转让旧建筑物是否需要交土地增值税?
答:
按账面净值转让旧建筑物,如果转让价(账面净值)大于准予扣除项目,则产生了增值额,应按规定缴纳土地增值税,计算方法按《土地增值税暂行条例》第七条和《土地增值税暂行条例实施细则》第十条的规定执行;但如果转让价(账面净值)小于准予扣除项目,则未产生增值额,不缴纳土地增值税.
关于转让旧建筑物的准予扣除项目,按下列规定确定:
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十条规定:”转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额.”
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条进一步明确:”纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为”与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数.
对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收.”
土地增值税扣除额项目有哪些
根据相关规定,土地增值税的扣除项目主要有:
(1)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用.
(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用.
(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用.
(4)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格.评估价格须经当地税务机关确认.
(5)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税.因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除.
(6)对从事房地产开发的纳税人可按第(1)、(2)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除.
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