8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件已经于9月1日正式印发。最新信息显示已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。该文件要求住建部会同发改委、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等多部门配合协调。文件提出保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。
由于该文件明确提出两个“新”：“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”、“推动建立房地产业转型发展新模式”，保障性住房地位也空前提升，与市场的定位关系明确，被多地官员称为“新房改方案”。
历史上的“房改”政策梳理
文件明确两大目标，楼市将迎来两大变化：
1.针对保障性住房：加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体，各地须按照“保基本”原则，合理确定不同群体的保障面积标准。同时在建设资金、住房公积金、开发贷和个人住房贷款、税费等方面对保障房给予政策支持。
2.针对商品房：推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
曾经的市场主要以商品房市场为主，新一轮房改将保障房和商品房属性分开，这次改革后将成为保障性住房和商品住房“两条路”共同发展。也意味着，保障性住房将成为楼市发展的一个新的重点方向，那么又将如何执行呢？
针对保障性住房建设和供给，文件中提及：保障性住房建设坚持以需定建，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，尤其是具备条件的城市要加快推进。
按照国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》，城区人口超过300万的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。
也就是说这个新政也并非在全国全面实施，而这35个城市享有“新房改”的优先资格。对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。文件要求与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合，稳妥推进。政府通过低价转让国有土地，购买存量存量房子，既稳定了当下的房地产市场预期，又保障民众住房需求。
作为人口突破300万的城市之一，西安目前也在不断推进公租房、共有产权住房和棚户区改造工作；深圳当前推出共有产权住房售价为市场参考价的50%，且是封闭流转，不可以在公开市场买卖，即便是过了5年限期，也只能内部小范围指定人群交易，彻底把保障房的升值空间锁死，并产生一石二鸟效果：既保证了底层根本利益，又彻底破灭了想通过这条路获得财富的幻想。接下来关于保障性住房的各类政策，预计各大城市也将加快出台。
保障性住房的建设和供给可以满足城市中低收入家庭的住房需求，缓解住房压力，更好地发挥住房保障功能。同时有利于促进商品住房回归商品属性，在推动房地产市场健康发展的同时，推动行业转型升级。可以适当收购或改建存量商品房用作保障房，并结合好目前城中村改造、城市更新等工作，以缓解住房库存大的现象。预计未来各地政府会综合考量民生和经济两个维度来合理把握保障房的建设规模和节奏，保障房建设将更受重视。
其实这与1998年的“房改”截然不同，当时房改的目标是暂停福利性分房，推动住房市场化。而这一次“新房改”对标新加坡模式，保障归保障，市场归市场，形成新加坡式的“保障为主，市场补充”的住房结构。
过去我们走了20多年的高负债、高杠杆、高周转的“三高模式”，虽然中国居民的财富总量增的挺快，但这是以高负债为代价的。整体的供求关系已经变了，现在要的不是边际调整，而是方向的改变，找到一种长期健康的发展模式。经济转型期，需要基建的继续拉动。把保障房纳入“新基建”，也可以在一定程度上拉一拉转型期的固定投资。但要想顺利推进也并不是那么容易，必要条件很多，比如地方主动让利，不依赖土地财政，而且还能贡献出大量的低价土地，让保障房维持在普通老百姓能够接受的合理水平。
当然，这个模式并非对所有的人都构成利好，新房改方案如果推进，将会利空现有的老破小及次新刚需二手房产。前期因为资金不足只能购买城市老破小和次新刚需盘，改革后，这些购房者可能会更倾向于申请保障房，对于手持这类手房产的人群，后续的流通将会形成较为困难的局面。除此之外，加大保障房建设主要集中在小面积产品上，由于小面积的产品供给增加，对于刚需项目的去化也是一个难题，价格的拉低也是必然趋势。
（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含）
更多宏观研究干货，请关注钛媒体国际智库公众号。