、北京三大区域公司能贡献6成以上销售额，相当于三根顶梁柱。
概括来说，万科的防线在开发业务，开发业务的防线又系于三大区域。
三大区域的短板在北京区域。
北京区域包括北京、天津、河北、山西、山东，重中之重是北京。
万科北京能雄起，北京区域才能雄起。北京区域能雄起，万科才能持续雄起。
而北京区域的转折点，很有可能会落在一个新项目身上：
通州的万科东庐。
贰
先说说为什么北京区域是短板。
这几年，不管营收还是利润贡献，上海区域都遥遥领先。
今年上半年，万科七大区域实现营收1811亿，其中上海区域贡献了708亿，南方区域378亿，占比分别达39%、21%；
七大区域合计215亿利润中，上海区域贡献了99亿，南方区域贡献了利润69.6亿。
北京区域在三根顶梁柱中垫底，252亿营收占总营收约14%，但利润只有2亿多。利润贡献度在七大区域中，北京区域同样垫底，排在倒数第二。
过去的2021年、2022年，北京区域权益利润连续两年亏损，去年权益净亏损为2.55亿元，是七大区域中唯一亏损的。
用余承西的话来说，这叫远远落后。
郁亮在前阵子万科2023年度媒体会上说，房地产行业进入了马拉松“撞墙期”。这个阶段，跑者身体处于极限状态，体能严重消耗，配速下降，出现一步也跑不动了的倦怠感。
万科北京区域，尤其是北京公司，就像遇到了撞墙期。
最近两年，中海、中建各局、华润凶猛瓜分北京新房市场，久不拿地的万科在京影响力持续退化。
以今年前9个月为例，中海、华润在京权益销售额分别为400亿和194亿，位列前三。万科只有54.2亿，滑落至14位。
2022年全年，万科在京权益销售额是75.8亿，排在第12位。
这与万科“重返一线”的战略是相悖的。
今年8月9日，万科以27.4亿总价斩获通州邓家窑地块，市场情绪低迷之下，非央企在京溢价拿地，这让京城地产圈很兴奋。
万科北京公司更兴奋，公司上一次在北京拿地，已经是：
四年半之前了。
对有野心的房企来说，高能级的北京市场不仅是战略高地，也意味着价值高地，没有撤退理由。
但因为自持项目、总投入160亿的翡翠书院亏损，缔造了沉重的历史包袱，集团对万科北京公司的拿地态度，这些年一直不怎么积极。
有内部人士透露，北京公司之前投资拿地回报率跟计算的差太多，不少项目跟投本金都没拿到。
拿下邓家窑地块，意味着集团态度有所改变，意味着北京公司迎来打翻身仗的机会。
也比任何时候都急需一场翻身仗。
这宗地的案名定为「万科东庐」，楼面价3.68万元/㎡，容积率2.0，销售指导价6.5万元/㎡
从产品上看，万科东庐属于刚需盘，面积段60-120㎡。
万科很想拔高调性。
上周五，项目举行了隆重的发布会，主题叫「明天，我们应住在哪里」。
在发布会现场，他们拿出了泰戈尔的诗《用生命影响生命》，其中有几句是这样写的：
请相信自己的力量，因为你不知道，谁会因为相信你，开始相信了自己。
现场讲故事、讲情怀、讲平权再到讲产品创新，让北京青年看到生活更多面的可能，万科东庐在努力传递两点：
我们更懂年轻人，我们的房子和其它房子不一样。
狗蛋说，这两点可以凝练为一条：我们和旁边的竞品国誉朝华不一样。
去年底拿地的国誉朝华，6月开盘时去化不是很理想，楼面价还比万科东庐每平低2000元。
万科东庐的开盘压力可想而知，不能和国誉朝华一样“慢慢卖”：
背负翻身仗使命的万科东庐，只允许一炮而红。
叁
万科东庐会将在本月中下旬开盘。目前蓄客阶段，通州邓家窑唯二的两个竞品项目，在网上展开了热烈交锋。
万科东庐暗示国誉朝华物业、园林、装标不如自己。
国誉朝华说，对方楼间距、采光不如自己。
可能找不到其它点了，站国誉朝华的一方提出一个假设。
万科东庐如果在园林、装标上都比国誉上档次，在地价更高的情况下还能一样售价，那只有两种可能性：一是万科少赚；二是万科没少赚，但虚假宣传了。
狗蛋说，结果应该是第三种可能，万科东庐不会少赚，因为会卖得比国誉朝华更贵。
当一个项目开始讲调性的时候，就是争取溢价的时候。
这个项目不仅北京区域重视，集团层面也很重视。
郁亮在45岁的时候定过3个小目标：登珠峰，跑马拉松，练出六块腹肌，这些目标后来一一实现了，郁亮一直保持跑步习惯，高管们跟着跑，万科人也跟着跑，甚至每年开媒体沟通会时，媒体人也跟着跑，大家开玩笑说万科是一家运动公司。
不久前举办的万科2023年度媒体会，跑步惯例取消了。
没有太多寒暄和表面形式，微小的变化传递出紧迫感，郁亮现在也不给自己定企业发展之外的小目标了。
他在媒体会上说，地产行业“撞墙阵痛期”，企业的出路在于和客户同步发展，和城市同步发展。
按照万科的说法，万科东庐就是一次与客户同步成长的实践。
可想而知，这个项目将在投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等关键环节，受到来自集团和市场的双重考验。
对万科而言，真正实现重返北京、站稳北京、深耕北京，这是难得的契机。
对年初刚调任北京公司总经理的林瞳而言，他需要证明自己有能力改变局面。
狗蛋说，这个项目也可以叫万科东炉。
很多人需要靠它铸剑。
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