不动产出租过程中有哪些涉税风险
一、增值税纳税义务发生时间
（一）法规依据：
《营改增试点实施办法》第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
2.《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号 ）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法 》第四十五条第二款规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
根据纳税义务发生时间的相关规定，同一项不动产出租行为，可能会因为发票开具时间、收款时间以及合同约定付款时间等不同而出现纳税义务发生时间不同的情况。
（二）案例：
1.先开具发票情形： A公司于2016年6月1日与甲公司签订房屋租赁合同，租期一年（2016年6月1日—2017年5月31日），年租金100万元，分季支付。合同约定，A公司于2016年6月15日将一年100万元租金发票开给甲公司。
根据“先开具发票的，为开具发票的当天”的规定，纳税义务发生时间为发票开具当天，即 2016年6月15日需要按100万元计算增值税销项税额。
2. 预收款情形：A公司于2016年5月25日与乙公司签订房屋租赁合同，租期一年（2016年6月1日—2017年5月31日），年租金100万元。A公司于2016年5月30日一次性收取一年100万元租金。
根据“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，即 2016年5月30日需要按100万元计算增值税销项税额。
3. 合同约定付款日期情形：A公司于2016年6月1日与丙公司签订房屋租赁合同，租期一年（2016年6月1日—2017年5月31日），年租金100万元，分季支付。合同约定，A公司于2016年6月10日收取第一季度租金25万元，由于丙公司出现债务危机，租金尚未支付。
根据“取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期”的规定，纳税义务发生时间为书面合同确定的付款日期，即虽然没有收到租金，但仍需要在2016年6月10日按照25万元计算增值税销项税额。
（三）其他个人采取预收款形式出租不动产的特殊规定
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
根据36号文中“租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的相关规定，预收租金不能按月（季度）分摊计税，应当在收到租金的当月（季度）全额计入销售总额。 但是，“其他个人”例外。其他个人，指个体工商户之外的个人。其他个人取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
二、增值税发票开具
（一）法规依据：
1.《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国税总局2016年第16号公告）（以下简称“暂行办法”）第十一条 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。
其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
第十二条 纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
2.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》 （国家税务总局公告2016年第23号）（五）出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
（二）明确事项：
1. 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，需要代开增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。
2. 其他个人出租不动产，需要代开增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
3. 无论是一般纳税人还是小规模纳税人，向其他个人出租不动产，都不得开具或申请代开增值税专用发票。
4. 出租不动产开具增值税发票时需要注意：应在备注栏注明不动产的详细地址。
出租不动产增值税应纳税额如何计算呢？
（一）法规依据：
《暂行办法》第三条：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
《暂行办法》第四条 小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
（二）明确事项：
1.一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
（1）计税方法选择问题：
①一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
②一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，按11%的税率计算应纳税额。
（2）预缴税款问题：
①如果选择简易计税，应按照5%的征收率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
②如果选择一般计税，应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
2.小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
（1）适用征收率问题：根据相关规定，小规模纳税人性质不同，适用的征收率也不同：
①单位：出租不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。
②个体工商户：出租不动产（不含出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额；出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
③其他个人：出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额；出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
（2）预缴税款问题：
①单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房）、其他个人出租非住房，按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
②个体工商户和其他个人出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
3.申报纳税地点问题
（1）单位和个体工商户出租不动产：
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（2）其他个人出租住房：
向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
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