本文来源：时代周报 作者：梁争誉
顶奢酒店也逃不过易主的命运。
近日，华侨城亚洲发布公告称，旗下间接非全资附属公司华侨城上海置地计划于北京产权交易所挂牌出售上海苏河湾项目部分资产。标底价由华侨城亚洲厘定，定价不低于24.3亿元。
公告显示，被出售的上海苏河湾项目酒店房产主体及其他建筑，位于上海市静安区山西北路108弄，这也是全球第六家、中国第二家宝格丽酒店的地址。
来自酒店官网的信息显示，上海宝格丽酒店由意大利建筑事务所Antonio Citterio Patricia Viel操刀设计，由一栋高48层的宝格丽大楼、上海总商会、意式花园组成，“上海宝格丽酒店位于宝格丽大楼的顶部，宾客在此可俯瞰外滩美景和观赏壮观的上海天际线、传奇浦江和蜿蜒苏河。”
时代周报记者查询第三方酒店预定平台发现，上海宝格丽酒店客房最低价超过6000元/晚。作为对比的是，W酒店、康莱德酒店、华尔道夫酒店等五星级酒店的最低房价在两千多元。根据官网的预定信息，面积约400平方米的宝格丽套房，在2024年跨年夜的报价约22.3万元。
上海宝格丽酒店为何被挂牌出售？10月16日，华侨城华东区域相关人士向时代周报记者表示，此次转让资产，是为了契合央国企“提质增效”发展需求，集中资源聚焦地产主营业务。
坐落在苏州河畔的华侨城苏河湾项目，时代周报记者摄
卖房还贷
华侨城亚洲此次出售资产为上海苏河湾项目部分资产，包括酒店房产主体及其他建筑、T1楼地下1-2层酒店设施及配套用房、88个地下车位，分别位于静安区山西北路108弄5-8、11、16-18号；山西北路96、98、112、116、120、126号；天潼路673、677、681号；河南北路17、23号；河南北路33、39、51号1-3层及地下一层连廊；北苏州路468号1-2层；山西北路88弄9、10号；山西北路88弄9、10号，总建筑面积约3.5万平方米，出售底价为24.3亿元。
值得注意的是，根据公告，为担保华侨城亚洲的贷款，上海苏河湾项目酒店房产主体及其他建筑被抵押予一间商业银行，截至2023年6月末的贷款余额约为9.6亿元。
根据交易公告，如若按最低价格24.3亿元达成交易，除去交易税费、交易费用及其他开支合计3.6亿元，华侨城亚洲出售上海苏河湾项目部分资产可回收现金约20.7亿元，预计产生收益约5700万元。华侨城亚洲表示，所得款项将用于偿还贷款、借款，以及一般营运资金。
“董事会认为建议出售（倘落实）将可令本集团盘活其资产、加速资产周转，以供本公司之整体策略规划；将建议出售产生之现金流入用于偿还贷款及借贷，并可降低本集团之计息负债及实现投资收入。”华侨城亚洲在公告中表示。
对于目前是否有意向买家在接洽的问题，华侨城华东区域相关人士回复时代周报记者称，“大宗交易类一般由专人专组来负责，详细的细节不太了解，具体信息以北交所官方公告为准。”
另外，交易完成后，“宝格丽”品牌能否延续使用，视于买方与品牌授权人能否达成协商。
常年亏损
48层高的宝格丽大楼由上海宝格丽酒店、上海宝格丽公寓组成，坐落在苏河湾区域，景致优雅、交通便利，几分钟即可到达上海的标志性景点外滩和市中心，可俯瞰外滩，观赏浦东天际线。
上海宝格丽酒店位于宝格丽大楼的顶部8层，拥有82间客房及套房，其中包括19间酒店甄选套房。第三方酒店预定平台显示，上海宝格丽酒店客房价格一晚最低超过6000元，部分套房价格在六位数。
上海宝格丽酒店部分房型报价，图源：酒店官网
上海宝格丽公寓位于宝格丽大楼的5-39层，总房间数量达243套。其中，约145-172平方米的1+1房，每月房租在5.3万元-6.8万元；约208平方米的2+1房，每月房租在6.6万元-12万元；约256平方米的3房，每月房租在9万元-15万元，最短租期6个月起。
由于地处苏河湾核心地段、坐拥陆家嘴和外滩一线景观，宝格丽酒店一度是上海名媛打卡聚集地。
尽管公寓租金每月超过5、6位数，酒店价格也位列上海高端五星级酒店前列，但仍然改变不了其常年亏损的命运。
早在2020年，宝格丽公寓的低出租率就引发投资者关注。华侨城2020年年报显示，宝格丽公寓的全年月均出租率只有6%，远远低于华侨城所持其他物业的出租水平。
彼时，董秘回复称，2020年出租率较低的原因，一方面受到疫情影响，降低了全年出租率，另一方面公司处于品牌管控的考虑，严格控制入住商户的品牌，因此部分商铺未出租，预计2021年正常出租，出租率在2021年将逐月上升。
华侨城2023年中报显示，宝格丽公寓的全年月均出租率为63%，苏河湾项目的全年月均出租率为78%。
出租率如期上升仍难止亏损。
根据华侨城亚洲发布的出售公告，此次出售的上海苏河湾项目部分资产截至2021年12月31日止年度、截至2022年12月31日止年度、截至2023年6月30日止六个月的收入分别约为2.49亿元、1.40亿元、1.19亿元，除税后亏损分别约为1077万元、5225万元、690万元。
经营平平
上海是华侨城在华东区域的核心发展城市，但近年的经营情况不容乐观。
根据华侨城2020年年报，报告期内华东区域实现营业收入约288亿元，同比增长229.31%，占营业收入比重约35.21%，仅次于华南区域的41.57%。而今年上半年，华东区域的营业收入大幅下降至18亿元，占营业收入比重约9.38%，在五大区域中排名倒数第一。
华侨城2023年上半年营业收入构成，图源：企业财报
在上海，华侨城持有多个文旅项目及地产项目。
根据董事会秘书关山今年3月对投资者的回复，华侨城在上海一共持有上海欢乐谷、上海玛雅海滩水公园、上海宝格丽酒店、上海欢乐谷嘉途酒店等文旅项目，“上海是中国文旅发展的重要区域，也是公司在华东区域的核心发展城市，公司将对区域内优质旅游资源获取机会保持密切关注，不断丰富文旅产品线。”然而，新项目的收并购尚未落地，宝格丽大楼已经被摆上货架。
地产业务方面，华侨城近期在上海表现平平。
根据华侨城2023年中报，截至报告期末，华侨城在上海的土地储备为位于浦江镇0061、0055街坊P1宗地，剩余可开发计容建筑面积约8.94万平方米；主要在售项目为闵行区新浦江城项目，期内销售金额约3919万元；主要在租项目包括浦江华侨城、苏河湾、宝格丽公寓，出租率分别为95%、78%、63%。
近年来，华侨城业绩表现不佳，2022年巨亏109亿元，今年上半年仍亏损13亿元，截至今年6月末的有息负债总额达1343亿元。
华侨城坦承，地产行业信用风险在不断上行，房企资金周转能力、融资能力走弱，在行业压力传导下可能发生流动性不足、偿债压力加大等问题。此次出售上海宝格丽酒店亦是华侨城主动化债的举措之一。
“公司将持续调整债务结构，坚持长期资产配置长期资金，并确保资金优先投向盈利高、净现金流多、回报周期短的项目，同时对现存债务实施月度监测动态监控，提前半年管控到期债务，牢牢守住不发生债务风险的底线。”华侨城表示。