本文来源：时代周报 作者：梁争誉
投资圈有一句俗语，买在无人问津处，卖在人声鼎沸时。中国房地产市场进入调整周期，外国投资者正逆向而行，逢低吸纳。
近日，据媒体报道，全球顶尖的不良资产管理公司联博嘉沃（AB Carval Investors LP）表示，希望在中国推出不良贷款基金，在行业深度调整时探寻机遇。
其新加坡分支机构的董事总经理Avery Colcord表示，“我们希望获准推出不良贷款基金，让职业管理人士协助机构投资者投资这一棘手的领域。”
来自新加坡的大型多元化不动产集团凯德集团早已付诸行动。
今年2月，凯德集团宣布设立凯德中国特殊机会伙伴计划（CapitaLand China Opportunistic Partners Programme，以下简称“CCOP计划”），包括一支规模2.91亿新元的单一资产基金和一家8.24亿新元的计划性合资公司，希望在中国商业地产领域寻找被低估或大减价的地产项目，并在北京和佛山完成收购首批资产。
外资择机抄底中国房地产市场并不是个例，尤其是在近两年房地产行业因为深度调整涌现出投资机会之际。
“过去两年市场的不确定性带来许多机会，特别是在特殊情况领域。”凯德置地私募股权房地产首席执行官Simon Treacy向媒体表示。
普华永道在2022年8月发布的《中国不良资产管理行业改革与发展白皮书》中指出，由于房地产行业自2021年下半年开始出现下滑态势，非银行金融机构不良资产随之加速暴露。2021年中国不良资产整体规模约为5.88万亿元，同比增长12.86%，非银行金融机构的不良资产同比增幅高达38%，主要原因是房地产信托违约大幅增加。
2021年中国不良资产规模及同比增长情况
“外资抄底中国房地产，并不是盲目和随机的，而是有选择的。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄向时代周报记者表示，国外投资机构通常会买入优质的资产或债券，通过后期的资产运作重塑价值，在市场形势改善后高价卖出。
据一位业内分析师透露，从实际的交易来看，进场抄底的外国投资者大致可以分为“艺高人胆大”型资管机构和“放长线钓大鱼”型运营公司。前者热衷于风险高、收益高的不良资产，后者更注重资产的长线经营与回报。根据诸葛数据研究中心的统计，高估值的土地，优质的物流园、产业园、工业资产，以及出险房企的股票、债券等，都是外国投资者感兴趣的标的。
不过，在欧美加息背景下，融资成本走高，因此追求更高的收益率是外国投资者的共性，对资产的降价要求会体现得更加淋漓尽致。
押注困境投资
“豪赌是他们的天性，低买高卖是他们屡试不爽的手法。”陈霄表示。
诸葛数据研究中心在一份报告中指出，由于地产股波动剧烈，股价大幅下挫，估值低估，一些外资企业趁此时机大举购入出险房企的股票、债券等。
联博嘉沃就是这样一家专注于另类资产投资的资管机构。
联博嘉沃总部位于美国明尼阿波利斯，在伦敦、卢森堡、纽约和新加坡均设有分支机构。成立以来，联博嘉沃总投资金额超过1300亿美元，资产类别包括贷款组合、公司债券、破产重整、结构性信贷、房地产和房地产贷款等特殊机遇投资。
2004年，联博嘉沃开始涉足国内不良资产投资，已在国内参与投资收购12个不良资产包。2020年，联博嘉沃与上海文盛资产联合成立嘉沃文盛私募基金管理（上海）有限公司，致力于在不良信贷及不良资产市场发掘投资机会。
此次联博嘉沃希望在国内推出不良贷款基金，不亚于“豪赌”。
其新加坡分支机构董事总经理Avery Colcord向媒体表示，中国许多资金紧张的房企高收益债券价格非常低，这类债券在资本结构中的受偿顺序较低，并称“不适合胆小的投资者”。
Colcord称，“我们更青睐投资在岸市场，投资更高层级的资本结构，这样可预测回报会更多一些。”
在联博嘉沃之前，已有多家境外资管公司尝到甜头。
根据诸葛数据研究中心不完全统计，近两年，包括贝莱德、高盛、博裕资本、马拉松资本、橡树资本等多家外资纷纷瞄上中国房企的股票债券，出险房企是他们主攻的目标。
时代周报记者梳理Choice数据发现，2021年7月至2022年3月，贝莱德多次增减持融创中国股票，持股比例一度超过5%。几进几出后，目前贝莱德仍持有融创中国2.68亿股股票。
同一时期，高盛投资组合管理团队在接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券，并“通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加‘适度风险’投资资产。”
外资豪赌困境投资，是否担心亏损？
“出险房企旗下也有很多优质资产，并且近期很多房企债务重组都取得进展，国外投资机构仍然愿意押注。”陈霄告诉时代周报记者。
有“华尔街秃鹫”之称的全球最大不良资产投资机构橡树资本，对一家出险房企进行困境投资赚得盆满钵满——一笔5.2亿美元的投资最终因为出售接管资产回收6.37亿美元。
出手潜力项目
与另辟蹊径的“华尔街之狼”们相比，凯德集团、铁狮门这类在资产运营方面有丰富经验的长跑型选手更倾向于做“细水长流”的生意。
“外资相对注重长线，也注重项目多角度延伸的可能性。”戴德梁行中国资本市场部执行董事兼香港主管陈彩丽向时代周报记者表示，市场上陆续出现一些折让的资产，或有改造角度的项目，非常适合有强大运营能力的外资，“对于亮点、潜力项目，外资还是乐于出手的。”
今年2月，凯德集团宣布作价28.1亿元收购位于北京朝阳的苏宁生活广场。苏宁生活广场是一个包含办公与零售业态的综合体，总建筑面积约66300平方米。
这笔交易由戴德梁行促成，是2023年内地大宗交易市场首宗核心商圈大型综合体成交。
陈彩丽介绍，凯德集团将改造苏宁生活广场的商业部分面积用作办公出租，以吸纳日渐增加的租赁需求，“北京可投资项目一向稀缺，苏宁生活广场改造潜力巨大，非常适合运营能力极强的凯德。”
服务式公寓和高端租赁公寓投资者和运营商辉盛国际携手房地产业开发商、运营商及基金管理公司铁狮门，在深圳拿下首个重资产自持运营项目。
今年5月，辉盛国际与铁狮门宣布，向华润置地收购深润大厦项目的长租公寓部分。时代周报记者获悉，该长租公寓项目将使用辉盛国际品牌，并由辉盛国际管理，通过翻新和改建提供325个单元公寓，计划于2024年第四季度完工开业。
“中国是我们最具战略意义的核心市场之一，此次合资收购交易正是辉盛国际的核心发展战略部署。”辉盛国际首席执行官尤静芬称，“希望以深润大厦为起点，倾力打造高资产价值的明星标杆项目，为我们合作伙伴的投资增值，充分发挥我们在大湾区及中国市场的投资管理潜能。”
位于深南东大道1001号的深润大厦，时代周报记者摄
第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇对时代周报记者表示，2021年开始，少量外资机构或个人投资者开始买入国内资产。这些机构或个人投资者对市场环境和经济走势都维持原有的判断，但每家的准入收益率都有所上调。
“项目资本收益率或资本值、投资回报率都有上涨。”谢靖宇表示，目前来看，投资者对资本值的降价要求体现得更加淋漓尽致。
此前，据财新报道，2022年4月，苏宁生活广场就在市场上寻找买家，对外报价约35亿元，最终以28.1亿元成交，降价近20%。
辉盛国际与铁狮门买下的深润大厦长租公寓部分，涉及面积25076平方米，总投资约7.17亿元，单价约2.86万元/平方米。中国房价行情网显示，该项目所在的罗湖区，酒店式公寓在今年6月的挂牌价约6.07万元/平方米。
“外资确实会看一些价格有折扣或者法拍途径的资产，但具体的折价不可一概而论，每宗交易都有不同的议价空间。”陈彩丽强调。
开辟新赛道
并不仅限于不良资产与商业地产、产业地产等，外资的投资足迹已经涉足新赛道，与宏观政策、先进科技等紧密相关的投资标的开始走红。
“具备新兴角度的投资机会，如新经济和新基建概念，以及具备发行公募REITs条件的资产，也会吸引外资出手。”陈彩丽透露，久未出手的企业如周大福，已与启城投资（Ascent Real Estate Investors）合作，投资可发行REITs的项目，如产业园及保障性租赁住房等。
启城投资是一家聚焦中国房地产投资业务的管理机构，由私募股权公司凯雷投资集团中国不动产投资业务分拆组建而成。自2005年进入中国不动产市场至今，启城投资投资超过50个不动产项目，总交易金额超过65亿美元。
近期，启城投资携手周大福组建了专注于中国不动产投资业务的新平台观博启城（WS Ascent），将重点关注符合国内公募REITs发行所涉及的不动产或新基建类资产，如保障性租赁住房、生物医药产业园、高端制造产业园等。
观博启城已成功孵化一个投资运营平台康达源集团（Concora Group）。
仲量联行6月6日发布的消息显示，其协助康达源收购位于张江医谷的生命医学产业园。该产业园由先声医药自主开发，建成后一直作为其上海研发总部，此次出售园区面积超5万平方米，由一幢主楼和17幢小独栋组成，进驻医药企业均为各自领域龙头。
在保障性租赁住房领域，观博启城亦有所斩获。
今年6月，城璟租住集团在上海发布住房租赁运营品牌“EASE LIVING 城璟租住”。城璟租住集团是由观博启城与定位为“企业公寓”的长租公寓运营商轻松寓发起成立的保障性租赁住房资产管理平台。据时代周报记者了解，轻松寓旗下在营的5个宿舍型租赁住房项目已完成与城璟租住集团并轨运营，管理床位超过6000张。
城璟租住集团还收购了开元旅业集团持有的位于上海松江新城的独立宿舍园区项目，成为其首个重资产长租公寓项目。该项目已完成松江区保障性租赁住房预认定，预计将于今年年内投入运营。
城璟租住集团首个重资产项目，图源：企业官微
外资在内地房地产市场布局早有基础。
以上海为例，据戴德梁行统计，2018年上海大宗交易市场中，外资买家成交占比高达69%，占据市场绝对主导。
陈彩丽表示，近两年虽然因为疫情、加息等原因外资机构趋于谨慎，成交占比有所下滑，“但外资普遍注重长线，特别是对于一些已投资国内多年的外资机构而言，投资中国仍然是他们长期的方向。”
对于外资未来的投资意向，陈彩丽持乐观态度。
她认为，经济周期性波动是全世界范围都在面临的局面，但在主要经济体中，中国表现可圈可点，GDP增长放眼全球也是比较抢眼的。“对于机构投资者而言，在当前增长稳健、未来发展可期的区域配置资产，既是情理之中，亦是不可或缺。”