什么是“小产权房”？
通俗点说，国家发产权证、能交易买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，有房产证，其中包括三种：
70年产权、
50年产权、
40年产权。
小产权房定义：分两种
一是农民宅基地建的房；
二是相对于城市建设用地的商品房，
就是一些开发商跑到农民家花极低价钱搞些地，然后在上面建的房。
这类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给你备案，根本就没有产权这一说。
其与农村宅基地上农民自建的房子是存在本质区别的。
二、买“小产权房”有什么风险？
1、无法办理房产证、产权证
2、无法进行银行*款和抵押*款
3、小产权房交易难
4、拆迁补偿难，质量没保证
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。