「核心提示」
许家印被抓，留给恒大的时间不多了，另一边融创的孙宏斌涉险过关。房企的高光时刻彼此相似，而不幸的时刻各有各的困顿。
作者 | 詹方歌
编辑 | 邢昀
2022年年末，孙宏斌为融创定下目标：争取在2023年回归良性、健康发展轨道。
如今2023年只剩下八十多天，孙宏斌的目标完成多少？
10月5日，融创的境外债务重组计划已根据高等法院作出的指令获得批准。此前，公司发布公告称，公司境外债务重组计划已获大多数债权人批准。消息一出，港股上市公司融创中国（1918.HK）连涨两天。沉寂已久的融创，似乎真的把融资端盘活了。
不过，资本市场更为关心的似乎是企业本身的造血能力。
8月末，一线城市“认房不认贷”政策落地，融创押注一、二线城市改善市场的优势开始凸显，股价开始回温。与此同时，北京融创壹号院乘着政策东风取证，首日认购金额超过56亿元，售楼处人群熙攘。
融资路径开始畅通，楼盘销售也开始回款，融创成为了第一批转动起来的企业。在恒大债务重组生变、许家印被抓，房地产行业被持续唱衰的今天，市场中的参与者都期待看到融创重新活过来，在房企自救和转型的路上释放出更加乐观的可能性。
现在，融创资金已经流动至哪个环节，又有哪个环节亟待持续供血？弄清这两个问题，或许有利于我们望向房地产行业更远的远方。
1、春江水暖谁先知
“救市”政策一波接一波，仅9月各地累计发布的房地产调控政策，就高达175次。这其中，一线城市开始落地“认房不认贷”最受市场关注。
8月30日，以广州为首的一线城市陆续出台“认房不认贷”，消息一出，上市房企股价得到提振，被戏称为“地三仙（地产三仙股）”之一的融创，也感受到资本市场的热情。
相比二手房市场，“认房不认贷”政策的落地对置换需求的刺激更多体现到了新房市场，不少有换房需求的中产、高净值人群都涌向了改善型新房市场，即便是中介，也都更倾向于带客户看新房。
在这其中，受到最多增益的，要数融创这类原本就重仓一、二线市场，且以改善型房源居多的房企。新政以来，融创位于北京东四环的融创壹号院项目，迅速成了北京最炙手可热的楼盘。但看似火热的画面能否真正转化成真金白银的成交，或许还要用9月份的销售数据来说话。
“我们这应该是全北京最火的项目了。”
9月初，融创壹号院的房产销售自信地告诉《豹变》。在销售的口中，融创壹号院共350套房源，首批开的三栋楼房源总数量不到300套。而融创官微公布的数据则显示，9月3日开盘首日，现场有169套成功认购，总认购金额约56.2亿元。如果按照这些数据计算，首开认购比例超过一半，数据不错。
不过，北京住建委网站公开的预售信息显示，本次开盘的1、3、5三个楼栋批准销售套数分别是151、155和158套，合计464套，而这个数据不包含还没开盘的二号楼。
事实上，认购金额也不是实际销售的金额。一般情况下，楼盘销售过程中会存在因为付款周期不满足要求而清退房源的情况。而作为一个房屋总价在3000万到4000万之间的楼盘，融创壹号院要求的付款周期其实比较严格。
楼盘销售表示，融创壹号院属于非普住宅，首套的首付要求付到全款的40%，全部首付款最迟也要在10到15天内付清，门槛不低。融创的销售也坦承表示：确实因为付款周期卡掉了一部分客户。
无论如何，融创壹号院首开56亿元的认购金额，都足够给融创和其他困境中的房企注入一剂强心针，身处这样的漫长的周期底部，信心正是此刻房企们最迫切需要的东西。
7、8两月，房企销售金额几乎都跌至今年以来的最低。以融创为例，3月销售额达到最高111.8亿元人民币，随后开始明显下滑，8月合同销售金额仅为41.9亿元人民币。而这些销售数据公告末尾，都写着孙宏斌的名字。
不过，老孙或许也明白，最困难的时候已经过去了。2022年末的一场的交流座谈中，人们发现，自公司暴雷后许久未露面的孙宏斌已经头发花白，面颊也瘦削不少。不同于以往，他没戴眼镜，目光炯炯、神情轻松。
隔年一月，融资端的好消息开始不断传出来。
2、白衣骑士的“好人缘”
先是境内债，2023年1月，融创的160亿元境内债券重组完成，10笔存续的公司债券及供应链ABS整体展期。2023年半年报中，会计师也出具了无保留意见。
最新的一条利好消息则来自境外债。10月5日，融创那份已获大多数债权人批准的境外债务重组计划被呈上香港高等法院，并获得批准。当日，融创中国发布公告称，这份重组计划将在所有条件达成后开始生效。
除按规定提交批准令盖章副本、正式签订承诺契据等之外，条件还包括75%以上的债权人参与投票，且在会上投通过票的债权人至少过半。
早在9月18日，融创已发布公告称，公司境外债务重组计划已获大多数债权人批准。虽然最终的好消息还未传来，但资本市场已经闻讯大涨：10月5、6日两天，港股融创中国涨幅分别达到6.31%和10.05%。
对于一向重资产运营的房企来说，最重要的资金来源其实不是销售，而是融资。早在今年3月份，孙宏斌曾对外表示，对于境外债的重组只有两个要求：一是快，这是恢复正常经营的基础，二是方案必须系统、周全，能支持公司真正恢复过来，走出困境。这次，老孙没有食言。
8月末，有媒体放出消息称，融创将在10月末结束双总部模式，从北京撤回到天津大本营。这被视作一个信号：融创将要告别此前大鸣大放的发展模式，保存实力，慢慢回血。
曾经的融创是收并购之王，孙宏斌也喜欢做“白衣骑士”。融创壹号院这个提振士气的项目就是从泛海手中收过来的。如果要等挂地挂出这样位于东四环核心区居住区的好地，再去抢，时间和成本都是大问题。
不过，在市场下行周期中，这些接盘来的项目，却有很大的概率变成雷。
好在热衷做“AMC”的融创最终迎来了属于自己的AMC。根据此前的公开信息，融创引入东方资产、陕西金资、银行、中信信托等资金方，共同盘活的项目包括但不限于武汉桃花源项目、咸阳森屿城项目和上海董家渡项目。而在2022年末那次外界颇为关注的会面中，孙宏斌会见的也是武汉城建。融创官微透露，双方代表就有关事项签订了合作协议。
中指研究院数据显示，2023上半年度，融创中国的交付规模仅次于碧桂园，名列第二，交付数量达到了11.8万套。这其中或许也包含着AMC们的努力。
3、风没吹暖的角落
不过，11.8万套交付数量的背后，仍有大量的楼盘深陷延期之中。
这一环，显然还没有完全打通。比如位于融创大本营天津的融创御景宸院。2023年9月中旬，购买这个项目的545户业主向融创发出“宣战书”，称2020年购房时获知的信息是两年完工入住，但2021年底开始，项目无限延期，始终未能复工。
与此同时，融创在售楼盘的交付周期也较长。比如刚刚开盘的北京融创壹号院，2023年预售，交房时间在2026年，为交付预留了足够长的期限。
因为楼盘烂尾而受牵连的不只是业主们，还有融资和建设链条上挣扎着的人们。比如，同样施工停滞的天津星耀五洲项目。天眼查显示的涉诉案件中，与这个项目相关的建设工程施工合同纠纷高达227件，商品房预售合同纠纷数量高达1979件。
再比如可飞，一位在2021年4月份买入中融-承安75号集合资金信托计划的信托持有者。这个项目的底层资产正是星耀五洲。
星耀五洲位于天津市津南区八里台镇，住宅占比超过86%。在一个综合体项目中，住宅项目占比越高，通常被认为回款情况越稳定。因为项目开盘后即可迅速预售回款。但星耀五洲似乎不太一样，它由融创在2017年收购而来，但却未能盘活。
信托计划管理报告显示，从2022年4季度到2023年2季度，楼栋建设几乎停滞在“16#、18#及24#地块结构封顶，二次结构施工；19#、20#地块主体结构施工”阶段，没有更明显的进展。2023上半年，这个项目一共卖出了34套房子，成交金额6538万元。而2022全年则卖出了263套房子，成交金额4亿余元。
2022年5月，可飞发现原本应该全额分配的收益只分配了一部分，再后来干脆完全停止了兑付。直到2023年中，500万又兑付了3万，不过是以本金赎回的形式。在可飞看来，这是一种手段，为了日后能少兑付一些利息。
总说“春江水暖鸭先知”，对于岸上的人们来说，复苏来得总是更慢一些。
“大家提到它（融创）一般都说它的境外这部分，但境内债的违约好像很少提到，提到也是说商票。”可飞感到，和自己一样的投资者们似乎被忘掉了。
融创的境内债券的确展期了，但可飞和其他投资人们购买的是明股实债的信托产品。推介材料中风控措施一栏明确标注：土地抵押、集团差补和流动性支持，后两者全部是融创集团的资金流动性在托底，而土地抵押这种风控措施则实际依仗土地评估价值。
当前的市场环境下，地块不断贬值，投资人们的心也一并荡至谷底。人们笃信，吹向融创们的暖风，最终将照拂到产业链上下游的每个角落，但究竟是何时呢？
（应受访者要求，文中可飞为化名）