房屋租赁费主要有哪些税务问题
一、增值税
个人出租的房屋,按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,纳税申报机关为不动产所在地税务主管机关.
应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
税收优惠:其他个人以一次性收取租金的方式出粗不动产的,取得租金收入可以在租金对应的租赁期内平摊,分摊后的月租金少于3万元的,可同小微企业免征增值税.
二、城市建设维护
以增值税额为计税依据,按照适用税率来缴纳城市建设维护费.纳税人所在地在市区的,税率为7%,在县城、镇(县、市属镇的),税率为5%;所在地不在市区.县城或镇(县、市属镇的)税率为1%.
税收优惠:其他个人免征增值税的,城市建设维护费也免征.
三、教育费附加
根据增值税税额计税,按照适用税率3%缴纳教育费附加.
税收优惠:根据规定若月销售额或营业额少于10万元(按季纳税的季销售额或营业额少于30万元)的缴纳义务人.免征教育费附加和地方教育附加.
四、印花税
财产租赁,按租赁金额1‰贴花,税额不足1元,按1元贴花.
税收优惠:对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税.
五、个人所得税
财产租赁所得,每次收入低于4000元,减除费用800元;超过400元,减除20%的费用,其余额就是应纳税所得额.个人所得税使用比例税率,为20%.
税收优惠:对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税.
六、城镇土地使用税
对个人出租房,不区分用途,免征城镇土地使用税.
七、房产税
住房出租适用从租计证房产税,按房产的租金收入计征,适用税率12%.
税收优惠:对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税.
企业房屋租赁的增值税规定
1.适用税率9%(一般纳税人)/征收率5%(简易计税或者小规模).
2.一般纳税人简易计税
(1)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额.
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税.
其中取得的不动产时间判断:
–以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得,以不动产权属变更的当天为取得的时间.
–纳税人出租或转让自建不动产,以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间,无建筑工程施工许可证的,按合同注明的开工日期为不动产取得的时间.
(2)关于转租不动产如何纳税的问题,总局明确按照纳税人出租不动产来确定.一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的,可选择简易办法征税;将5月1日之后租入的不动产对外转租的,不能选择简易办法征税.
3.预缴增值税
(1)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额.纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.
应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
(2)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.
应预缴税款=含税销售额÷(1+9%)×3%
(3)小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额.纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.
应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
(4)个体工商户出租住房(适用简易计税),按照以下公式计算应预缴税款:
应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
(5)按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人,凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元)的,当期无需预缴税款.
(6)纳税人出租不动产,按规定需要预缴税款的,应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款.
(7)向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减.纳税人以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证.
4.发票开具
出租不动产,纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时,应在备注栏注明不动产的详细地址.
5.纳税义务发生时间
(1)纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天.
(2)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天.
好啦今天关于房屋租赁费主要有哪些税务问题的解读就到这里啦,上文已经对个人出租住房、企业出租房屋等涉税问题进行了细致梳理与解读,想必大家应清楚了.实务中如果大家还有疑问,欢迎向我们咨询,我们的专家老师在线一对一服务哦~