预售商品房是否要缴纳所得税
税法规定,房地产开发企业在预缴企业所得税时,根据预计计税毛利率计算预计毛利额,计入当期应纳税所得额.
计算公式为:
本期应纳税所得额=本期开发产品预售收入×预计利润率-期间费用-营业税金及附加.
企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税.纳税人范围比公司所得税大.
企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入,应确认为销售收入,缴纳企业所得税.会计上,由于商品房所有权上的主要风险未转移和成本不能可靠计量等原因,预售房款不符合收入确认条件,应当作”预收账款”处理.因此,国税发〔2009〕31号文件第九条规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额.
“五证”与商品房预售合同效力的认定
预售合同不同于委建合同.所谓”委建合同”,是指当事人约定,一方委托另一方建筑房屋,并负担费用的合同.关于委建合同的性质有”买卖契约说”、”制作物供给说”、”承揽契约说”、”承揽与买卖混同契约说”、”承揽、委托与买卖之混合契约说”.而预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同,在性质上属买卖合同.
商品房预售可以加快房地产融资,搞活房地产市场.但在房屋预售中,交易标的有许多不确定因素,使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多.例如:有的开发商预收了购房者房款后,由于各种原因,致使所建项目不能继续进行,甚至停工,给购房人造成巨大损失.有时因为种种原因,个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋,使购房人无法按时进住或出租.有时购房人在交付了首期房价款后,个别开发商会以种种借口提出后期房价款要涨,甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等,使购房人无所适从.因此,这种形式具有较大的风险性和投机性?.
购房者在签订商品房预售合同时,应查验开发商是否齐备上述证件及批准文件.有无完备的证件,表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴.因此,相关的法律、法规及司法解释都规定了”出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”.
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