近期，地产佬后台和粉丝群收到不少关于“怎么计算商办二手公寓的税费”的问题。
地产佬咨询了专业经纪机构的资深从业人员，在展开解读前，我们先看看目前的东莞商办公寓市场情况！
01
高库存，去化难，公寓降价潮蔓延
据中原地产研究院监测数据显示，10月底东莞全市住宅库存424万㎡（含商务性质住宅），其中公寓存量为90万㎡。以每套平均50平计算，总套数还有约2万套。
按过去6个月消化速度计算，公寓消化周期需要27个月，也就是已有产品最快需要1年多才能卖完。
公寓除了供给连续两个月回落外，由于东莞政策持续收紧，公寓库存压力越来越大，加上临近年底，房企回笼资金压力强烈，对公寓清盘决心增强。
公寓项目自国庆开启降价潮并持续蔓延，万江、黄江、东坑等多个镇街公寓项目，部分优惠折扣低至7折，甚至65折。
其中万江某品牌盘公寓从原价1.9万元/㎡降价至1.2万元/㎡，价格最低至9千元/㎡。
10月下旬道滘某盘公寓也启动大幅降价，从13500降至8500，近乎打六折。
公寓目前整体均价为15073元/㎡，环比下跌2%，主要由于房企以价换量促使均价小幅下跌。
大面积持续降价的结果是：
1、买家入市门槛降低，更多买家开始关注公寓市场。
2、以价换量、渠道转介，使得去化加快，公寓成交量低位反弹。
换句话说，公寓的销量大幅反弹，对房企来说是“有代价的反弹”，对于买家来说，面对近期的价格低位，在某种程度上说是一种利好。
02
公寓热卖，值得上车吗？
进入11月，绞尽脑汁加大公寓的去化力度，成了不少新项目的目标，例如：
虎门某项目推建面为77-96平的大户型复式公寓，目前售价每平19000元起，首付可分期据称已认筹约900多套，去化约500多套。
常平某项目推出建面为29-44平的复式公寓，目前售价每平7500元起，总价22万起。据介绍，有客户一口气买了9套。
中堂某项目推出42-84平复式公寓，毛坯交付价位竟低至每平6000元起，创下今年公寓新低。
在大降价促销、佣金飞涨、广告满天飞、成交喜讯频出等等的推动下，东莞公寓市场短期内似乎迎来了年末“小阳春”，“反季节”意味浓厚。
东莞的公寓到底值不值得买，一直存在两派观点。
一派认为，公寓价格相对洋房来说比较低，可享受同等地段、同等商圈配套，出租的话回报率比较高。
一派认为，公寓使用权年限短，燃气、阳台等往往受限，无花园，普遍面积偏小，多年来公寓价格涨幅跑输大盘，远不及洋房产品。
地产佬认为，以上两派观点皆有其合理性，并且事实上确实存在。但地产佬认为应该更加全面地看待公寓。
其一，目前公寓普遍面积偏小的问题，实际上局面已经有所改变，例如上面提到的虎门某项目，就有最大96平的大面积复式公寓可选。
另外，像厚街某项目就有179平4房的大平层商办产品，这是公寓产品格局变化的新方向。
其二，以上两派的声音，都存在一个共同的问题，那就是“用洋房的眼光看公寓”。
公寓本身性质、年限、用途的独特性，决定了其投资、居住定位的独特性。因此地产佬认为，公寓不是能不能买的问题，而是能不能买到优质公寓的问题。
优质还是非优质，不仅包括性价比、地段、配套问题，还要考虑开发商是否可靠、租金高低等等问题。
其三，在房住不炒的大背景下，以短炒思维考虑公寓显然是不合适的。
如果把公寓作为一种中长期的资产，那公寓还是有一定的立足之地的。
相对长线的持有优质公寓，才是买公寓的出发点，网友有句话形容公寓就讲得很好：只有上车，没有下车。
03
买不买公寓，首先得算一笔经济账
说到底，买公寓还是要看买家实力和公寓的性价比，价格我们只能随行就市，但税费是否能承担却是可以衡量的。
在东莞购买一手公寓需缴纳：契税+公众维修基金＝成交总价*4%
如果一手公寓成交总价100万，需要额外给4万的税，按正常购买首付比例为50%，加上税费，需要54万的成本。
但是地产佬重点关注另一个问题：二手交易税费！
购买二手公寓，买卖双方需要交5种税：契税+印花税+增值税+土地增值税+个人所得税。
| 图源：地产佬根据官方文件制图
除了税费，还要加上目前比例为1.5-3个点的中介费用，这样初期成交成本（首付+税费）就最多约占到总价的68%。
而买家剩下的50%房款要*款，利息还要另付，一般最多只能*10年，平摊下来每月还*压力也不小。
地产佬有朋友曾购买厚街知名商圈一手公寓，该公寓2014年开盘，当时单价约6000元/平，选了较大60平总价才约36万，加上税费约37.4万，相当于约6240元/平买到手。
现在过去7年了，该公寓市场二手均价约1.1万，按这个价格算，能卖66万，但一直卖不出，急用钱按总价40万挂出，相当于约6700元/平，并安排近日看房。
按照当前的二手公寓税费政策，地产佬帮他算了一下成交需要缴纳的税费：
情况一、卖家不提供发票：
契税=40万元*3%=1.2万元
印花税＝40万元*0.05%=200元
增值税及附加=40万元*5.6%=2.24万元
土地增值税=40万元*5%=2万元
个人所得税=40万元*1.5%=6000元
中介费=40万元*3%=1.2万元
如果税费均由买家承担，要买到这套公寓，需要支付7.26万元的税费！
换句话说，按照正常首付50%算，买家初期购买成本（首付+税费）需要27.26万元，这时候总价已经去到47.26万元，相当于7877元/平！这还没有算入剩余50%房款的10年利息。
情况二、卖家提供发票：
卖家原购房价为36万，先计税价为40万，差额4万，即：
契税=40万元*3%=1.2万元
印花税＝40万元*0.05%=200元
增值税及附加=4万元*5%=2000元
土地增值税=4万元*30%=1.2万元
个人所得税=4万元*20%=8000元
中介费=40万元*3%=1.2万元
如果税费均由买家承担，要买到这套公寓，需要支付4.62万元的税费！卖家提供原购房发票与不提供发票相比，相差2.64万元。
相比之下，假设40万总价买的同样是60平的二手洋房，只需缴纳契税、个人所得税、增值税3个税种，以及中介费：
契税=40万元*1%=4000元
个人所得税=40万元*1%=4000元（满五唯一可免征）
中介费=40万元*3%=1.2万元
增值税=40万元*5%=2万元，新政策满5年可以免征。
那么这套二手洋房只需要交4万元的税费，比卖家不提供发票同面积公寓少了3.26万！
另外按政策首套正常首付为30%，买家初期购买成本（首付+税费）只需16万元，比卖家不提供发票购买同面积公寓足足少了约11万元！
当下的公寓市场，增值额越高，付出的税费成本就越高，造成了一手上车容易、二手上车难的困境，同时由于二手市场交易成本高昂，卖家难卖，而买家又难买，二手流通成本较高。
整个公寓二手市场不够活跃，税费高是其核心症结之一。
如果公寓继续降价，你会买吗？