土地出让金可以抵减的销项税额会计分录
1、按照允许抵扣的税额冲减成本.《关于印发增值税会计处理的规定》(财会(2016)22号)第二条第(三)款第1项规定:企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理.……待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,……,贷记”主营业务成本”、”存货”、”工程施工”等科目.
基于上述几个政策法规,房地产企业土地成本抵减的销项税额的如何进行处理?目前主要有两种声音,一是适用22号文的规定冲减成本;二是作为政府补助计入营业外收入.
应视为政府补助,计入”营业外收入”.
财会(2016)22号文规定的是”抵扣”的税额,不应适用”抵减”的情况.”抵扣”是进项税自销项税中抵扣,按照增值税原理是顺理成章的,而土地成本是在”免税”的前提下还允许”抵减”,会计处理应包含两层意思,一是企业支付的土地出让金是免税的,是应全额列计成本科目的;二是政府规定房地产项目上游的土地”免税”,从增值税链条上来看是鼓励土地的下游降低销售价格,这是政府鼓励下的市场行为,政府在免税的前提下还允许”抵减”销项税额,这是政府给予房地产企业的一种税收补助,且只有在增值税纳税义务发生时间才允许”抵减”,即结转收入成本时,应是”与收益相关”,应计入”营业外收入”.
土地成本的”抵减”应不同于旅行社业务的”抵减”.旅行社允许以抵减的形式确保企业税负不增加,是考虑旅行社的下游基本都是餐饮业的个体工商户、交通运输业的无法开具专票的客运服务,为了确保企业税负不降低,才允许以”抵减”的形式稳定企业税负.
营改增后房地产企业的土地出让金的账务处理怎么算?
答：出让方式取得土地使用权价款抵减的销项税额=[按规定支付的土地价款÷(1+11%)]×11%,在销售计算销项税额时逐步处理;
建立备查簿(项目、可售建筑面积、土地出让金、按规定支付的土地价款、可抵减销项税额)? 产权移交确认销售收入的同时,当期房产销售相关的土地价款可抵减销项税额冲减营业成本Dr. 应交税费–应交增值税(销项税额抵减) [按规定计算出的可转入本期抵减金额]主营业务成本(红字)
复核和登记备查簿(销售和未售建筑面积,本期、累计、尚待扣除的土地价款,本期、累计、尚可抵减销项税额)
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×按规定支付的土地价款.
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