停车费属于不动产租赁吗
属于.依据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定,物业公司收取的停车费收入,应按照不动产经营租赁业务.
物业收取费用的法律依据与形式
《物权法》对业主区分所有权和共有权作出了规定,《物权法》第七十条:”业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利.”
《物业管理条例》(国务院令第379号)对共有部分经营及收益进行了规定,第五十五条:”利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续.业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用.”
根据法律规定,共有部分的经营收益应归属业主所有.从而物业收取的相关费用可能存在以下几种情况:
1.物业已经征得业主或业主委员会(以下统称业委会)的同意,向占用共有部分的单位或个人收取费用,该费用归属业委会所有,物业按比例取得一定收入,具体又可以分两种:
(1)由物业直接开具发票给支付费用的单位或个人;
(2)物业不直接开票,发票由业委会领购开具或申请代开(实际上业委会领购或申请代开发票的情形极少).
2.更多的情况是物业擅自收取费用,业委会对此并不知情.这还衍生出另外一种情形,就是业委会事后向物业公司追讨收益,相关司法判例支持物业将相关收益归还业委会的并不鲜见.
不动产租赁不可以拥有产权为要件
另一个问题是:提供不动产租赁服务需要拥有不动产的所有权吗?财税〔2016〕36号并没有对不动产租赁是否必须拥有所有权做出直接规定.
很多人会赞成提供不动产租赁并不要求对不动产拥有所有权的观点,最常见的就是转租.在转租的情况下,承租人拥有的只是债权,而非物权.
不动产经营租赁服务强调的是在不转让所有权的前提下,”将不动产转让他人使用”,纳税人之所以可以将不动产转让他人使用,可能基于所有权,可能基于其他物权,也可能基于债权,甚至仅是无权占有.
所以,提供不动产租赁服务并没有以拥有所有权为必要条件,物业公司虽然不对小区公共场地拥有所有权,但并不必然就说它提供的不是不动产租赁服务.
可是考虑到收益归属的法律规定,上述情形物业提供的就一定是不动产租赁服务吗?
物业收取上述费用税务如何处理
物业向在小区公共场地停车、摆摊或投放广告的客户收取费用,但该”收入”却不一定全额归物业所有,其税务处理可能有以下几种情形:
1.如果物业向支付费用的单位和个人开具了不动产租赁发票,可简单判断物业提供了不动产租赁服务.这颇有形式决定实质的意味,但物业转售水电的处理模式与此极为相似.
2.如果收益最终归属业委会所有,且物业符合代收的要求,物业取得的收益来源于业委会,此时不管取得收益是代收手续费还是车辆等管理费,都应视为物业服务所得.
此时又面临两个问题:
(1)业委会构成纳税人吗?业委会属于”其他组织”.很多司法判例认为业委会属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定的”其他组织”,在进行体系解释时,也可以认为其属于税法上的”其他组织”.那么作为”其他组织”的业委会提供应税行为并取得收入,发生纳税义务并无异议.
(2)实际情况是物业收取费用时往往由物业直接开票,这与代收水电费一样,物业面临无法进行差额扣除而税负上升的情形.
3.物业擅自收取费用,业委会对此并不知情.物业以”管理者”的身份将不动产使用权转让他人使用,提供的确是不动产租赁服务;而业委会对此并不知情,没有经营行为,从而业委会不构成纳税人.如果事后业委会进行追讨而取得收入,则按上述方式处理.
是否有新老项目之分
根据财税〔2016〕36号文附件一的规定,以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务可以选择简易征收.
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)第二条规定,”取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产.”
问题来了,物业并没有取得该不动产,它只是取得不动产的一些管理权,是否能简易征收就存在争议了.
《深圳市全面推开”营改增”试点工作指引(之一)》:”车辆停放服务属于不动产经营租赁范围.车辆停放服务老项目,是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为2016年4月30日前的项目.”
可是从增值税原理来讲,物业其实不管怎么都无法取得不动产的进项进行抵扣,从而一旦定为新项目,其税负将受到不利影响.
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